Фонды привлекают складами и квартирами
Как непрофильному инвестору выбрать ЗПИФ недвижимости
По итогам 2023 года на рынке недвижимости зафиксирован рекордный приток инвестиций закрытых паевых инвестфондов (ЗПИФ) в объекты недвижимости. Фонды приобретают в том числе недвижимость ушедших из России иностранных компаний. Ключевым же фактором роста активности фондов эксперты называют растущий интерес со стороны пайщиков.
Фото: Александр Казаков, Коммерсантъ
Фото: Александр Казаков, Коммерсантъ
В 2023 году ЗПИФы недвижимости вложили в приобретение новых активов 30–35 млрд руб., годом ранее — 20–25 млрд руб., оценили в NF Group. И хотя доля фондов в общем объеме инвестиций на рынке недвижимости пока невелика — в IBC Real Estate оценивали показатель в 833 млрд руб.,— этот инструмент привлекает все больше частных инвесторов.
По данным Parus Asset Management, объем средств неквалифицированных инвесторов в фондах недвижимости достиг 143,9 млрд руб., или 44% в общей массе активов ЗПИФов. Средний чек инвестиций по итогам 2023 года составил 912 тыс. руб. на одного пайщика. Квалифицированные инвесторы вложили в ЗПИФы 79,6 млрд руб. со средним чеком 8 млн руб. В УК «Современные фонды недвижимости» отметили, что рост привлечений клиентов в фонды компании год к году превысил 30%. При этом каждый второй клиент делает докупки паев.
В целом рост популярности ЗПИФов связан с несколькими факторами, говорят консультанты. В том числе с возможностью для небольших инвесторов поучаствовать в приобретении качественных и крупных объектов недвижимости, а также получить доходность выше по сравнению с альтернативными инструментами.
Как развивался рынок
В России ЗПИФы недвижимости стали активно привлекать частных инвесторов не так давно, хотя законодательная база для фондов начала формироваться еще в 1990-х годах и, по сути, была скопирована с американского рынка, говорит управляющий партнер NF Group и соучредитель Parus Asset Management Алексей Новиков.
Поначалу механизм ЗПИФ использовался по большей части крупными владельцами недвижимости для оптимизации налоговой нагрузки и структурирования активов.
Одним из системных первопроходцев в привлечении коллективных инвестиций стали компании «Конкордия Эссет Менеджмент», «Ренессанс Капитал» и «Тройка Диалог», однако для многих пайщиков этот опыт оказался неудачным: в кризис 2008 года ситуация на рынке недвижимости существенно усложнилась и пайщики потеряли большую часть вложенных средств, вспоминает господин Новиков.
В 2012 году, после покупки Сбербанком компании «Тройка Диалог», на базе УК «Тройка Эссет Менеджмент» начала работать УК «Сбербанк Управление активами», которая сумела привлечь в ЗПИФы широкую аудиторию клиентов банка за счет создания фондов, ориентированных на коммерческую недвижимость. И уже в 2020 году из «Сбербанк Управление активами» были выделены направления бизнеса, ориентированного на недвижимость. Так появилась УК «Современные фонды недвижимости» (СФН) — на сегодня крупнейший игрок в сегменте, насчитывающий порядка 80 тыс. пайщиков со средним объемом первоначальных вложений на уровне от 1,5 млн до 5 млн. «Наша цель — привнести паи, ориентированные на недвижимость, широкому кругу населения»,— говорит директор проектов УК СФН Екатерина Васильченко.
Помимо СФН крупнейшими игроками на рынке консультанты называют Parus Asset Management (основана акционерами девелопера Central Properties и консалтинговой NF Group), а также «Сбережения Плюс», созданную ВТБ.
Куда инвестируют ЗПИФы
Преимущественно в ЗПИФы приобретаются объекты складской недвижимости. Такой интерес объясняется заметным ростом арендных ставок, продолжающимся с 2018 года, и рекордно низкими показателями вакантности, связанными с ростом спроса. Однако в 2023 году около половины объема инвестиций ЗПИФов пришлось на объекты торговой недвижимости. Изменение в NF Group связывают с выходом на рынок ранее недоступных для покупки торговых активов иностранных инвестфондов и собственников. Например, Central Properties приобрела у чешской PPF Group торговый центр «Ярмарка» в Астрахани — под этот объект был создан один из фондов Parus.
Кроме приобретения коммерческой недвижимости ЗПИФы начали активно привлекать средства инвесторов к покупке жилья и апартаментов.
Так, с конца 2022 года «Тинькофф» запустил уже три таких фонда, которые приобрели лоты в премиальных комплексах квартир и апартаментов на начальном этапе строительства. После сдачи домов недвижимость будет продана, а деньги выплачены пайщикам, указывается в описании фондов.
Понятный актив
В «Тинькофф» объясняют свое желание выйти в сегмент коллективных инвестиций в жилую недвижимость тем, что «он наиболее понятен для инвесторов любого уровня: каждый человек так или иначе сталкивался с жилой недвижимостью». «Недвижимость исторически является одним из наиболее привлекательных активов для инвестиций. Люди покупают квартиры для себя и понимают, что это выгоднее делать на этапе строительства: по мере строительства объектов их цена растет. Мы создали фонды с аналогичной логикой — только, покупая паи фонда, люди инвестируют сразу в несколько квартир. Основная стратегия наших фондов недвижимости — приобретение недвижимости на этапе строительства и ее продажа по более высокой цене после сдачи в эксплуатацию»,— рассуждает генеральный директор УК «Тинькофф Капитал» Руслан Мучипов.
Сегодня в действующих фондах недвижимости «Тинькофф» — около 5 тыс. кв. м и 60 тыс. пайщиков. «В ближайшее время планируется расширение портфеля, в том числе за счет квартир в одном из новых жилых комплексов на севере Москвы, также не исключена диверсификация портфеля проектами в других сегментах: эконом, комфорт и бизнес»,— добавляет господин Мучипов.
Другие участники рынка пока осторожно смотрят на включение жилой недвижимости в портфель ЗПИФов. «В настоящий момент жилая недвижимость не входит в стратегию инвестирования розничных фондов»,— сообщили в СФН. Алексей Новиков уверен, что в текущей ситуации годовая доходность таких фондов не превысит депозитную, тогда как коммерческая недвижимость обладает более высоким потенциалом. Для сравнения: в фондах Parus, владеющих складской недвижимостью, заявленная доходность — от 21,8% до 24% годовых.
Господин Новиков соглашается, что основной мотивацией пайщиков в данном случае может стать консервативное стремление к владению жилой недвижимостью и традиционное отношение к жилью как к простому и понятному способу не потерять средства.
Не только ЗПИФ
В любом случае опрошенные эксперты единогласно говорят, что паи ЗПИФов не должны становиться единственным средством инвестирования. «Важно понимать, что наш продукт должен быть лишь частью инвестиционного портфеля клиента, призванного снижать риски и волатильность»,— говорят в СФН. «Инвестиции в недвижимость менее рискованные, чем фондовый рынок, поскольку исторически их волатильность ниже, а также есть бэкап в виде физического актива. С учетом этого ЗПИФы недвижимости могут использоваться для диверсификации портфеля»,— согласен господин Мучипов.
Выбирая ЗПИФ для покупки паев, необходимо в первую очередь ориентироваться на доступность и открытость информации, в том числе по составу фонда и оценке объекта, объему привлеченных средств, доходности и ее динамике, размеру комиссии управляющей компании, перечисляет Алексей Новиков. По его словам, еще один важный показатель — листинг паев на бирже, что повышает их ликвидность в случае решения инвестора о выходе из актива.