До недавнего времени курортное строительство в России — в отличие от офисного и жилищного — оставалось в зачаточном состоянии. Следует признать, что для этого были объективные причины: неблагоприятный инвестиционный климат, уход из-под юрисдикции России большинства курортных территорий, а также отсутствие на рынке национальных застройщиков, способных реализовать крупномасштабный проект по развитию курортной недвижимости. Попытку заполнить существующую на рынке нишу курортной недвижимости предприняла российская компания "Севкавнефтегазстой", объявившая на прошлой неделе о начале строительства на Черноморском побережье Краснодарского края (г. Анапа) фешенебельного жилого и гостиничного комплекса. Общая стоимость проекта оценивается в $80 млн.
АО "Севкавнефтегазстрой" учреждено в 1992 г. Специализируется на коммерческом строительстве, производстве стройматериалов и операциях с недвижимостью. В настоящее время "Севкавнефтегазстрой" осуществляет строительство нескольких объектов как на Черноморском побережье России, так и в районе городской агломерации Кавказских минеральных вод (Кисловодск, Ессентуки, Пятигорск и собственно Минеральные Воды). На сегодня стоимость недвижимости, находящейся в собственности фирмы, оценивается в более чем 9 млрд рублей.
Черноморское побережье России: 200 км московских цен
Как это ни печально, теперь поездка в Крым или на Кавказ сопряжена со многими сложностями — распад Советского Союза и междоусобицы заметно осложнили россиянам доступ в бывшие всесоюзные здравницы. У самой же России выход к курортным побережьям Черного моря весьма невелик, всего 200 км — от Анапы до Сочи.
Так что ценность сохранившихся под юрисдикцией РОссии курортов резко возросла. Это подтверждается достаточно внушительными факторами: по всему побережью идет самый настоящий строительный бум, который сравним разве что с московским — приезжие и местные россияне строят небольшие дома, коттеджи и огромные виллы. Экстравагантные строения поражают масштабами и архитектурными изысками даже видавших виды иностранцев.
Отметим, что рыночные отношения в сфере недвижимости на Черноморском побережье России начали развиваться не более года назад. Несмотря на это цены на квартиры, дома, землю за прошедшие двенадцать месяцев достигли почти московского уровня. Цена 1 сотки земли в пригороде Анапы с возможностью подключиться к коммуникациям составляет порядка 2 млн руб. Если же присоединение участка к коммуникационной сети — проблема, то цена 1 сотки — примерно вдвое ниже. В пределах городской черты в Анапе стоимость 1 сотки достигает 4-4,5 млн руб. На рынке квартир ценовая ситуация также близка к московской: однокомнатная квартира стоит от $18 до $22 тыс. в зависимости от качества и месторасположения, двухкомнатную квартиру можно приобрести за $22-33 тыс., а трехкомнатную — за $32-40 тыс.
Эксперты Ъ, впрочем, считают необходимым отметить, что рынок недвижимости Черноморского побережья, подобно большинству периферийных регионов в России, пока находится на ранней стадии развития. Например, в той же Анапе можно обнаружить всего три фирмы, занимающихся исключительно риэлтерской деятельностью, а интенсивность заключения сделок такова, что местные предприниматели от недвижимости считают месяц удачным, если во всем городе удалось продать 20 квартир.
Однако с течением времени солнечный берег привлекает все более серьезную публику: регион с высоким потенциалом развития курортной инфрастуктуры становится весьма привлекательным для солидных иностранных инвесторов. Американская компания Radisson, один из крупнейших операторов гостиниц, первой начала свою экспансию на Черноморском побережье. Весной этого года эта компания заключила контракт на управление гостиницей "Лазурная" в Сочи.
По мнению экспертов Ъ, сделка Radisson--"Лазурная" — надводная часть айсберга инвестиций, которые поступают сегодня в недвижимость Черноморского побережья. В частности, Ъ располагает весьма достоверной информацией о том, что местные крупные нефте- и газодобывающие компании, накопившие значительный капитал, активно вкладывают его, участвуя в приватизации ведомственных гостиниц, санаториев и пансионатов и стремясь забрать в свои руки управление ими.
Инвестиционного бума на Черноморском побережье сделал возможным осуществление целого ряда крупномасштабных проектов комплексного освоения побережья. В частности, высокую заинтересованность к освоению побережья в районе Анапы проявляют канадские и скандинавские компании. Реализация этих проектов сможет не только повлиять на увеличение цен на недвижимость в регионе, но и способствовать постепенному формированию единого инфраструктурного пространства курортной зоны. Следует отметить также, что небольшая величина участка российской земли, подлежащего курортному освоению, в нашем случае становится весьма благоприятным фактором — создать все необходимые сооружения можно будет достаточно быстро.
Стоит над горою...
Анапский проект представляет собой практически единственный в России пример комплексного подхода к созданию курортно-рекреационной зоны для коммерческого использования. Согласно градостроительной концепции развития территории, выделенной под застройку, на ней предполагается возвести объекты недвижимости, необходимые для полноценного курортного сервиса. Подобные проекты очень популярны среди западных застройщиков, пытающихся при развитии курортных зон комбинировать различные типы построек — от небольших коттеджей на одну--три семьи до крупных отелей. Подобная схема дает возможность облегчить финансовую схему проектов, продавая на первом этапе коттеджи в собственность и реинвестируя полученные таким образом деньги в возведение более крупных объектов. Как сообщил корреспонденту Ъ генеральный директор АО "Севкавнефтегазстрой" Юрий Тыртышов, при реализации анапского проекта его разработчики не намерены отходить от распространенной мировой практики строительства.
Строительство курортно-гостиничного комплекса в Анапе предполагает возведение четырехзвездочного отеля на 302 номера, торгового центра общей площадью 9200 м2, двухуровневого подземного гаража на 320 автомобилей. Кроме того, проектом предусмотрено строительство комплекса малоэтажных жилых домов и коттеджей в общей сложности на 556 квартир. Земельный участок, где будет построен комплекс, находится на возвышенности морского побережья и расположен в 2 км от г. Анапы.
На сегодня выполнены все предпроектные работы по объекту и за счет средств фирмы уже ведется строительство инженерных коммуникаций. Кроме того, подписан контракт с генеральным подрядчиком — турецкой строительной компанией Klima Insaat ve Tesisat и ведутся переговоры с потенциальными партнерами по эксплуатации комплекса. Предполагается, что осуществлять управление отеля будет одна из зарубежных фирм-операторов, название которой пока не разглашается.
"Турецкий городок" в соответствии с мировыми стандартами
Что касается концепции финансирования проекта, то по словам г-на Тыртышова, в настоящее время детальная проработка бизнес-плана строительства еще не завершена. Тем не менее основные схемы привлечения инвестиций уже известны. Первый этап начнется с возведения малоэтажных домов и коттеджей в общей сложности на 556 квартир. Часть этой недвижимости предполагается реализовать в собственность (в том числе применяя фьючерсную продажу), а часть оставить для последующей сдачи в аренду. Полученная от продажи жилья прибыль будет направлена на строительство домов, а также реинвестирована в возведение гостиницы и социальной инфраструктуры городка.
По предварительным расчетам, даже реализовав всю мелкую недвижимость и вложив свои средства, "Севнефтегазстрой" не сможет покрыть всех расходов на строительство гостиничного комплекса. Для завершения проекта застройщик намерен привлечь крупных инвесторов или же значительные кредитные средства западных банков. Специалисты компании оценивают потребность в западных кредитных ресурсах в размере не менее $20 млн.
Сейчас, по словам г-на Тыртышова, компания проводит переговоры с крупными зарубежными банками. Вполне возможно, что гарантиями по кредитам станет весьма впечатляющая собственность "Севкавнефтегазстроя": фирма владеет недвижимостью в этом регионе России на сумму более чем в 9 млрд руб. Подобная цифра основывается на оценке, проведенной на прошлой неделе консалтинговой фирмой "Гроссо-Восточная Европа". Кроме этого, "Севкавнефтегазстрой" является генеральным подрядчиком крупного государственного заказа на строительство Кавминводской таможни. Отметим, что подобные контракты, гарантированные со стороны государства и обеспечивающие достаточно стабильный доход фирмы, в зарубежной практике кредитования достаточно часто используются как одно из подтверждений кредитоспособности заемщика и могут рассматриваться как весомый "плюс" в кредитной истории клиента.
По мнению экспертов, получить финансирование в западных финансовых институтах возможно еще по одной схеме, которая распространена на Западе и которую может применить "Севкавнефтегазстрой". Для этого проводится тендер среди гостиничных компаний на право осуществлять менеджмент комплекса. При этом одним из условий заключения контракта может стать обязанность победителя в привлечении "под свое имя" кредитных ресурсов. Реализовать подобную схему в России пыталось в свое время СП "Перестройка" при разработке проекта по строительству в Москве фешенебельного гостинично-делового комплекса White Tower на площади Белорусского вокзала. Партнером в этом проекте выступала одна из крупнейших в мире гостиничных компаний Hyatt Regency Intarnational. Однако эта затея так и осталась на уровне технико-экономического обоснования и архитектурного проекта. Продвижению проекта помешал ряд факторов, одним из которых являются организационные проблемы в самом СП "Перестройка".
Что же касается анапского проекта, то все вышеперечисленные факторы (начиная с геополитических и заканчивая чисто экономическими) позволяют предположить, что в ближайшее время на Черноморском побережье появится современный курортный городок.
ВИТАЛИЙ Ъ-СИТНИКОВ