Фонды закрываются от недвижимости
Приток новых средств в профильные ЗПИФы замедлился
В начале 2024 года темпы роста активов рыночных ЗПИФов недвижимости серьезно замедлились, в первую очередь за счет снижения темпов притока нового капитала. На фоне высоких ставок по депозитам управляющим компаниям сложно конкурировать с банковскими продуктами. При этом сами по себе такие ЗПИФы увеличивают долю средств, вложенных именно в недвижимость, а не в другие инструменты — она уже превышает 90%. Наиболее популярными остаются инвестиции в склады, а доля в общем портфеле торговой недвижимости падает.
Фото: Евгений Разумный, Коммерсантъ
Фото: Евгений Разумный, Коммерсантъ
По оценке УК «Парус Управление активами», суммарные активы рыночных ЗПИФов недвижимости по итогам первого квартала 2024 года достигли 346 млрд руб. Это лишь на 7% выше показателя конца 2023 года, из которых 3% роста обеспечила переоценка активов и только 4% — приток новых инвестиций. Кварталом ранее активы выросли на 10%, из которых переоценка дала 1,2%, а 8,3% обеспечил новый капитал.
Самое сильное снижение темпов роста произошло в части ЗПИФов, доступных квалифицированным инвесторам.
Их активы увеличились с начала года лишь на 3%, до 185,1 млрд руб. В четвертом квартале росли на 7%. Активы фондов, доступных неквалифицированным инвесторам, в начале 2024 года увеличились на 11,7% (на 1 процентный пункт (п. п.) ниже показателя предыдущего квартала) и достигли почти 161 млрд руб.
Замедление темпов роста связано как с увеличением базы расчета, так и с повышением привлекательности банковских депозитов как альтернативы таким инвестициям. По итогам первого квартала средняя максимальная ставка по вкладам составила 14,83% годовых.
По оценке руководителя направления маркетинговых исследований и аналитики «Парус Управление активами» Елены Михайловой, внутренняя ставка доходности ПИФов складской недвижимости составила по итогам первого квартала 20–27% годовых, в офисной недвижимости — 13–17% годовых, торговой недвижимости — 9–15% годовых. Однако в отличие от застрахованных депозитов инвестиции в недвижимость сопряжены с рисками негативной переоценки активов и снижения арендных потоков.
При этом сами по себе ПИФы, официально ориентированные на недвижимость, увеличивают профильные вложения.
Если в конце 2023 года на ее долю приходилось менее 85% всех активов таких фондов, то по итогам первого квартала показатель превысил 90%. В итоге доля ликвидной части фондов (наличность, депозиты, ОФЗ) сократилась с 15,6% до 9,5%.
Директор проектов УК СФН (фонды под управлением компании занимают почти две трети рынка) Екатерина Васильченко пояснила, что в отчетный период были закрыты крупные сделки, запланированные и согласованные еще в 2022 году. Кроме того, уточняет госпожа Васильченко, выросла скорость согласования сделок между девелоперами и управляющими компаниями.
Наиболее высокие темпы роста сохраняют фонды, инвестирующие в складскую недвижимость. Их вложения в отчетный период выросли на 34,5 млрд руб., до 211,2 млрд руб., а доля сегмента выросла с 54,6% до 61,1%. Выросла доля фондов жилой недвижимости — с 1,8% до 2,3%. Фонды с офисной недвижимостью сохранили позиции (12,3%). Аутсайдерами стала торговая недвижимость, которая, несмотря на рост вложений на 0,7 млрд руб., до 51,3 млрд руб., сократила долю на 1,1 п. п., до 14,8%.
Инвестиционный директор УК «Тетис Кэпитал» Андрей Аржанухин отмечает, что популярные раньше инвестиции в бизнес-центры, торгово-развлекательные комплексы и street retail сдали позиции на фоне слабых результатов в сегменте торговой недвижимости.
«Базовый драйвер складской недвижимости, он же антидрайвер в торговых центрах — это рост услуг e-commerce и развитие новых транспортных хабов»,— добавляет руководитель дирекции управления альтернативными инвестициями УК «Альфа-Капитал» Владимир Стольников.
В ближайшие месяцы участники рынка не ждут восстановления роста привлечений в фонды недвижимости, но с надеждой смотрят на второе полугодие, рассчитывая на смягчение денежно-кредитной политики ЦБ. Аналитики Совкомбанка допускают, что к концу года ключевая ставка опустится с нынешних 16% до 12%. Это снизит привлекательность депозитов и инструментов денежного рынка и повысит привлекательность вложений в недвижимость.
Елена Михайлова прогнозирует инвестиции в ЗПИФы недвижимости по итогам второго полугодия в размере 80–100 млрд руб. «Складские комплексы являются флагманом роста среди сегментов недвижимости, поэтому вполне ожидаем переток средств с денежного рынка в этот сегмент,— отмечает гендиректор УК "Велес Траст" Дмитрий Осипов.— Объем денег для инвестиций растет, а инвестиционных инструментов не так уж много, и ЗПИФ недвижимости — один из лучших».