До последнего времени заявления банков о начале ипотечных операций оставались на уровне деклараций. Действительно, высокая процентная ставка по кредитам и отсутствие необходимого законодательства не дают никаких оснований для развития ипотеки в России. В столь неблагоприятных условиях участникам рынка ипотеки приходится изобретать для реализации ипотечных операций хитрые и сложные схемы. Ипотечный Стандартбанк, похоже, нашел выход из создавшейся ситуации. На состоявшемся вчера совете директоров банка были подведены итоги реализации им схемы долгосрочного ипотечного кредитования работников производственного объединения КамАЗ. В соответствии с заключенным в сентябре текущего года договором банк выдал ипотечных кредитов на общую сумму 870 млн руб.
В схеме ипотечного кредитования, разработанной специалистами Стандартбанка и КамАЗа, участвуют четыре субъекта: сам банк, КамАЗ, собственно заемщик и строитель-подрядчик. В функции банка входит выдача кредита, обслуживание и отслеживание платежей, а также общая координация действий участников схемы. Заемщик берет долгосрочный рублевый кредит (под 10% годовых) и выплачивает задолженность по процентам и кредиту. КамАЗ выступает в роли инвестора и выплачивает банку разницу между рыночной процентной ставкой по кредиту и кредитной ставкой заемщика. Подрядчик же, которому сразу передается полный объем средств для строительства жилья, обязуется построить для заемщика квартиру или дом.
По мнению экспертов Ъ данная схема выдачи долгосрочного кредита является уникальной и позволяет решить целый комплекс задач, стоящий перед участниками ипотечной сделки. Так, несовершенство законодательства в Стандартбанке обошли, выдавая не ипотечный, а строительный кредит на 1 год под 10% годовых (впоследствии, когда объект будет построен и закон "Об ипотеке" принят, банк переведет кредит в ипотечный сроком на 15 лет). Работник КамАЗа обязан внести 20% от стоимости строительства жилья сразу, а остаток долга гасится в течение 16 лет. При этом применение гибкой схемы изменения суммы выплат по процентам и по основному долгу позволяет сформировать равномерные суммарные выплаты по общему долгу. Отметим, что подобная система выплат, применяемая во всех странах кроме России, отлична от выплат на строительство жилья по кредитам Сбербанка. В Сбербанке сумма ежемесячной платы по кредиту в первую половину срока пользования ссудой значительно выше, что отягощает участь заемщика (см. схему).
Проблема доступности кредита решена благодаря КамАЗу, который гасит большую часть задолженности по процентам. Представители банка отказались назвать форму и сумму компенсации со стороны КамАЗа, сославшись на коммерческую тайну. Таким образом, общая схема ипотечного кредитования выгодна всем участникам: Стандартбанк берет комиссионные за обслуживание клиентов и отрабатывает механизм обслуживания кредитов, подрядчик, строящий жилье, получает финансирование, а КамАЗ имеет возможность реализовать "незавершенку", которая достраивается за счет ипотечного кредита. Кроме того, решается проблема с предоставлением работникам завода бесплатного жилья.
Вместе с тем, по мнению экспертов Ъ, подобные ипотечные кредиты возможны только при одновременном наличии двух немаловажных факторов — мощного инвестора, способного гасить платежи заемщика по процентам, и незавершенного строительства, которое требует гораздо меньшие средства на достройку. Немаловажным оказывается и низкий по сравнению с Москвой и Петербургом уровень цен на подрядные работы, что также влияет на доступность кредита и сумму компенсации.
ДМИТРИЙ Ъ-СКЛАДЧИКОВ