Временные метры

Временные метры

        Доходность такой операции, как сдача в аренду квартиры в Москве, сейчас составляет 9-13% годовых. Но даже если доходность этого бизнеса снизится до 7-11% годовых, как предрекают пессимисты, прибыль от сдачи жилья в аренду будет несравнимо выше банковских ставок по вкладам.
        Вопреки существующему мнению, снимают квартиры в Москве не только гости столицы, но и сами москвичи. Причиной тому — высокие цены на жилье, провал программ долевого соинвестирования и доступного жилья, высокие ставки по ипотеке.
       Жилье дорожает более высокими темпами, чем растут арендные ставки. Потенциальные покупатели выжидают и пока довольствуются съемным жильем. Арендуют его не "на последние", что почувствовали риэлтеры и хозяева недвижимости. Что, естественно, взвинчивает цены. "Квартиры стали рассматриваться как коммерчески выгодные и надежные проекты,— рассказывает Валерий Мищенко, директор по развитию инвестиционно-строительного холдинга Rodex Group.— Покупаются они в основном для перепродажи или сдачи в аренду".
       В Москве есть собственники, которым принадлежит несколько квартир в одном доме (иногда даже половина всех квартир),— они сдают их в аренду. Такие дома замечены риэлтерами в районах Патриарших прудов, Тверской, Арбата, Остоженки, а также в спальных районах Москвы.
       Кроме того, на рынке достаточно собственников, сдающих в аренду квартиры разного ценового уровня, расположенные в различных концах столицы. Причем активными рантье в последние годы стали жители регионов, вкладывающие деньги в столичную недвижимость с целью сохранить средства.
       Спрос арендаторов есть как на относительно дешевое типовое жилье, так и на элитные квартиры. В начале прошлого лета, по данным компании "Инком-недвижимость", спрос на аренду небольших квартир в домах советской застройки превышал предложение в два-три раза, а в августе и сентябре — в шесть-восемь раз. Цены в этом сегменте рынка выросли в среднем по городу на 17% за год.
       Ставки аренды в сегменте элитного жилья также существенно повысились. За период с марта 2005 по март 2006 года они выросли на 15%. И это не предел. По прогнозам Knight Frank, они будут продолжать расти в течение 2006 года, поскольку спрос на аренду квартир класса "премиум", расположенных в пределах Садового кольца, превышает предложение. Дело в том, что потенциальные покупатели элитных квартир тоже выжидают. Причем их интересуют предложения не только на рынке столичной, но и загородной недвижимости.
       Рынок аренды, как и любой другой, подвержен сезонности. Активный рост цен наблюдается в августе-сентябре. После чего цены замирают перед вторым в течение года — февральским — скачком. Сейчас ставки аренды находятся на самом пике.
       По оценкам участников рынка, в феврале-марте 2006 года стоимость аренды типовых 1-комнатных квартир составила в среднем по Москве $546 в месяц, 2-комнатных — $660, 3-комнатных — $787. Цена аренды элитной недвижимости стартует от $7 тыс. за месяц.
       
Самыми востребованными на рынке аренды уже около десяти лет остаются однокомнатные квартиры. Спрос на них составляет до 60% всех заявок арендаторов, при том что предложение не превышает 15% общего объема сдающихся квартир. Неудивительно, что при таком спросе владельцам однокомнатных квартир не нужно прилагать никаких усилий, чтобы найти арендаторов. Лишь бы ставка аренды соответствовала существующим на рынке. Более того, как только цены аренды начинают расти, владельцам однокомнатных квартир приходится отбиваться от звонков агентов риэлтерских компаний, настойчиво предлагающих жилье пересдать. По новой ставке аренды. Быстро сдаются даже однокомнатные квартиры, требующие капитального ремонта,— его в счет оплаты с удовольствием делают временные жильцы. Непритязательные "однушки" в домах советской постройки рядом со станциями метро находят жильцов за считанные часы. Много на них, правда, не заработаешь. Цена стартует от $400 за однокомнатную квартиру в панельном доме в районе Петровско-Разумовской, к примеру.
       За прошедший год арендная стоимость типовых однокомнатных квартир в среднем по Москве увеличилась на 14,2%. Более всего выросли арендные цены на однокомнатные квартиры в Западном административном округе (на 18,9%), менее всего — в Центральном АО (на 7,2%).
       Естественно, в такой ситуации легко сдаются непритязательные двух- и трехкомнатные квартиры. За год двухкомнатные квартиры подорожали на 9,4%, трехкомнатные — на 12,2%.
       Существеннее всего за 2005 год подорожали двухкомнатные квартиры в ЦАО — на 17,1%. В Северном АО, наоборот, подешевели на 1%. Что касается трехкомнатных квартир, лучший результат роста цен на аренду показали квартиры Южного АО — 22,9%, в Западном АО этот показатель составил 19,8%. Наименьший рост арендных цен на "трешки" отмечен в Юго-Западном административном округе — всего 9,7%.
       "Я бы посоветовал покупать для последующей аренды в нише жилья среднего класса одно-двухкомнатные квартиры (от 40 до 60 кв. м),— рекомендует Марк Гройсман, ГК 'Савацкий'.— Квартиры большей площади в этом сегменте, как правило, пользуются меньшим спросом".
       Разброс цен (см. таблицу) на рынке аренды объясняется широким социальным слоем самих арендаторов. Гастарбайтеру или человеку, снимающему жилье на время ремонта в собственной квартире, естественно, требуется разное жилье. Поэтому арендаторов находят все рантье. Тем не менее большой бизнес можно сделать только на сдаче в аренду жилья класса "люкс".
       
"В 2005-2006 годах арендаторы стали активно арендовать квартиры площадью от 200 кв. м и выше. В Москве уже не редкость, когда арендуются апартаменты по 300-350 кв. м,— рассказывает Виталий Курапов, старший консультант отдела жилой недвижимости компании Knight Frank.— Интересно, что их стоимость пока не соответствует средним ставкам аренды жилого рынка. К примеру, квартиры по 200-300 кв. м сдаются по цене $20 тыс. и $30 тыс. в месяц соответственно".
       Ценовой предел на рынке московской жилой недвижимости установился сейчас на сумме $30 тыс. В базе компании Knight Frank, к примеру, сейчас есть квартира 600 кв. м по цене аренды $30 тыс. в месяц. Больше клиенты за аренду жилья платить пока не готовы. В качестве исключения риэлтеры называют однокомнатную квартиру на Остоженке, сдающуюся за $27 тыс. в месяц. То есть метраж и цена не всегда соответствуют друг другу. При этом всего два-три года назад "психологическим" барьером на рынке считалась сумма $10 тыс. в месяц.
       По наблюдениям риэлтеров, сейчас люди охотнее снимают дорогие квартиры, чем покупают их в собственность. Причем у застройщиков появились апартаменты, для которых сложно найти покупателей, и ничего не остается, как сдавать их в аренду.
       "Возьмем в качестве примера настоящую квартиру на "Золотой Миле" площадью 300 кв. м с отличным ремонтом,— рассказывает Виталий Курапов.— Ее цена — $6,2 млн. Стоимость аренды — $30 тыс. в месяц. Можно три года, к примеру, роскошно жить в этой квартире, а на оставшиеся 5 млн купить несколько квартир в Москве в бизнес-классе и сдавать их в аренду или же вложить деньги в строящийся проект на начальном этапе и получить 40-50% после сдачи дома госкомиссии, вложить деньги в любой другой (возможно, уже имеющийся) бизнес или купить замок (или два-три замка) во Франции, к примеру".
       Ставки аренды в сегменте элитного жилья за год выросли на 15%. Риэлтеры отмечают, что элитные квартиры (купленные и отремонтированные "под себя" владельцами) сдаются на 10-20% дороже просто "хороших квартир". К примеру, однокомнатная квартира элит-класса в центре города обходится арендатору в $2-3 тыс. в месяц. Стоимость аренды похожей квартиры, но более низкого качества — $1,2-2 тыс. в месяц.
       К элитной недвижимости относятся квартиры в современных новых домах с хорошо оборудованными общими зонами, подземным паркингом, охраной и евроремонтом либо квартиры в сталинских или дореволюционных домах, но с качественным ремонтом и современной системой коммуникаций. "Просто хорошие квартиры" — это жилье в центре города, в старом жилом фонде. Либо в новом — но с неудобной планировкой или другими серьезными недостатками (плохой подъезд, аляповатые обои, например). Разделение связано с возросшими требованиями арендаторов и усилением конкуренции на рынке.
       По мнению арендаторов, элитная квартира площадью меньше 80 кв. м не может иметь более двух комнат (иначе это просто "хорошая квартира"). Апартаменты площадью менее 110 кв. м не могут быть четырехкомнатными. Площадь 150-200 кв. м не позволяет накроить 6-8 комнат, а только не более 5. Качественными и коммерчески интересными считаются квартиры, в которых спальня имеет гардероб и собственный санузел. В них должен быть минимум коридоров, холлов и никаких смежных комнат — задача сложная, но исполнимая, ведь собственник хочет получать больше прибыли. В дизайне приветствуются светлые тона, натуральные материалы, простота и отсутствие излишеств.
       Арендаторы дорогого жилья наконец-то перевоспитали собственников и тем волей-неволей пришлось озаботиться не только дизайном собственно квартир, но и внешним видом подъездов и дворов. Облагораживанием прилегающей территории хозяева занимаются самостоятельно, если арендная цена квартиры от $15 тыс. в месяц, или в компании соседей — если аренда приносит меньше.
       Ликвидные элитные квартиры сдаются относительно быстро. Жилье с арендной платой свыше $20 тыс. в месяц — единичный товар, и его не снимают каждую неделю. Приличная большая квартира уходит с рынка примерно раз в месяц. Если же апартаменты "подвисают", риэлтеры рекомендуют умерить аппетит и снизить арендную ставку.
       
Краткосрочная аренда жилой недвижимости в Москве — узкий нишевой бизнес. Как правило, на короткий срок (от одного дня до нескольких недель) снимаются квартиры для съемок рекламных роликов или фильмов. Хотя на Западе этот вид бизнеса хорошо развит и считается очень престижным для собственников недвижимости.
       "С профессиональной точки зрения качество материала, отснятого в павильоне студии, намного выше продукции, снятой в жилой квартире,— рассказывает Ринат Якупов, руководитель пиар-отдела киностудии 'Медиа Сити'.— Тем не менее маленький бюджет способствует съемкам в жилом фонде".
       Поисками подходящих помещений занимаются location-менеджеры кинокомпаний. Попав в их базу данных, можно зарабатывать от $300 до $500 за день съемок. Заявку на съемки в собственной квартире можно оставить в банке данных "Инвест-Лайна", одной из компаний, занимающихся подбором таких квартир. Квартиры с интересными дизайнерскими интерьерами, рассказали нам в этой компании, а также большие залы могут стоить до $1-2 тыс. за день съемок.
       Квартира, в которой будет сниматься фильм, должна быть площадью не менее 150 кв. м, чтобы было где разместить съемочную группу. Желательно, чтобы большинство комнат были смежно-изолированными — это обеспечивает камере "точки отхода".
       В Москве несколько адресов, по которым постоянно сдаются квартиры для съемок. Покровский бульвар, 19/17. Здесь в квартире писателя Николая Телешева живут его потомки, сохранившие атмосферу и обстановку 20-х годов прошлого века. Картины той же эпохи здесь и снимают. Владимир Мотыль снимал здесь этим летом свой новый фильм "Багровый цвет снегопада".
       В доме номер 10 по улице Пырьева регулярно сдают две квартиры "для кино". Одна — классическая "хрущевка" конца 70-х. Вторая — роскошная современная студия. Хозяева этих "съемочных площадок" живут в других местах.
       Впрочем, большинство хозяев обжитых квартир опасаются пускать в них съемочные группы, беспокоясь за имущество. Поэтому основным поставщиком квартир для съемок остаются продавцы и застройщики жилой недвижимости.
ОЛЬГА СОЛОМАТИНА
       
Ставки аренды в округах Москвы ($)

Округ	1-комн.	2-комн.	3-комн.	4-комн.
Северо-Западный
min	450	650	800	1 тыс.
max	2500	4500	13 тыс.	17 тыс.
Северный
min	450	600	800	1500
max	3 тыс.	5 тыс.	7 тыс.	10 тыс.
Северо-Восточный
min	500	600	800	1500
max	2 тыс.	2500	5 тыс.	5 тыс.
Западный
min	550	600	800	1200
max	2600	15 тыс.	20 тыс.	25 тыс.
Центральный
min	650	750	1 тыс.	1500
max	7 тыс.	15 тыс.	25 тыс.	30 тыс.
Восточный
min	450	650	700	2 тыс.
max	1200	2500	10 тыс.	15 тыс.
Юго-Западный
min	650	750	800	1200
max	2500	6 тыс.	8500	25 тыс.
Южный
min	500	550	800	1 тыс.
max	2 тыс.	2500	3 тыс.	5 тыс.
Юго-Восточный
min	500	600	700	900
max	1500	3 тыс.	3 тыс.	10 тыс.

По данным компании "МИЭЛЬ-Недвижимость".

ДЕМИСЕЗОННЫЙ КАЛЕНДАРЬ Загородный дом как столичная квартира Ценовой потолок на рынке аренды загородной недвижимости ($25 тыс. в месяц) вполне сопоставим с наиболее высокими арендными ставками на элитные квартиры в Москве ($30 тыс. в месяц). Стоимость аренды летнего дачного дома на 6 сотках вполне соответствует цене непритязательной однокомнатной квартиры ($500 в месяц). Коттеджи, сдающиеся за $3-5 тыс. в месяц, соответствуют квартирам бизнес-класса, арендовать которые в Москве можно по чуть более низким ставкам. Тем не менее следует иметь в виду, что аренда загородной недвижимости — бизнес сезонный. Летом все собственники подмосковной недвижимости находят жильцов. В холодное же время года (с октября по май) число арендаторов не превышает 30% всех предложений. При том что осень-зима — самое затратное для хозяев загородной недвижимости время. Дома, вне зависимости от того, живут в них или нет, приходится отапливать и охранять. Собственники квартир в Москве получают гарантированную прибыль в течение всего года.