Правительство России, осуществив ряд законодательных инициатив в сфере жилищной политики (наиболее значимые из них — закон "Об основах федеральной жилищной политики" и государственная программа "Жилище"), не останавливается на достигнутом. Из достоверных источников Ъ стало известно о том, что правительство готовит несколько новых законодательных актов, которые могут оказать заметное влияние как на реформу жилищной политики, так и на инвестиционный климат на российском рынке недвижимости. Вчера проекты законов поступили в аппараты правительства и президента России.
По имеющейся у Ъ информации, сейчас на рассмотрении премьер-министра и президента России находятся четыре документа: проект Положения о предоставлении гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья, проект указа президента "Временное положение о кондоминиумах", проект Примерного положения о бесплатной приватизации жилищного фонда и проект Положения о порядке передачи для завершения строительства и продажи незавершенных строительством жилых домов. В подготовке этих документов приняли участие Госстрой, Минфин, Минэкономики, Минюст и Госкомимущество. Все подготовленные законодательные акты — логическое продолжение закона "Об основах федеральной жилищной политики" и июньского постановления правительства России "О государственной целевой программе 'Жилище'".
Первый документ — проект положения о субсидиях — определяет порядок предоставления гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий (военнослужащие запаса, беженцы, лица, проработавшие в районах Крайнего Севера определенный срок и т. п.) безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья. Имеется ввиду, что введение субсидий не потребует дополнительных затрат, так как на эти цели будет направляться часть бюджетных средств, которые ранее расходовались на строительство жилья для тех категорий граждан, которым оно предоставлялось бесплатно. Субсидии будут составлять от 5% до 70% стоимости строительства жилья или его приобретения, а оставшаяся сумма будет гаситься за счет как собственных средств граждан, так и за счет банковских кредитов (например, Сбербанка России) или иных источников финансирования. По оценке специалистов Госстроя, если объем финансирования жилищного строительства из республиканского бюджета сохранится на уровне 1178 млрд рублей (в ценах IV квартала этого года), то на предоставление субсидий будет направлено порядка 20% от этой суммы. По мнению экспертов, несмотря на определенный политический оттенок документа, его утверждение даст повод строительным компаниям поправить свое финансовое положение за счет появления новых заказчиков, а риэлтерам побороться за новых платежеспособных клиентов.
Следующий документ определяет порядок реализации незавершенки, находящейся в государственной или муниципальной собственности. В соответствии с положением "О порядке передачи для завершения строительства и продажи жилых домов", незавершенка реализуется через инвестиционный или коммерческий конкурс. Принципиально новым в этом постановлении является факт передачи незавершенки на условиях кондоминиума с последующей организацией товарищества собственников недвижимости, что позволяет участвовать в конкурсе как юридическим, так и физическим лицам. Кроме того, положение позволяет собственнику не только целиком продавать незавершенку, но и участвовать вместе с будущим инвестором в завершении строительства на базе кондоминиума с определением вносимых в общую собственность долей пропорционально участию.
Наиболее интересным в этой серии документов является проект Временного положения о кондоминиумах, позволяющий говорить о новом этапе в становлении института собственности на недвижимость в России. Настоятельная необходимость в принятии подобного положения была вызвана в связи с массовой приватизацией жилья и появлением объектов недвижимости, находящихся в различной форме собственности. Например, если все квартиры в одном доме приватизированы, то дом все равно не является собственностью живущих в нем, поскольку лестничные марши, подвальные и чердачные помещения, а также придомовая территория остаются в государственной или муниципальной собственности. Подобные юридические казусы в международной практике решаются с помощью создания на базе объекта недвижимости кондоминиума с последующей организацией товарищества собственников. Необходимо отметить, что такой юридический статус позволяет не только осуществлять различные операции (например, залоговые) с объектом недвижимости, но и дает возможность потенциальному инвестору в любой период эксплуатации объекта участвовать в его строительстве или реконструкции (в том числе с расширением либо надстройкой), получая при этом достаточно четкие гарантии в виде доли в уставном фонде товарищества.
Последний же документ правительства — Примерное положение о бесплатной приватизации жилищного фонда — и приложение к нему снимает до сих пор существующие ограничения на приватизацию жилья в домах, являющихся памятниками архитектуры, истории и культуры. Согласно документу, единственным ограничением при такого рода приватизации является обязательное уведомление соответствующих ведомств о продаже или дарении недвижимости другому лицу. Заметим, что до последнего времени московское правительство всячески ограничивало приватизацию памятников архитектуры. С принятием положения на уровне России жильцы получат возможность бесплатно приватизировать свои квартиры по упрощенной схеме, а риэлтеры — расширить сферу операций именно с памятниками культуры, которые наиболее ценятся среди инвесторов.
По мнению экспертов, участие практически всех силовых министерств страны, которые подчас не могут выработать единое мнение относительно определения стратегии проведения экономических реформ в целом, в подготовке весьма значительного пакета законодательных актов по жилищной политике позволяет оптимистично смотреть на дальнейшие перспективы по развитию нормотворческой базы в сфере недвижимости.
ВИТАЛИЙ Ъ-СИТНИКОВ