Залоговые операции с объектами недвижимости являются важнейшей составляющей развития рынка недвижимости в любой стране. В России препятствием для развития ипотеки служит несовершенство законодательной базы, что вынуждает многие коммерческие структуры изыскивать различные (в том числе полулегальные) возможности проведения залоговых операций. Правда, пока подобная деятельность была распространена преимущественно в жилищном секторе.
Первым шагом к развитию ипотеки в сфере промышленной недвижимости стало создание финансово-промышленной компании "Финпроминвест" (о планах акционерного общества "Пробизнес", касающихся создания этой компании, см. Ъ от 17 августа), основной сферой деятельности которой является залог промышленной недвижимости. Вчера компания "Финпроминвест" завершила разработку пакета документов, который фирма намерена использовать для получения кредитов под залог промышленной недвижимости.
Многие промышленные предприятия, которые в ходе приватизации стали собственниками своей недвижимости, зачастую не знают, как можно эффективно ее использовать. Это объясняется несколькими причинами. Во-первых, руководство подавляющего большинства предприятий еще не готово уделить должное внимание эффективному использованию принадлежащей им недвижимости — ведь выплаты налога на недвижимость в размере 1% от остаточной балансовой стоимости объекта не выглядят обременительными. Во-вторых, до сих пор недостаточно полно разработан механизм отчуждения недвижимости в случае невозвращения кредита. В-третьих, вызывает затруднения оценка рыночной стоимости предприятий, что делает выдачу банковских кредитов под залог недвижимости рискованной операцией.
Способ эффективного использования создавшейся в сфере промышленной недвижимости ситуации предложило акционерное общество "Пробизнес". Разработанная специалистами компании схема позволяет юридически чисто проводить залоговые операции с недвижимостью и предполагает включение в механизм выдачи кредита следующих структур: банка, страховой компании, промышленного предприятия, риэлтерской фирмы и "посредника", которым станет специально созданная для этой цели финансово-промышленная компания "Финпроминвест" (в число учредителей компании входят предприятия, закладывающие свою недвижимость, при этом объект залога вносится в уставный капитал "Финпроминвеста").
Согласно схеме, после залога предприятием недвижимости выданный кредит переходит в распоряжение "Финпроминвеста", который несет ответственность за его своевременное возвращение; предприятие-собственник недвижимости получает прибыль от операции в виде отчислений из доходов от деятельности "Финпроминвеста". В настоящее время в "Финпроминвест" уже обратилось около 25 клиентов.
В качестве кредиторов "Финпроминвест" намерен привлекать не только российские, но и зарубежные банки, которые в случае невозвращения кредита смогут получить в собственность российскую недвижимость, уплатив всего около 60% от стоимости объекта (традиционная сумма ипотечного кредита).
Если же банк предпочтет вернуть свои деньги, тогда в игру вступит риэлтерская фирма, которая должна будет в течение фиксированного срока реализовать объект по стоимости не ниже 60% от рыночной цены объекта. Превышение продажной суммы над кредитной массой, которую необходимо вернуть банку (за вычетом затрат на рекламную компанию и процентов, которые "натекут" за время реализации объекта), составит прибыль риэлтерской фирмы. Выгодность участия в схеме уже привлекла внимание ряда крупных московских фирм-риэлтеров: "SAVVA R. E.", Российского агентства инвестиций и недвижимости и др.
ЕЛЕНА Ъ-НОВОМЛИНСКАЯ