Офисные кольца

С появлением третьего транспортного кольца в Москве возникла новая зона, подходящая для реализации проектов в сфере коммерческой недвижимости. Это территория офисов класса В, хотя встречаются и проекты офисов топ-класса. В окрестностях трассы реконструируют и сдают в аренду административные здания, строят бизнес-комплексы. Объем вовлеченной в коммерческий оборот недвижимости составляет около 1,5 млн кв. м. Однако, по словам риэлтеров, возможности зоны ТТК еще далеко не реализованы.

Незабытое старое

Большая часть офисных площадей в окрестностях третьего кольца, появившихся на рынке в последние годы,— это московский "пром", то есть недвижимость бывших заводов и институтов, переделанная в современные офисные помещения.

Эта недвижимость наиболее востребована именно в районе третьего кольца. В инвестиционной компании "Визави", одном из крупнейших (сумма инвестиций в недвижимость составляет более $100 млн) игроков рынка коммерческой недвижимости, уверены, что зона третьего кольца — одно из самых перспективных направлений развития коммерческой недвижимости. Здесь можно найти качественные офисы класса В для размещения персонала, причем крупные, в которых нуждаются и российские, и иностранные компании.

Административные здания хорошо подходят для перепрофилирования под офис. У них, как правило, достаточный ресурс коммуникаций — у заводов, к примеру, электричества больше, чем нужно для офисного здания. При этом не требуется больших затрат на реконструкцию — они могут варьироваться от $80 до $400-450 на 1 кв. м. В первом случае речь идет о качественном косметическом ремонте, во втором — о серьезной реконструкции, включающей замену лифтового оборудования, коммуникаций, установку систем климатического оборудования и, как правило в последнюю очередь, работы по фасадному оформлению зданий.

Ставки аренды офисных площадей в районе третьего кольца разнятся. В отделе коммерческой недвижимости компании Penny Lane Realty считают, что более перспективна в плане аренды офисов восточная сторона кольца. Так, в окрестностях метро "Красносельская" или "Бауманская" можно найти помещения в офисах класса В, сдающиеся по $400-450 за 1 кв. м в год, тогда как в западной части кольца аналогичные офисы обойдутся в $600-700 или даже $800 за 1 кв. м — если вид красивый. За те же $400-450 за 1 кв. м в год в западной части окрестностей третьего кольца можно найти скромно отремонтированное здание старого советского НИИ.

Есть и более дешевые предложения. Часть площадей в старых административных зданиях можно сдавать вообще в состоянии "как есть", что и происходит. Однако со временем такой подход к эксплуатации заведет в тупик: как правило, по мере развития компании готовы платить больше, но работать в хорошем помещении. Поэтому владельцы промзон в целях поддержания высоких ставок аренды проводят ремонт или более глубокую реконструкцию недвижимости. Но она не всегда будет востребована как офисная. Так, директор брокерской компании "Габа-Эстейт" Денис Габа полагает, что часть промзон, которые сейчас используются офисами, со временем будет перепрофилирована под торговлю. При этом, хотя многие объекты поделены, рынку коммерческой недвижимости еще предстоит развиваться. Остаются еще значительные площади, которые предстоит освоить,— это федеральные земли, а также спорные территории, на которые претендуют и федеральные власти, и городские.

Один из классических примеров переделки "прома" в офисный комплекс — завод "Искра", выпускавший холодильное оборудование. Он расположен напротив Данилова монастыря, в пяти минутах ходьбы от метро "Тульская" и в двух-трех минутах езды на автомобиле от третьего кольца. Объект вышел на рынок два года назад, когда большинство строений имело еще заводской облик — с металлическими полами и промышленным антуражем.

Доведение старой недвижимости до состояния офиса класса В — процесс поэтапный, он занимает от одного до пяти лет. В мировой, а в последние годы и в российской практике существуют отработанные среднесрочные планы поэтапной реконструкции зданий. При недостатке инвестиционных средств реконструкция производится за счет арендных платежей, поэтому такой проект привязывается по времени к среднему сроку аренды (три-пять лет).

С вводом в действие третьего кольца повысилась привлекательность недвижимости, расположенной на городских магистралях даже в 10-15 минутах езды на автомобиле от кольца. С третьего кольца легко добраться, к примеру, до района Староалексеевской и Новоалексеевской улиц, где много зданий институтов, конструкторских бюро и бывших заводов, в которых большая часть площадей сдается в аренду.

Значимым для арендаторов является и наличие метро, поэтому в аренду часто предлагаются офисы, описываемые как "административное здание класса В, ТТК, метро". Наиболее "популярные" станции метро в окрестностях третьего кольца, расположенные за кольцом метрополитена,— это "Бауманская", "Улица 1905 года", "Савеловская", "Тульская", "Авиамоторная".

Спрос на офисы в районе третьего кольца привел и к подорожанию коммерческой недвижимости, выставляемой на продажу. Один из самых ярких примеров этого — прошлогоднее предложение о продаже административного здания класса В внутри третьего кольца (ближе к метро "Площадь Ильича") площадью 3900 кв. м за $13,5 млн (то есть примерно $3500 за 1 кв. м). Это превышает по цене новые особняки класса А в районах тихого центра города (например, окрестности Чистых прудов). Продавцы явно переоценили "товар", однако общую тенденцию этот случай отражает. $1500 за 1 кв. м построенного в советское время нежилого здания в зоне третьего кольца постепенно становится нижним ценовым уровнем на рынке.

Рост цен означает увеличение сроков окупаемости объекта. Сейчас нормальным для рынка сроком возврата вложенных средств считается пятилетний, отдельные участники рынка берутся за проекты с шестилетней окупаемостью, однако в перспективе этот срок может вырасти до семи-восьми лет.

Приобретение активов

Понятно, что новая транспортная магистраль не могла остаться без внимания девелоперов, занимающихся не реконструкцией, а строительством объектов коммерческой недвижимости. Первые проекты в зоне третьего кольца появились еще до того, как оно было построено.

Самый известный из них — "Москва-Сити". Это проект не делового центра, как его называют, а многофункционального города в городе. Для описания его размеров достаточно сказать, что только три корпуса "Башни на набережной" — это 150 тыс. кв. м арендуемых офисных площадей.

Пример приобретения активов с отложенным освоением земли — другая сделка с районе третьего кольца: покупка Трехгорной мануфактуры структурами "Базового элемента". Такие сделки не редкость, но просто совершаются они, как правило, непублично. Часто объекты приобретаются "на будущее" — такая покупка рассматривается как размещение капитала. По словам представителя одной рейдерской компании, в окрестностях третьего кольца было куплено или поглощено около десятка крупных имущественных комплексов (в том числе с собственными съездами с ТТК), которые представляют интерес исключительно как земельные активы (площадью от 5 га) — далеко не все новые владельцы недвижимости уже решили, что с ней делать дальше.

В зоне третьего кольца встречаются и довольно экзотические проекты, связанные, к примеру, со строительством элитного жилья. Пожалуй, наиболее заметный (в том числе визуально, прямо с трассы) объект — жилой комплекс Green Hills компании "Юниформстрой", возведенный на Андреевской набережной, вл. 3-4. Индустриальный пейзаж или вид на автостраду, открывающийся из окна, для офиса вполне допустимы, но предложение жилья ценой от $4500 за 1 кв. м в непосредственной близости от транспортного кольца с неизбежным шумом и смогом выглядит странным.

Объекты строительства в районе третьего кольца — крупные или очень крупные. Соответственно, растягиваются до нескольких лет и сроки их реализации. Реализации офисных девелоперских проектов мешают сложности, связанные прежде всего с принадлежностью земли: окрестности третьего кольца — это чересполосица земель, арендованных у города энергетиками, железнодорожниками, находящихся в хозяйственном ведении объектов федеральных органов власти, военных и спецслужб. Высвобождение площадки, достаточной для создания нового бизнес-комплекса,— долговременная работа, требующая значительных затрат.

Убедительный пример проекта крупного масштаба — новый офисный комплекс площадью примерно 370 тыс. кв. м, строительство которого начато на пересечении третьего кольца и Кутузовского проспекта — со стороны улицы Кульнева, по диагонали через Москву-реку от "Москва-Сити". Комплекс, застройщиком которого является ОАО "Международный центр", возводится на участке площадью 5,3 га, из которых больше половины земли принадлежит управлению делами президента, а остальные — Московской железной дороге и Московскому метрополитену. Проект, разработанный мастерской "Сергей Киселев и партнеры", предусматривает строительство двух 43-этажных башен в северном секторе участка (с видом на Москву-реку) с переходом к малоэтажной застройке с пешеходной зоной у его южной оконечности.

Другой комплекс, находящийся уже на стадии возведения верхних этажей, строится на Сущевском валу, 18. 22-этажное здание площадью более 35 тыс. кв. м позиционируется как комплекс класса В+ и занимает участок площадью 0,38 га. Кстати, в этой части третьего кольца планируется возведение еще двух крупных объектов — нежилого здания с реконструкцией квартала по Сущевскому валу, 59 (мкр. Г-9, район Марьина роща, входит в программу "Новое кольцо Москвы") и здания по ул. Двинцев (тоже нечетная сторона Сущевского вала по соседству с Миусским кладбищем).

Есть проекты нового строительства и на других участках третьего кольца. Так, на стадии завершения строительства находится новый офисный комплекс "Бородино" на Русаковской улице, где ставки аренды составляют $450 без НДС.

Уличная часть

Отдельный сегмент недвижимости близ ТТК — нежилые помещения и здания вдоль трассы, там, где она проходит не по эстакадам, а по улицам — Беговой, Нижней Масловке и Сущевскому валу. В отличие от масштабных бизнес-центров, это небольшие — от 50 до 500 кв. м — объекты. Они востребованы компаниями, которые нуждаются в небольших офисах в местах с высокой проходимостью. Ставки аренды таких помещений могут достигать $1000 за 1 кв. м в год. Третье кольцо обеспечивает большой поток людей, но только на автомобилях, и нежилые помещения и небольшие здания пользуются наибольшим спросом в "уличной" части. Причина проста: на улицах можно припарковаться. Бывшие магазины переделываются под офисы турагентств, банков, работающих с населением, юридических компаний и под супермаркеты.

За последние годы было куплено или поглощено 80% магазинов, сохранившихся еще с советского времени, что, по разным оценкам, составляет 200-500 тыс. кв. м. Правда, на Беговой улице есть здания с неиспользуемыми первыми этажами, причем с высокими потолками, что позволяет устроить антресольный этаж. Такая недвижимость, как правило, находится в хозяйственном ведении федеральных ГУПов, и ее отчуждение крайне затруднительно. Расходы на это могут составить $300-500 тыс., при том что рыночная стоимость бывшего магазина площадью 150 кв. м вряд ли превысит $450 тыс.

Четвертое кольцо на очереди

Пока на рынок готовятся выходить новые объекты недвижимости на землях, прилегающих к третьему транспортному кольцу, инвесторы начинают присматриваться к новому городскому проекту — четвертому транспортному кольцу.

В меньшей степени инвестиционная активность коснется юго-восточной части будущего объекта, поскольку эта часть трассы будет проходить в туннеле под заповедником "Коломенское". Ныне действующая часть будущей магистрали — дуга улиц между Кутузовским проспектом и Варшавским шоссе — также не вызывает особого интереса: офисные центры здесь и так востребованы, и новая транспортная составляющая этой территории существенного влияния на рынок не окажет.

Наиболее интересной в плане коммерческого освоения станет северная часть четвертого кольца. Она должна пройти примерно по территории Окружной московской железной дороги. Так что в будущем станут актуальными офисные проекты в окрестностях станций метро "Войковская", "Владыкино", "Улица Подбельского", "Измайловский парк", "Шоссе Энтузиастов", "Октябрьское поле". Но это проекты не сегодняшнего дня, а перспективные — примерно 2010-2015 годов. Однако для проектов создания офисных площадей такие сроки — это всего-навсего один-два среднесрочных периода аренды. То есть к их разработке можно приступать уже сейчас.

"Третье транспортное кольцо почти сравнялось с Садовым"

— Район третьего транспортного кольца сегодня наиболее перспективная офисная зона в Москве. Вследствие децентрализации офисного рынка девелоперы стали более активно осваивать этот район, и количество сделок, приходящихся на него, заметно растет на протяжении уже четырех лет. По итогам 2005 года количество сделок в поясе третьего транспортного кольца и в поясе Садового кольца практически сравнялось, различаясь лишь на пять процентных пунктов (40% и 45% соответственно).

Основное предложение в районе ТТК составляет класс В. Во-первых, местоположение не всегда позволяет отнести здание к классу А (удаленность от крупных магистралей и метро, окружение объекта). Во-вторых, значительная часть офисов появляется здесь в результате реконструкции промышленных территорий, которые выгоднее и проще перепрофилировать в класс В. В-третьих, затраты на новое строительство класса А и В находятся на одном уровне, в то время как ставки сильно различаются и влияют тем самым на сроки окупаемости.

Популярности района ТТК способствует дефицит земельных участков в центре города, возможность организовать вместительную парковку, постоянно улучшающаяся транспортная доступность (по мере строительства новых развязок и расширения магистралей). Для арендаторов офис в районе ТТК выгоден благодаря невысоким арендным ставкам и функциональности. Как правило, такими офисами интересуются компании среднего и малого бизнеса, а также крупные компании, желающие разместить здесь свой бэк-офис.