Московские бизнесмены все больше походят на своих западных коллег — чистый воздух и радующий глаз пейзаж ближних пригородов привлекают их гораздо больше, нежели архитектурные изыски загрязненного центра. Однако предложение недвижимости в Подмосковье, тем более обеспеченной всей необходимой инфраструктурой — оперативной связью с Москвой, магазинами и объектами бытового назначения, налаженной системой охраны и т. д. — крайне ограниченно. Коттеджные поселки, отвечающие всем запросам новой социальной прослойки российских предпринимателей, можно сосчитать по пальцам, а количество домов в этих поселках редко больше сорока. Поэтому группе недвижимости Ъ представляется интересным разработанный акционерным обществом "Пестовское" (учредители — МТБ, Мытищинский фонд имущества и Мособлстрой) проект строительства поселка на берегу Пестовского водохранилища. Этот поселок будет отличаться от большинства существующих как по количеству домов, так и по развитию инфраструктуры. В ближайшее время состоится церемония закладки первого камня нового поселка.
Стиль жизни от МТБ
В развитых странах в столичных пригородах, где полностью отсутствует промышленное производство, в 30-40 минутах езды от делового центра города, живет значительная часть городского населения, причем по преимуществу это наиболее обеспеченные люди. Разительный пример представляет Париж: в городской черте живет всего около 2,5 млн человек, а в парижских пригородах — 7,5 млн, каждый пригород представляет собой независимую префектуру с собственными органами управления. Типичный западный пригород располагает всей необходимой инфраструктурой, включающей в себя не только магазины и рестораны, но и всю систему жизнеобеспечения населения, в том числе объекты бытового и культурного назначения. В последнее время западная традиция жить за чертой города завоевывает все большую популярность среди российских предпринимателей.
Российские риэлтеры поначалу осваивали рынок пригородной недвижимости довольно робко — ограничиваясь чаще всего поселками только с самой необходимой инфраструктурой и небольшим количеством (30-40) домов. Коттеджи не становились постоянным местом жительства, превращаясь скорее в дома отдыха, куда владельцы приезжали на выходные дни, — то есть представляли собой по сути современный аналог дачи. Сейчас же коттеджное строительство в Москве, наконец, достигло той стадии, когда строиться будут уже не просто дома в сосновом бору, а целые городки, где можно жить постоянно, выезжая в город только на работу или в театр. Именно такой проект застройки поселка на берегу Пестовского водохранилища в экологически чистой зоне в 37 км от МКАД по Дмитровскому шоссе (40 минут езды от центра) и разработала Московская товарная биржа совместно с мытищинским Фондом имущества и Мособлстроем. Эти три организации и вошли в акционерное общество "Пестовское", которое займется реализацией проекта. Координировать деятельность инвесторов собирается Московская товарная биржа, а генеральный подрядчик проекта по созданию всей инфраструктуры поселка — АО "Мособлстрой".
Будущий поселок отличается от большинства существующих как по количеству будущих жителей, так и по качеству предлагаемых удобств. Поскольку все строительство, в первую очередь коммуникации и техническая инфраструктура, будет осуществляться на деньги будущих жителей, то количество инвесторов рассчитывалось исходя из распределения всех строительных затрат между участниками проекта таким образом, чтобы они представляли собой вполне приемлемую для будущего жителя цифру. Оптимальным было признано привлечение в качестве инвесторов 300-400 семей — количество, вполне сопоставимое с населением среднего западного загородного поселка и значительно превышающее число проживающих в уже функционирующих на сегодняшний день подмосковных коттеджных поселках.
Еще одно принципиальное отличие нового поселка заключается в том, что инвесторы станут одновременно как владельцами собственных коттеджей, так и собственниками целого ряда предприятий общественного пользования, которые практически и обеспечивают заказчику возможность безвыездного проживания в поселке. В первую очередь будут построены мини-молокозавод, мини-мясоперерабатывающий завод, мини-пекарня, супермаркет, автосервис, автозаправочная станция, бизнес-центр, спортзал, бассейн, филиалы банков, школа-гимназия, детсад-ясли, яхт-клуб. Проектировка всех коттеджей будет осуществляться в зависимости от индивидуальных запросов каждого заказчика. Инвесторам будут представлены макеты типовых коттеджей, наиболее приемлемых, по мнению проектировщиков, для строительства данного поселка. Общая площадь каждого коттеджа будет составлять порядка 400-500 м2. Все инженерно-техническое обеспечение дома (телефонная связь, гаражи, сауна, бассейн и пр.) будет осуществляться также в соответствии с индивидуальным планом каждого участника.
Финансирование по западной схеме
Западному уровню обеспечения будущего поселка соответствует и западная система финансирования проекта. Общая стоимость проекта оценивается в 7 млрд руб. Став победителем инвестиционного конкурса, проведенного Мытищинским горсоветом, МТБ получила под строительство в долгосрочную аренду 70,2 га земли на берегу Пестовского водохранилища. После предпроектных исследований начался подбор инвестиционного портфеля. Разумеется, реализация проекта начнется со строительства объектов инфраструктуры, перечень которых утвержден на общем собрании ассоциации жителей поселка "Пестовское", созданной в организационно-правовой форме ЖСК. Оплату инвесторы будут проводить поэтапно: первый взнос составит порядка 10 млн руб. — плата за участие в проекте на этапе предпроектных исследований, следующий взнос — от 30 до 50 млн руб. — выделяется на создание инфраструктуры, на этом же этапе оформляются права на совместную долевую собственность. И третий этап — это оплата строительства самого здания, которая изменяется в зависимости от выбранного инвестором плана застройки коттеджа и в среднем составляет порядка $200 тыс. Таким образом, общее количество затрат каждого инвестора на строительство коттеджа составит порядка $250-300 тыс., что на сегодня соответствует довольно высокому уровню цен на загородное жилье. В случае временного недостатка у инвесторов собственных средств краткосрочный кредит можно будет получить в Инкомбанке. По-видимому, банк возьмет на себя и высокоэффективное управление временно свободными активами участников проекта.
Конкурс на право жить в "Пестовском"
Особо важное значение организаторами проекта придается подбору инвесторов, который сейчас проводит Московская товарная биржа. Из соображений безопасности жителей будущего поселка, большинство из которых — деловые люди с весьма солидной репутацией, к участию в проекте практически не допускаются случайные люди. Уже сегодня утверждена большая часть портфеля заказчиков (порядка 200 человек), значительную долю которых представляют известные бизнесмены, адвокаты, врачи, артисты. В списке практически полностью отсутствуют государственные чиновники. Среди будущих жителей поселка такие известные люди, как президент Инкомбанка Владимир Виноградов, председатель биржевого комитета МТБ Юрий Милюков, президент Международного торгового биржевого союза Константин Затулин, президент Международной ассоциации руководителей предприятий Марк Масарский, президент Московской коммуникационной корпорации Юрий Припачкин и другие. Прошедшие своеобразный конкурс на право стать жителями поселка "Пестовское" должны будут документально засвидетельствовать законность своих капиталов.
Нежелание учредителей АО "Пестовское" предоставлять право на покупку коттеджа случайным людям, эксперты группы недвижимости Ъ расценивают как отрицательный фактор в становлении цивилизованного коттеджного рынка в России. И хотя такая практика достаточно распространена на Западе и особенно в США, целесообразным это становится только при достаточном развитии рынка подобного рода недвижимости. Проектируемый поселок предназначен для внутреннего пользования компаний-учредителей и потому представляет интерес лишь как прецедент на российском рынке недвижимости.
ЛИНА Ъ-КАЛЯНИНА