Переезд экономкласса

Переезд экономкласса

        Главным фактором, определившим состояние рынка жилой недвижимости в минувшем декабре, оказались сокращение предложения и ускоренный рост цен. Причем дефицит на первичном рынке, обусловленный экономическими причинами, усугубился чисто сезонной нехваткой квартир на "вторичке". Эксперты считают, что в ближайшее время рынок жилья так и останется рынком продавцов.
Риэлтерам хорошо известен психологический по своей природе фактор Нового года: покупатели стремятся решить свои жилищные проблемы в уходящем году, и спрос в декабре резко возрастает. Прежде всего этот фактор работает на вторичном рынке, где покупатель получает готовую если не к заселению, то к отделке квартиру, в отличие от "первички", которая практически полностью продается на стадии строительства. Цены, понятно, поднимаются вслед за спросом.
       По данным аналитического центра "МИЭЛЬ-Недвижимости", среднемесячная цена предложения квартир на вторичном рынке Москвы выросла на 4,7% (на $120), а объем предложения значительно сократился. Самой дорогой категорией жилья остаются монолитно-кирпичные дома повышенной комфортности ($3844 за 1 кв. м) и "кирпич с большой кухней" ($3118 за 1 кв. м). Наибольший ценовой прирост в декабре зафиксирован в категориях "улучшенная панель" (+6,4%) и "монолит" (+10,6%).
       "В декабре зафиксирован наименьший объем предложения за текущий год,— утверждает директор аналитического центра Геннадий Стерник.— Число предложений снизилось на 23,6%, а объем предложения в денежном выражении сократился на 20,2% по сравнению с ноябрем. При этом уменьшился объем нового предложения (что характерно для предпраздничных дней) и увеличился уход квартир с рынка как по причине сезонного снятия с продажи, так и из-за увеличения объема продаж. Налицо дефицит квартир на вторичном рынке, причем мы не прогнозируем значительного роста предложения в ближайшее время, по крайней мере в течение двух-трех месяцев. Только через полгода можно ожидать снижения роста цен на вторичном рынке".
       Начальник отдела маркетинга инвестиционной корпорации "Квартира.ру" Юрий Кочетков оценивает спрос на вторичном рынке жилья как ажиотажный: "По нашим оценкам, в декабре рост цен на 'вторичке' составил 6%. Особенность момента в том, что вторичный рынок совершенно не коррелируется первичным, он живет своей жизнью".
       Исходя из прогнозов, потенциальным покупателям вторичного жилья можно посоветовать переждать ажиотаж. Практика показывает, что вторичный рынок, не связанный с инвестиционной составляющей, подвержен как быстрым подъемам, так и резким спадам, в том числе сезонным.
       
       На первичном рынке с каждым месяцем все отчетливее сказывается действие закона "О долевом строительстве", из-за которого многие компании заморозили свои новые проекты после 1 апреля прошедшего года (когда закон вступил в силу).
       "Уже с лета прошлого года началось снижение объема предложений квартир в новостройках,— говорит руководитель пресс-службы компании МИАН Вадим Васильев.— А в декабре, по сообщениям аналитиков, объем предложений составил около 35 тыс. квартир. Это примерно на 20% меньше по сравнению с январем 2005 года. Безусловно, на эту ситуацию повлиял прежде всего закон 'О долевом строительстве'. Что касается цен на квартиры в новостройках, то они в декабре выросли в среднем на 3%".
       Представители некоторых компаний-застройщиков предоставляют данные о значительно более серьезном повышении цен.
       "В декабре цены на недвижимость в наших домах-новостройках выросли на 5-18%. В среднем месячный рост превысил десятипроцентную отметку,— заявил руководитель департамента по связям с общественностью группы компаний СУ-155 Федор Сарокваша.— Развитие ситуации на рынке недвижимости позволяет говорить о том, что цены на квадратный метр в 2006 году не будут снижаться. Более того, есть все предпосылки к тому, что они будут расти еще более высокими темпами, нежели в 2005 году".
       В компании СУ-155 прогнозируют не только рост цен на жилье, но и усиление дефицита предложения на квартирном рынке. "Стоит отметить, что даже наметившиеся поправки к закону 214-ФЗ не решают коренным образом ситуацию с банковскими кредитами под недвижимость, а ведь это один из важнейших инструментов инвестирования строительства,— утверждает господин Сарокваша.— Банкам по-прежнему будет сложно работать по установленным правилам, что ведет к общему снижению кредитования физических лиц на покупку новостроек. Следовательно, остается угроза того, что темпы строительства не только будут по-прежнему оставаться явно недостаточными, но замедлятся, что прямо ведет к росту дефицита жилья. Пока общий объем предложений на первичном рынке жилья в Москве постоянно становится меньше. Вместе с тем крупные строительные компании осваивают и рынки недвижимости ближнего и дальнего Подмосковья, а также регионов России. Например, ГК СУ-155 уже комплексно застраивает такие районы ближнего Подмосковья, как Одинцово, Красногорск, Балашиха, Серпухов, Подольск".
       Владимир Кудрявцев, ведущий эксперт-аналитик компании Paul`s Yard, отмечает парадокс, состоящий в том, что объемы строительства в Москве сохраняются при сокращении количества строительных объектов. "Сохранение объемов строительства произошло прежде всего за счет крупных проектов, реализуемых основными московскими девелоперами в районах запада и юго-запада столицы ('Квартал', 'Дон-Строй', MIRAX Group),— считает господин Кудрявцев.— В 2006 году данная ситуация получит свое развитие, хотя уже сейчас ясно, что из-за некоторого торможения начала строительства в 2006 году не будет завершено строительство до 15-17% объемов в элитном секторе и до 30% — в бизнес-классе. Сокращение предложения в совокупности с рядом других факторов, скорее всего, приведет к адекватному увеличению цены продаж".
       
Особенно значительным в конце прошедшего года было сокращение предложения в секторе дешевого жилья. По сравнению с бизнес-классом в этой нише значительно ниже как сроки строительства, так и сроки продаж. Таким образом, потенциал продаж проектов, начатых до 1 апреля прошлого года, уже практически исчерпан. Причем велика вероятность того, что в будущем жилье низшей ценовой категории вообще не будет строиться на территории Москвы (не считая, конечно, муниципальных домов).
       "Мы наблюдаем процесс выдавливания дешевого жилья в Подмосковье,— говорит Юрий Кочетков из корпорации 'Квартира.ру'.— В 2005 году в Москве построено в два раза меньше таких объектов по сравнению с прошлым годом. Это происходит на фоне передела собственности на московском рынке недвижимости. Прослеживается четкая тенденция консолидации активов в руках меньшего числа людей, идет обрезание кредитных линий для мелких и слабых компаний. Многие из них уже психологически готовы продавать свои активы. Соответственно, они ведут себя осторожнее, не начинают крупные проекты".
       Подмосковный рынок многоквартирных домов сейчас активно развивается. Даже многочисленные скандалы с обманутыми вкладчиками, большая часть которых пришлась на область, не привели к значительному снижению спроса. "Просто если раньше на одну квартиру претендовали четыре-пять покупателей, то сейчас на нее претендуют три-четыре",— объясняет ситуацию господин Кочетков.
       Застройщики, работающие в Подмосковье, также прогнозируют рост цен, хотя и меньший по сравнению с московским. "По оценкам наших специалистов, резких скачков цен в Подмосковье пока не предвидится, в январе сохранится плавный рост цен на уровне 1%,— говорит генеральный директор компании 'ПИК-Регион' Сергей Канаев.— При этом декабрь прошлого года был отмечен очень высоким уровнем продаж, я бы сказал, что на подмосковном рынке новостроек наблюдался ажиотаж. Даже если не брать в расчет новогодние скидки, то рынок все равно был на редкость активен, по сравнению с прошлым годом спрос вырос".
       
       В конце года также традиционно увеличиваются спрос и цены на аренду жилой недвижимости.
       "В декабре спрос на жилье внаем значительно превышал предложение,— говорит Вадим Васильев из компании МИАН.— Наблюдался также рост арендных ставок на квартиры как эконом-, так и бизнес-сегментов. Повышение цен в этих сегментах составило примерно 10-15%. Это связано не только с обычным для этого периода увеличением спроса, но и с повышением цен на оплату коммунальных платежей. При этом повышение практически не затронуло цены на аренду элитного жилья".
       "В элитном сегменте (как городском, так и загородном) был очень высокий спрос примерно до 20 декабря, затем произошел спад,— утверждает руководитель департамента аренды компании 'Усадьба' Альфия Закирова.— Многие клиенты — иностранцы, для них рубежом является католическое Рождество, а не Новый год. Сейчас высокое предложение на загородном элитном рынке: в сегменте месячных ставок от $8 тыс. до $10 тыс. На долгосрочную аренду снова выставляются коттеджи, которые сдавались на новогодние и рождественские праздники. Снижения цен не предвидится — арендодатели нацелены держать цены в ожидании активного сезона, который начнется с конца января — начала февраля".
       По всей видимости, ставки аренды элитного жилья будут расти довольно высокими темпами. "В прошедшем году многие частные инвесторы вкладывали средства в доходные проекты как в городе, так и на рынке коттеджей,— говорит госпожа Закирова.— Особенность этих проектов в том, что инвесторы четко выдерживают ставку аренды в размере 1% от стоимости объекта. Таким образом, растущая продажная цена квартир и домов потянет вверх арендные ставки".
АНДРЕЙ ВОСКРЕСЕНСКИЙ