Участники российского рынка недвижимости, работающие в условиях постоянно растущей конкуренции, вынуждены изобретать все новые и новые формы обслуживания клиентов, заполняя не занятые "ниши". На этом пути наиболее прогрессивные субъекты рынка встают перед необходимостью объединения сил с совершенно различными по роду деятельности институтами и компаниями с целью оказания возможно более широкого спектра услуг.
Сегодня группа недвижимости Ъ предлагает вниманию читателей анализ до сих пор почти не практиковавшегося на российском рынке вида деятельности — покупки квартир с предоставлением бывшему хозяину права пожизненного пользования. Около месяца назад на московском рынке начала свою деятельность ассоциация нескольких фирм и институтов, специализирующаяся на подобного рода деятельности. В ассоциацию вошли риэлтерская компания "Интерконт", коммерческий Гутабанк и поликлиника #1 лечебно-санаторного объединения. Объединив усилия, участники ассоциации смогли обеспечить полный перечень услуг, которые могут потребоваться пожилым и одиноким владельцам квартир, большей частью составляющим группу клиентов ассоциации.
Одинокие москвичи смогут пожить в свое удовольствие
Идея пожизненного обеспечения хозяев квартиры, переходящей после его смерти в собственность фирмы, не новость, однако до сих пор реализация подобного проекта не была осуществлена на российском рынке. В соответствии со схемой, разработанной специалистами "Интерконта", фирма заключает с клиентом "договор о пожизненном проживании". Отличительная черта осуществляемой ассоциацией схемы состоит в единовременном предоставлении клиенту нескольких видов услуг — управления его деньгами, страхового медицинского обслуживания, ремонтного и бытового обслуживания его квартиры. Заключая "договор о пожизненном проживании", компания приобретает у клиента квартиру по цене 50-100 тыс. руб. за квадратный метр, предварительно произведя оценку качества жилья (заметим, что внимание фирмы привлекают не только хорошие квартиры в престижных районах Москвы: не меньший интерес вызывают и отдаленные "спальные" районы, а неудобство в расположении учитывается при определении конечной цены). Конечная сумма сделки переходит в распоряжение хозяина квартиры. При этом с учетом желания клиента вся сумма размещается на депозите в Гутабанке, в результате чего клиент может рассчитывать на ежемесячные отчисления из расчета 120-160% годовых от суммы вклада. Для банка участие в ассоциации означает постоянный приток клиентов, готовых разместить в депозитном вкладе солидную сумму. Проценты по договору, даже в случае приобретения фирмой самой скромной квартиры, составят никак не менее 150 тыс. руб. в месяц. Еще один пакет услуг, предоставляемых клиенту — это комплексное медицинское обслуживание. Фирма приобретает для владельца квартиры медицинский страховой полис, в который входит бесплатное лечение в стационаре и использование услуг "скорой помощи", а также возможность провести отдых в престижных санаториях Подмосковья с 30-процентной скидкой. Медицинское страхование обеспечивает еще один участник ассоциации — поликлиника #1 лечебно-санаторного объединения, ранее обслуживавшая работников МГК КПСС. Кроме того, по желанию клиента в квартире может быть произведен ремонт.
Долгосрочный проект
Оценка гипотетической ситуации, когда владелец средней квартиры заключает договор с компанией "Интерконт", позволяет заключить, что благое дело может принести неплохую прибыль в долгосрочной перспективе. Несмотря на то что представители фирмы подчеркнули благотворительный аспект своей деятельности, эксперты Ъ не могут не отметить дальновидность участников проекта.
Итак, в случае заключения сделки с квартирой площадью 35 м2 владелец квартиры получает за нее 2 млн 625 тыс. руб. (из расчета 70 тыс. руб. за 1 м2). Медицинская страховка клиента обходится фирме в 155 тыс. руб. ежегодно, а небольшой ремонт этой квартиры будет стоить фирме 245 тыс. руб. (в соответствии с расценками около 7 тыс. руб. за 1 м2). Таким образом, в среднем на одного клиента фирма тратит от $3 до $4 тыс., инвестируя их на несколько лет. Однако в результате в распоряжении фирмы оказывается квартира стоимостью не менее $20 тыс. (без учета роста цен на московскую недвижимость). В итоге рентабельность операции весьма и весьма высока и составляет в худшем случае 600% от произведенных затрат.
Будет ли спрос?
Как показывает первый месяц работы ассоциации, на московском рынке предложенные услуги нашли спрос. Заключено уже три договора по описанной схеме, а с началом рекламной компании количество заявок значительно возросло. Заметим, однако, что подобный бизнес долгое время не находил достаточного развития на российском рынке — многие крупные фирмы отказались от подобной деятельности, сочтя ее чрезмерно циничной и аморальной. Кроме того, фирме, проводящей подобную деятельность, необходимо убеждать потенциальных клиентов в своих благих намерениях. Как показывают социологические исследования, пенсионеры, боясь оказаться обманутыми, с подозрением относятся к подобным предложениям коммерческих организаций. Еще один аспект — ограниченное число потенциальных клиентов.
Весьма важным отталкивающим фактором для многих участников рынка служит также долгосрочный характер необходимых инвестиций. В условиях общей нестабильности на финансовом рынке подавляющее большинство фирм-риэлтеров отдают предпочтение проведению краткосрочных спекулятивных операций, по возможности заключая сделки за счет клиентов. Предложенная же схема требует собственных инвестиций с неопределенным сроком возврата вложений. В этой связи эксперты группы недвижимости Ъ полагают, что стабилизация экономической ситуации послужит более быстрому развитию этого бизнеса. Сегодня же неокрепший российский капитализм пока нельзя считать достаточно подготовленным для проведения таких операций на рынке недвижимости.
МИХАИЛ Ъ-ФИШМАН