"Вытеснение ненадежных застройщиков — благо для покупателей"
— Согласно усредненным данным аналитиков, в 2005 году количество предложений на первичном рынке жилой недвижимости сократилось на 20%. Эту цифру обычно соотносят с изменением количества выставленных на продажу квартир, однако рассчитывают по суммарному уменьшению продаваемых площадей. Корректно ли, на ваш взгляд, эти показатели приравнивать друг к другу?
— Конечно, эти показатели будут немного отличаться, но незначительно. Структура рынка по площадям возводимых квартир в последние годы мало отличается и практически соответствует спросу на них. Однако вне зависимости от того, на основе каких данных вычислять этот показатель, общая тенденция, сформировавшаяся на рынке недвижимости в 2005 году, очевидна — объемы выставленных на продажу квартир сократились весьма существенно.
— Только ли закон "Об участии в долевом строительстве и инвестировании" тому виной?
— Я стою в оппозиции к некоторым аналитикам, которые все происходящее сейчас на рынке недвижимости привязывают к влиянию закона о долевом строительстве. Мне даже кажется, что в какой-то мере это пиар-акция по продвижению самого этого закона. На самом же деле грядущее уменьшение предложений на рынке первичной жилой недвижимости начало просматриваться задолго до принятия этого закона, еще в середине 2004 года. Тогда, как вы помните, произошли два вроде бы независимых друг от друга события — банковский кризис и некоторая стагнация на строительном рынке. В реальности же истоки этих двух явлений были одни и те же: из-за сложившейся на тот момент времени макроэкономической и политической ситуации в стране произошел существенный отток нефтедолларов за рубеж.
Это, в свою очередь, отразилось как на возможности привлекать инвестиции в строительство, так и на желании покупателей приобретать жилье. Из-за взаимодействия этих двух следствий (одновременное сокращение предложения и спроса) на тот момент уменьшение предложения выставленных на продажу квартир не оказалось чувствительным для рынка.
— А в начале 2005 года сокращения не произошло?
— Не произошло, но только формально. Дело в том, что до 2005 года имелась возможность выставлять на продажу квартиры порционно, что вполне оправданно с точки зрения маркетинга для увеличения прибыли от строительства. Однако из-за сложившейся ситуации, которую закон о долевом строительстве только усилил, в первой половине прошлого года на рынок были "сброшены" все остатки квартир в новостройках. А после майского послания Владимира Путина у потенциальных приобретателей жилья появилась уверенность в завтрашнем дне. Известно ведь, что в России недвижимость в основном приобретают не на текущие доходы, а на накопления, причем тратят их только в том случае, если есть уверенность в получении текущих доходов и в будущем. В этой ситуации резко вырос спрос на жилье. Что, в свою очередь, к концу года и вылилось в значительный дефицит предложений.
— Насколько сильно отразилась на дефиците предложений ситуация с обманутыми участниками долевого строительства?
— Отразилась довольно серьезно. С одной стороны, часть потенциальных покупателей жилья ушла на вторичный рынок, но, с другой стороны, сильно возрос интерес к добросовестным застройщикам. Этому немало способствовали и риэлтеры. В середине прошлого года большинство крупных риэлтерских компаний перепроверили все новостройки на предмет наличия в полном объеме всей разрешительной документации на строительство и возможностей для его осуществления. В итоге, например, пакет предлагаемых к продаже новостроек у компании "МИЭЛЬ-недвижимость" сократился на 40%. Таким образом, появился ряд объектов, где продажи вообще встали. Поэтому, я полагаю, реальное уменьшение предложений квартир в новостройках превышает 20%. Однако уменьшение предложений из-за вытеснения с рынка ненадежных застройщиков только на благо — и для покупателей, и для рынка в целом.
— И все же даже при наличии этих объективных факторов такое значительное сокращение предложений квартир на первичном рынке при сохранении намеченных объемов строительства — это, наверное, многовато...
— Отрапортовав в конце года о полном выполнении программы по строительству жилья, столичные власти несколько слукавили. Когда в середине прошлого года стало очевидно, что в силу всех вышеназванных причин осуществить намеченное не удастся, исходные планы по строительству подкорректировали в сторону их уменьшения. Поэтому формально объемы строительства были выполнены, а реально они уменьшились. Полагаю, что в нынешнем году объемы ввода жилья в Москве будут на уровне 2004 года, но ниже, чем в 2003 году.
— Продолжится ли в 2006 году сокращение объемов предложений на первичном рынке недвижимости?
— Конечно, определенную роль сыграет столичный закон #40 "Об особом порядке регулирования градостроительной деятельности на исторических территориях города Москвы и на территориях зон охраны объектов культурного наследия" и ряд других изменений, но нововведений масштаба закона о долевом строительстве в этом году не ожидается. Поэтому если не произойдет общемировых катаклизмов, думаю, что в первой половине 2006 года сокращение предложений еще будет продолжаться, но к третьему кварталу ситуация должна выровняться. В любом случае надо понимать, что нынешняя несколько болезненная картина естественна для рынка, где начинают действовать человеческие законы развития. Пусть даже пока немного корявые, но в целом правильные.