Группа недвижимости Ъ уже неоднократно отмечала в обзорах рынка офисов, что наиболее надежным способом получения в аренду нежилого помещения остается приобретение прав на него через конкурс или аукцион Москомимущества или его территориальными агентствами. По мнению экспертов Ъ, недавно опубликованное постановление правительства Москвы #868 "О порядке управления недвижимостью (зданиями, сооружениями, нежилыми помещениями) в Москве" вызовет очередное увеличение спроса на первичном рынке аренды нежилых помещений. Группа недвижимости Ъ предлагает обзор текущей конъюнктуры первичного рынка аренды нежилых помещений и прогноз его дальнейшего развития.
Несмотря на то что начавшийся полгода назад процесс инвентаризации нежилого фонда Москвы, проводящийся по распоряжению префектов административных округов города, несколько пополнил список пустующих нежилых помещений, их дефицит нисколько не уменьшился. Это и неудивительно: количество фирм, нуждающихся в офисе, постоянно растет. А вышедшее недавно постановление правительства Москвы #868 может еще увеличить дефицит офисов.
Сейчас многие арендаторы пользуются нежилыми помещениями, любезно предоставляемыми им в субаренду различными московскими учреждениями. Учреждения сами отвечают за регистрацию договоров в Москомимуществе и своевременное перечисление арендной платы. Новое постановление предписывает субарендатору перерегистрировать договор аренды в Москомимуществе, однако предоставляет ему право перезаключить этот договор напрямую, без участия балансодержателя. Соответственно, все финансовые отношения могут регулироваться непосредственно московским муниципалитетом. То есть учреждение, ранее сдававшее свои площади в субаренду, может быть отстранено от взимания арендных платежей и лишится выгодного источника дохода.
Нетрудно предположить, к чему приведет реализация постановления. Прямая аренда выгодна и бывшему субарендатору, и Москомимуществу. Аренда по такому договору обходится снимающей офис фирме гораздо дешевле, нежели субаренда через балансодержателя. Одновременно Москомимущество получает возможность решить представлявшуюся ранее неразрешимой задачу — выявить практически всех субарендаторов. Кроме того, поскольку постановление — по понятным соображениям — делает нецелесообразным для балансодержателей сдачу помещений в субаренду, предложение офисных помещений резко сократится, а это вызовет новую волну спроса на помещения, выставляемые на аукционы и конкурсы Москомимущества и его территориальных агентств.
Впрочем, на результатах октябрьских торгов новое постановление пока не отразилось. В Москве прошло четыре конкурса, три из которых были проведены МП "Ивако-аналитик", и еще один — фирмой МГК. Эксперты "Ивако-аналитик" отмечают, что в последнее время резко возрос спрос на помещения с отдельным входом или возможностью для его оборудования. Большую роль для арендатора играет близость к основным магистралям города и удобный подъезд для автомобиля. Цена права аренды помещений, удовлетворяющих обоим вышеописанным критериям (как правило это полуподвалы), за три месяца выросла почти втрое. Право аренды подвальных помещений также подорожало, но менее значительно — в 1,5 раза.
Прошедшие конкурсы иллюстрировали влияние на цену аренды нежилых помещений еще одного фактора. Многие арендаторы, особенно те, кто нанимают помещение большой площади, хотели бы использовать его не только как офис, но и как склад, торговый зал или производственный цех. Право на аренду таких помещений стоит (в пересчете на 1 м2) несколько дороже.
Самым же интересным итогом прошедших в октябре торгов стал факт продажи так называемого "дома на Смольной". Скандальная история трехкратной продажи дома, принадлежавшего до этого проектным организациям, судя по всему, пришла к своему логическому завершению. На торгах (уже четвертых по счету), проведенных фирмой МГК, здание общей площадью 22315 м2 (монтаж здания выполнен на 100%) было продано за 4,5 млрд руб. при стартовых 3,8 млрд. В настоящее время договор купли-продажи уже подписан Фондом имущества Москвы, что позволяет надеяться на успешное завершение истории многострадального дома. Покупателем объекта стала российская фирма, которая предпочла не разглашать своего имени.
ЛИНА Ъ-КАЛЯНИНА, ЕЛЕНА Ъ-НОВОМЛИНСКАЯ