На рынке квартир в Москве продолжается период долговременной стабилизации: незначительный рост цен на частные квартиры характерен для осеннего периода и происходит в рамках сезонных колебаний ценовой конъюнктуры. Однако на рынке аренды частных квартир сложилась иная ситуация: после скачка цен в октябре стабилизации не произошло, и цена аренды жилья продолжает расти. Сегодняшний обзор группа недвижимости Ъ решила посвятить этому наиболее динамично развивающемуся сектору рынка недвижимости.
Известно, что по уровню цен на жилье Москва принадлежит к числу самых дорогих городов мира. В первую очередь это относится к сфере купли-продажи квартир, где за три года развития рынка недвижимости цены в валютном выражении выросли в 7 раз. Развитие рынка аренды жилья происходило гораздо медленнее. Поэтому и сейчас арендные ставки, хотя и растущие быстрыми темпами, остаются значительно ниже мирового уровня. Кроме того, для сферы арендных отношений характерны скачкообразные изменения цен, что, по всей видимости, объясняется несформированностью рынка.
Заметный скачок арендной платы на рынке жилья был зафиксирован в преддверии лета этого года — в течение месяца цены поднялись в 1,5 раза. Затем после четырехмесячного периода относительной стабилизации арендная плата вновь резко возросла — на этот раз на 40%. Специалисты ведущих риэлтерских фирм, занимающихся арендой жилья, связывают последний скачок цен с ожиданиями отмены прописки, в результате чего резкий приток в Москву иногородних жителей стал бы весьма реальным, и, соответственно, повысился бы спроса на жилье. И хотя режим прописки в Москве сохранился и даже несколько ужесточился, арендная плата за жилье не только не упала, но продолжает расти. Причины здесь, по-видимому, психологические — особый статус Москвы дал повод арендодателям поднять арендные ставки.
В итоге рынок аренды жилья сейчас представляет собой следующую картину: наибольшим спросом пользуются дешевые однокомнатные квартиры недалеко от метро и с минимумом мебели. Такие квартиры можно сдать в аренду всего за 2-3 дня. По данным агентства "Экспресс", специализирующегося на сдаче в аренду частных московских квартир, сейчас уже практически невозможно арендовать квартиру дешевле чем за $120 в месяц. В среднем аренда однокомнатных квартир в "спальных" районах обходится в $150-180 в месяц. Однокомнатные квартиры с обстановкой в пределах Садового кольца можно арендовать за $200-300 в месяц.
Двух- и трехкомнатные квартиры представлены на рынке аренды довольно широко — от малогабаритных "хрущоб", которые почти не пользуются спросом, до роскошных апартаментов в сталинских домах и домах-новостройках престижных районов Москвы. Наблюдается следующая интересная тенденция. В случае удачного расположения дома (тихое место, близость метро, развитая инфраструктура района) и неплохой планировки квартиры хозяева стремятся сделать в квартире "европейский" ремонт и обставить ее современной мебелью. Сочетание всех этих качеств позволяет (после того как затраты окупятся — как правило, этот период не превышает 6-10 месяцев) значительно увеличить доходы арендодателя от сдачи квартиры в аренду. Эти факты свидетельствуют о том, что на московском рынке уже формируется особый класс собственников недвижимости, которые предполагают использовать свое жилье не для проживания, а исключительно с целью извлечения дохода.
Необходимо отметить, что арендная плата за двух- и трехкомнатные квартиры существенно колеблется в зависимости от месторасположения и качества самой квартиры, а также от ее технического состояния и обстановки. Нижняя планка арендной ставки за двухкомнатные квартиры установилась на уровне $180-200 в месяц — столько стоят удаленные от центра немеблированные "хрущобы". Такая же квартира, но с самой необходимой мебелью, обойдется уже не дешевле $250. А арендная плата за престижные двухкомнатные квартиры в центре может достигать и $450-500 в месяц. Разброс цен на трехкомнатные квартиры еще более велик: от $250 в месяц на окраине Москвы до $1000-1500 в центре.
Специалисты московской риэлтерской фирмы "Южный двор" отмечают, что примерно 50% спроса на рынке аренды Москвы формируется за счет предпринимателей из других городов России и стран бывшего СССР. Другая половина приходится на молодые московские семьи и начинающие коммерческие структуры, арендующие жилые помещения под офис за недостатком помещений специализированных.
ЕЛЕНА Ъ-НОВОМЛИНСКАЯ