Для нынешнего московского рынка офисных помещений характерен стабильный спрос. При этом покупателей в основном интересуют не офисы в административных зданиях, принадлежащих крупным предприятиям, а нежилые помещения с отдельным входом, в особенности отдельно стоящие здания. Этот последний сегмент офисного рынка, где спрос сильно превышает предложение, группа недвижимости Ъ решила проанализировать в сегодняшнем обзоре.
Правильно оформить не только покупку, но даже аренду отдельно стоящего здания довольно сложно. Если предприятие, на балансе которого находится здание, не приватизировано, то всей его недвижимостью распоряжаются комитеты по управлению имуществом (в зависимости от формы собственности это либо Госкомимущество, либо Москомимущество). Эти же органы являются арендодателями. Поэтому для сдачи своих пустующих площадей в субаренду или на основе договора о совместной деятельности предприятию необходимо обращаться в соответствующий комитет. Если же предприятие-арендодатель приватизировано, то сдачу своих площадей в аренду ему нужно регистрировать в Москомимуществе.
Приватизированное предприятие чрезвычайно редко может предоставить в аренду целое здание, особенно на длительный срок. В связи с этим арендная плата в Москве сравнительно высока и может достигать $600-700 за 1 м2 общей площади в год. Прямая же аренда здания возможна только через участие в конкурсе или аукционе. Этим летом стоимость права аренды отдельно стоящих 2-3-этажных зданий составляла 200-350 млн руб.
Одним из наиболее распространенных на сегодняшний день способов приобретения отдельно стоящих зданий является расселение 2-3-этажных жилых особняков. Как правило, операцию расселения проводит какая-нибудь риэлтерская фирма. Если расселение происходит на средства фирмы, то в большинстве случаев она вынуждена брать кредит, проценты по которому закладываются в конечную стоимость дома вместе с прибылью фирмы. В итоге продажная цена особняка составляет порядка $2000-2500 за 1 м2. Если же расселение осуществляется за счет заказчика, то покупка обходится в $700--1200 за 1 м2.
Другой способ приобретения отдельного здания связан с выкупом объекта у приватизированного предприятия. Чаще всего такие здания нуждаются в частичной или комплексной реконструкции. Цена 1 м2 в таких зданиях чаще всего составляет не более $1000. Однако она может быть и ниже при наличии в непосредственной близости от здания промышленных предприятий.
Третий способ приобретения здания в собственность — участие в правительственном проекте реконструкции центра Москвы. Для этого фирме следует обратиться в любую из префектур, где есть в наличии список зданий и сооружений, подлежащих капитальному ремонту. После проведения работ по реконструкции половина отремонтированных площадей остается в собственности фирмы, а другая половина — в собственности правительства Москвы. Таким образом, для получения в собственность одного здания необходимо отремонтировать два.
ЛИНА Ъ-КАЛЯНИНА, ЕЛЕНА Ъ-НОВОМЛИНСКАЯ