Девелоперы прошлись по магазинчикам
Небольшие торгцентры снова в тренде
После провального для торговой недвижимости прошлого года объем нового строительства в этом сегменте в 2024 году может вырасти как минимум вдвое, прогнозируют консультанты. Но в основном это будут точечные объекты в новых жилых комплексах и небольшие торгцентры районного формата. Заявлять крупные объекты девелоперы пока не спешат, по-прежнему считая такие вложения рискованными.
Фото: Виталий Смольников, Коммерсантъ
Фото: Виталий Смольников, Коммерсантъ
На 2024 год в Москве заявлены 313,1 тыс. кв. м новых торговых площадей, из которых будут сданы 50%,— это втрое превысит значение прошлого года, говорится в прогнозе Nikoliers. В Газпромбанке рассчитывают, что в целом по стране в этом году сдадут 450–500 тыс. кв. м арендопригодных площадей — в 2,5 раза больше, чем в 2023 году. Ввод в Москве вырастет в 3,8 раза, до 190 тыс. кв. м, в Санкт-Петербурге — в 7,2 раза, до 130 тыс. кв. м. В IBC Real Estate рассчитывают, что в 2024 году в Москве сдадут 130 тыс. кв. м торговых площадей, в Санкт-Петербурге, по данным NF Group,— 137 тыс. кв. м.
Резкий рост ввода торгцентров прогнозируется после прошлогоднего минимума: объем сданных площадей в Москве, по подсчетам Nikoliers, стал минимальным за 20 лет, сократившись год к году на 46,9%. Но о начавшемся оживлении пока говорят с осторожностью. Многие из готовящихся к вводу объектов ранее переносились в течение нескольких лет, предупреждает директор центра экономического прогнозирования Газпромбанка Владислав Фадеев. Старший директор департамента торговой недвижимости CMWP Андрей Шувалов обращает внимание на то, что общий прирост обеспечивает активное жилищное строительство: «Новые ЖК тянут за собой коммерческую инфраструктуру». Девелоперская активность сохраняется, но она несравнима с докризисными годами, считает руководитель департамента исследований и аналитики IBC Real Estate Екатерина Ногай.
Общий рост ввода планируется на фоне сокращения доли пустующих площадей.
Согласно Nikoliers, на конец 2023 года в Москве были свободны 10% торговых помещений, на 4,9 процентного пункта (п. п.) меньше год к году. Владислав Фадеев ждет, что в этом году показатель в Москве сократится на 1,5–2 п. п., до 9–9,5%, в Санкт-Петербурге — на 1–1,5 п. п., до 6–6,5%. С одной стороны, свободные площади ушедших ритейлеров продолжают заполняться, с другой — сокращение вакантности будет сдерживать рост ввода новых объектов, поясняет эксперт.
Партнер Nikoliers Анна Никандрова в числе позитивных факторов называет сохраняющиеся планы по активному развитию fashion-ритейлеров. Эксперт считает, что из-за минимального ввода торговых центров в России в последние несколько лет сейчас возник даже дефицит качественных площадей для экспансии. По данным Nikoliers, за 2023 год на рынок вышли 27 новых международных брендов, это самый высокий результат с 2018 года. Еще 26 марок планируют начать работу в России в ближайшее время, говорит госпожа Никандрова.
Сдавать девелоперы будут преимущественно небольшие районные торгцентры, где средняя площадь, по данным Nikoliers, не превышает 13 тыс. кв. м.
Аналитики добавляют, что девять из 24 заявленных проектов — объекты ADG Group, реализованные на базе старых кинотеатров. Формат небольших объектов традиционно считается более устойчивым к негативным тенденциям. «Поток посетителей в районных торгцентрах за год вырос на 7–8%, увеличивается спрос, и раз в год мы индексируем арендную ставку»,— говорит руководитель направления торгцентров «Аструм Недвижимость» Гузель Гумерова.
Господин Шувалов называет объекты площадью 10–16 тыс. кв. м в сложившихся условиях максимально эффективными с точки зрения арендных поступлений. Хотя многие профильные операторы все еще смотрят на рынок скептично. Директор департамента управления торговой недвижимостью Accent Capital Светлана Кузьмина считает, что строительство торгцентров перестало быть доходным бизнесом: «Рынок принадлежит арендатору». Одновременно существующее предложение в крупных и средних городах эксперт считает насыщенным. Вице-президент Союза торговых центров Павел Люлин считает, что формат в целом находится в кризисе и «нет предпосылок к изменению ситуации». По его словам, окупаемость проектов с 2013 года выросла с трех-четырех лет до восьми-десяти.