градостроительная политика
В прошлом году в Москве было сдано 5,244 млн кв. м жилья — на 9% больше, чем в 2004 году. Однако рост спроса на жилье и оценочные данные о количестве строящихся домов говорят о резком увеличении дефицита на первичном рынке столичной недвижимости. Эксперты и участники рынка по-разному оценивают этот дефицит: от 10% до 40% в прошлом году по сравнению с 2004 годом. В этом году отрыв спроса от предложения увеличится. Падение предложения, как и следовало ожидать, происходит на фоне резкого повышения цен.
Глубина падения
Оценки экспертов и участников рынка относительно реального объема предложения сильно разнятся. Антон Смирнов, начальник отдела маркетинга компании "КВ Инжиниринг", оценивает ситуацию достаточно спокойно: "Снижение объема предложения в 2005 году было не слишком существенное, всего на 10-15%". Наиболее радикальную оценку дал Даромир Обуханич, генеральный директор Первой ипотечной компании: "Если говорить о рынке новостроек Москвы, то с начала 2005 года до его конца предложение новостроек сократилось почти вдвое, точнее, где-то на 40%. И что самое главное, если в начале прошлого года было реально приобрести жилье в домах высокой стадии готовности, то сейчас хоть какой-то выбор квартир возможен только на самых начальных стадиях строительства домов". "Если в 2004 году максимальное количество новых адресов (сданных новостроек.—Ъ) в месяц доходило до двадцати, то в 2005 году максимум составил восемь адресов",— констатирует заместитель генерального директора компании "Дон-Строй" Тимур Баткин. Директор аналитического центра компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Геннадий Стерник (интервью с ним см. на этой странице) приводит усредненную цифру: сокращение предложения на 20%.
Основной причиной снижения предложения жилья по отношению к спросу на него эксперты называют вступление 1 апреля 2005 года в силу закона о долевом инвестировании строительства, который резко сократил возможности привлечения средств частных инвесторов. Механизм действия этого закона объясняет президент Ассоциации строителей России Николай Кошман (интервью с ним также на этой странице). Те дома, которые сдавались в 2005 году и образовали впечатляющую цифру 5,244 млн кв. м,— это объекты, начатые до 1 апреля, то есть до вступления закона в силу. Его последствия, выраженные в данных официальной статистики, обнаружатся уже в этом году.
"Пока видимого снижения количества строек нет: девелоперы работают на площадках, открытых до 1 апреля 2005 года, но к середине этого года будет уже заметен дефицит новостроек, а к началу следующего года задел по площадкам, разрешения на застройку которых было выдано до 1 апреля 2005 года, будет исчерпан",— считает председатель совета директоров компании "МОРЕ-Плаза" Димитрий Андреенков.
Добавим, что квартиры на площадках, на которых идет и завершается строительство в настоящее время, уже практически распроданы.
Москва без экономкласса
Наблюдатели сходятся в том, что прежде всего сокращение коснулось экономкласса, то есть самого дешевого панельного жилья. "Количество квартир и объемы предложения панельного жилья, традиционно причисляемого к экономклассу, из года в год снижается,— говорит директор департамента жилой недвижимости RIGroup Александр Винокуров.— Эта тенденция наблюдается с конца 2002 года, продолжится и в 2006 году".
Отчасти это связано с тем, что в этом секторе закон о долевом строительстве работает опережающими темпами. Индустриальные дома — наиболее быстровозводимые, производственный цикл от "нуля" до полной готовности дома иногда занимает меньше года. Крупные жилые комплексы бизнес-класса строятся в течение двух-трех и более лет, при этом продаются значительно медленнее. Объекты экономкласса, запущенные до 1 апреля прошлого года, уже распроданы, а в более дорогих секторах их продажи еще продолжаются.
Есть и еще несколько причин вымывания "панели" из города. Первый заместитель генерального директора ДСК-1 Андрей Паньковский в интервью Ъ акцентировал внимание на том, что социальные программы (например, строительство жилья для военнослужащих) заберут из свободного оборота значительную часть "панели".
Другая сторона той же медали: строить серийные дома на территории города становится экономически невыгодно. "Для того чтобы экономкласс хорошо окупался, нужны масштабные площадки, а таких в городе все меньше,— утверждает Антон Смирнов.— И дело не только в прямом отсутствии площадей. Земля дорожает, застройщикам из дорогой земли хочется получить максимум отдачи. Насколько я знаю, московские власти с неохотой дают разрешение на строительство некоторых из панельных серий, кстати, самых дешевых по себестоимости".
Как следствие — крупные домостроительные комбинаты, чтобы загрузить свои мощности, уходят за пределы города, все больше строят в Подмосковье. Глава столичного стройкомплекса Владимир Ресин недавно обмолвился, что в прошедшем году московские компании построили около 2 млн кв. м в Подмосковье. Это почти половина суммарной мощности всех московских ДСК (а в области строится в основном именно панельное жилье).
"Как это уже произошло в ряде мировых столиц, строительный бум внутри мегаполиса сменится ростом вторичного рынка и бурным развитием строительства в пригородных зонах",— считает Тимур Баткин.
"Вместе с тем очевидно, что 'панель' никогда не будет вытеснена полностью с московского рынка,— утверждает Александр Винокуров.— Здесь большую роль играет скорость возведения панельного дома, качество таких домов также улучшается из года в год. Нельзя забывать и о социальных программах, к примеру, по строительству жилья для молодых семей и военнослужащих. Это более экономичное жилье, которое всегда найдет своего потребителя".
Таким образом, пресловутый закон о долевом строительстве лишь ускорил вполне очевидную тенденцию. Объемы строительства в Москве сокращаются и будут сокращаться в дальнейшем. А как же иначе — земля в черте города относится к разряду невоспроизводимых ресурсов. Цена ее при этом будет только возрастать, и смысла в строительстве дешевого жилья становится все меньше. Какое-то время (по крайней мере, до тех пор пока не снесены до конца пятиэтажки и ветхий фонд) продолжится строительство социального жилья. Основной же зоной экономкласса станет ближнее Подмосковье.
Цена вопроса
Вполне очевидный вопрос: каким образом нынешний и грядущий дефицит отразится на ценах? Даромир Обуханич прогнозирует дальнейший их рост в пределах 20% в год. "По нашему мнению, предложение жилья экономкласса в Москве продолжит оставаться на низком уровне, а цены будут достаточно интенсивно расти в течение 2006 года. Мы оцениваем возможный уровень роста цен в этом году на первичном рынке в 20-25%, на вторичном рынке — около 20%. Затем темпы роста цен будут плавно сокращаться",— предполагают аналитики компании "Новая площадь".
Александр Винокуров дает более осторожный комментарий: "То, что цены в 2006 году будут расти, сомнений не вызывает. Что касается темпов этого роста, то, скорее всего, сохранится прошлогодняя тенденция".
Участники рынка предполагают, что в закон о долевом строительстве в скором времени могут быть внесены изменения. Если это произойдет, мы наверняка столкнемся с феноменом "отложенного предложения". Застройщики начнут осваивать площадки, которые в настоящее время простаивают. Но даже это не сможет радикально изменить ситуацию. Сейчас, по мнению экспертов, на одну квартиру приходится три-четыре желающих ее купить. Увеличение предложения даже на 50% все равно не позволит сформировать рынок покупателя в сфере жилой недвижимости.