Сродниться с коммерцией

Рынок коммерческих помещений на первых этажах зданий претерпевает изменения. Если ранее девелоперы старались как можно быстрее распродать эти объекты и не держать их на балансе, то сегодня все больше застройщиков предпочитает оставлять этот актив у себя и управлять им, извлекая прибыль. Что более предпочтительнее для строительной компании — продать или управлять, разбиралась Юлия Майовер.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Согласно исследованию, которое провела группа «Аквилон», стоимость «квадрата» коммерческих помещений в жилых домах росла опережающими темпами по отношению к жилью. «Если средняя стоимость жилых квадратных метров в наших домах с 2018 года выросла в 2,1 раза, то коммерческая недвижимость подорожала в 2,4–2,7 раза в зависимости от объекта»,— рассказывает Наталия Коротаевская, коммерческий директор группы «Аквилон» в Санкт-Петербурге и Ленобласти.

Как говорится в исследовании, срез арендаторов в стрит-ритейле новостроек изменился. «Раньше чаще всего площади на первых этажах домов занимали продуктовые магазины, промтоварные и салоны красоты. Сейчас растет доля кофеен и пекарен (на них может приходиться до 15% площадей), пунктов выдачи заказов (до 7%). При этом по сравнению с 2022 годом средняя площадь приобретаемых коммерческих помещений уменьшилась со 150 до 70–80 кв. м»,— приводит данные госпожа Коротаевская.

По словам эксперта, в ходе опроса обнаружилось, что 10–15% владельцев помещений в стрит-ритейле — жители этого же дома. «Они приобретают коммерческую недвижимость или для сдачи в аренду, или для реализации собственных проектов»,— говорится в исследовании группы «Аквилон».

Коммерческий директор ГК «А101» в Петербурге Мария Орлова считает, что 2023 год можно назвать годом коммерческой недвижимости, спрос на нее растет от месяца к месяцу. «Сейчас инвестиционный потенциал коммерческих помещений выше, чем у жилья. Например, рост стоимости объектов стрит-ритейла на стадии строительства в среднем составляет 15% в год»,— указывает она.

Катерина Соболева, вице-президент Becar Asset Management, также говорит, что в 2023 году наблюдается рост спроса на объекты стрит-ритейла. Она полагает, что это связано с уменьшением количества предложения в целом и с дефицитом именно ликвидных площадей в частности. «Хорошие предложения расходятся еще на самых начальных стадиях строительства, не выходя на рынок»,— уверена госпожа Соболева. Но для инвесторов, полагает она, все же выгоднее и предпочтительнее вложить средства в объект, который находится на стадии ввода в эксплуатацию. «В этом случае инвестору не придется ждать отложенной прибыли, он сможет быстро приступить к сдаче объекта в аренду и начать зарабатывать»,— поясняет эксперт.

По своей концепции

На протяжении многих лет девелоперы старались распродать коммерческие площади, наряду с квартирами и парковками, чтобы полностью выйти из проекта и переключиться на другие площадки. В результате частные инвесторы, которые приобретали коммерцию, также не задумывались о концепции помещений и сдавали первым заинтересованным арендаторам. В итоге жители получали множество однотипных магазинов, салонов красоты и булочных. А инвесторы — условия идеальной конкуренции среди арендаторов.

Со временем, ввиду возросшей конкуренции, девелоперы начали задумываться о концепции коммерческих площадей, чтобы в максимальной степени удовлетворить потребности покупателей. «Единое управление позволяет создать грамотную торговую инфраструктуру. Вместо конкуренции арендаторы дополняют друг друга и создают синергетический эффект. Для этого девелопер либо остается в качестве собственника или УК и следит за соответствием помещений разработанной концепции. В таком случае возможен выход для девелопера за счет оптовых продаж, скажем, большим инвесторам или ЗПИФ. Такая практика распространена в Москве, рынок Санкт-Петербурга движется в этом же направлении»,— подчеркивает Сергей Владимиров, руководитель филиала IBC Real Estate в Санкт-Петербурге.

«В последнее время девелоперы все чаще стремятся следовать концепции проекта, наполнить его нужными арендаторами и сохранить необходимую для правильного функционирования инфраструктуру. В связи с этим собственники объектов либо продают помещения с обязательным условием соблюдения концепции, мотивируя интересными условиями, либо оставляют их себе и занимаются управлением сами, тем самым контролируя заполняемость объекта, согласно заявленной концепции проекта. Но управление недвижимостью далеко не у многих является профильным бизнесом, поэтому такие случаи свойственны только нескольким застройщикам из множества. Увеличивают этот список, конечно, апарт-комплексы, где в большинстве случаев застройщик оставляет первые этажи под своим управлением»,— рассуждает госпожа Соболева.

Госпожа Коротаевская добавляет: «Покупатель недвижимости сегодня оценивает не только приобретаемую квартиру — он оценивает проект комплексно. Для жителей важно иметь под рукой все необходимое: аптеку, любимую кофейню, магазин с продуктами и вещами первой необходимости. Поэтому он интересуется наличием коммерческих помещений на первых этажах дома, которые становятся уже неотъемлемой частью современных жилых комплексов. Многие оценивают их наличие и с точки зрения собственных нужд под развитие бизнеса или выгодных инвестиций».

Госпожа Орлова говорит: «Поскольку все больше покупателей жилья хотят уже к моменту переезда в новую квартиру видеть готовую инфраструктуру в районе, у девелоперов формируется тренд самостоятельного управления частью коммерческих помещений в проекте. Это позволяет, в частности, проводить гибкую тарифную политику для арендаторов и тем самым ускорять открытие объектов, а затем поддерживать сбалансированный пул арендаторов».

Руководитель направления группы маркетинга ГК «Полис» Константин Гриценко считает, что сегодня правильного решения — продавать или оставить у себя и управлять — нет. «Мы в ГК "Полис" продаем. Цена, как и прежде, высчитывается по формуле: стоимость аренды за десять лет. Это говорит о доходности в 8–10% годовых»,— делится он.

Правильного решения нет

Алексей Шаров, коммерческий директор компании «Риверхаус», полагает, что девелопер редко оставляет коммерческие помещения в ЖК в собственности, чтобы получать с них доход. «Исключение — девелоперы, которые строят и жилую, и коммерческую недвижимость и создали свою управляющую компанию, которая занимается и арендным бизнесом в том числе. Для других девелоперов это непрофильное направление, и они предпочитают коммерческие помещения продать»,— говорит он.

Господин Шаров подсчитал, что за последние три года квадратный метр подорожал более чем на 20%. С начала года цена квадратного метра нежилых помещений в среднем стала выше на 7%, замечает он.

Елена Варнавина, руководитель городского направления компании Villagio Realty, обращает внимание, что в этом году цены на коммерческую недвижимость продолжили расти. «Площади востребованы в основном от 50 кв. м (минимальный СНиП по многим видам деятельности) до 100 кв. м. «Больше — это уже под конкретные цели и большая редкость. Сегодня девелоперы поняли, что помещения под ритейл — очень востребованный продукт, и начали придерживать продажи коммерческих площадей. Либо они вообще не выводят в продажу, а только в аренду»,— говорит она.

Господин Шаров комментирует: «Для размещения ритейла самые популярные помещения — площадью 40–70 кв. м. Но супермаркеты в ЖК рассматривают в среднем 150 кв. м. Если кофейня может разместиться и в помещении 30–40 кв. м, то для ресторана потребуется 100–140 кв. м. Среди офисных помещений есть спрос и на изолированные комнаты до 20 кв. м, и на помещения площадью 100 кв. м. Но в среднем — это около 50 кв. м».

«С прошлого года сохранился тренд на покупку небольших помещений — от 55 до 90 кв. м. Также сейчас популярными становятся площади в 100–250 кв. м: ими интересуются в основном супермаркеты. Ранее сетевые магазины интересовались более крупными объектами в 300–400 кв. м»,— сообщает госпожа Орлова.

Госпожа Соболева полагает, что на самом деле сегодня стоимость предложения на рынке стрит-ритейла уменьшилась, но при этом уменьшилась и площадь предлагаемых лотов, а стоимость квадратного метра, наоборот, возросла. «В первую очередь это связано со сменой интереса будущих арендаторов к помещениям меньшего формата (30–50 кв. м). Инвесторы все больше ориентируются на новые спальные районы, где в любом случае помещения заполнятся арендаторами, а площади в центре все чаще остаются без внимания»,— отмечает она.

В компании NF Group подсчитали, что доля коммерческих площадей в жилых комплексах Петербурга зависит от класса объекта: в эконом- и комфорт-классе они занимают 3–5% от общей площади квартир, в жилых комплексах бизнес-класса — 5–9%, а у элитных домов показатель находится на уровне 10–12%.

Класс определяет функцию

Аналитики NF Group также отмечают, что профили арендаторов, занимающих помещения стрит-ритейла на первых этажах домов, сильно различаются по классам жилья: в эконом- и комфорт-классе на первых этажах преимущественно открываются заведения общественного питания (19%), продуктовые магазины (17%) и алкомаркеты (14%). В то время как топ-3 арендаторов в объектах элитного и бизнес-классов представлены сферой красоты и здоровья (по 20%), общественным питанием (14 и 17%) и непродовольственными товарами (10 и 9%). Элитные объекты также выделяются большой долей медицинских услуг в составе ритейла на первых этажах (10%), но низкой долей присутствия пунктов выдачи заказов (0,3 против 6% в ЖК эконом- и бизнес-класса). Треть всех площадей, которые сформировали категорию «прочее», в объектах элит-класса занимают офисные помещения, банки и образовательные учреждения (иностранные языки, развивающие центры, частные школы и детские сады).

В NF Group также указывают, что состав арендаторов в категории «красота и здоровье» в ЖК бизнес- и элит-классов различается. Так, в элитном сегменте 75% предложения услуг этой категории приходится на фитнес-клубы, студии пилатеса, классические салоны красоты и косметологии. В то время как в домах бизнес-класса наравне с классическими салонами красоты (26%) распространены студии эпиляции (14%), массажные салоны (14%), барбершопы (9%). Также встречаются нестандартные услуги: удаление татуировок, пирсинг, мастерские перманентного макияжа, обучение шугарингу.