Вершина экономкласса

Вершина экономкласса

        В октябре рынок недвижимости, как правило, плавно переходит от осеннего оживления к пику сезона. В этом году, однако, у него есть свои ярко выраженные особенности. Рост цен на городские квартиры оказался выше обычного из-за сокращения предложения при неизменно растущем спросе, особенно в сегменте жилья эконом-класса. При этом рынок частных домов рос обычными темпами.
Наблюдатели и участники рынка связывают опережающий рост цен на квартиры в октябре с влиянием вступившего в силу полгода назад закона о долевом инвестировании строительства. Продажи в старых объектах, то есть в тех, которые начали строиться еще до вступления закона в силу, подходят к концу, а новые (послеапрельские) проекты еще не запущены и в лучшем случае проходят стадию проектирования.
       "В связи с выходом закона темпы роста цен на квартиры на первичном рынке ускорились и составляют в среднем 2-2,5% в месяц,— утверждает Дмитрий Кузнецов, первый заместитель генерального директора компании 'МИАН — агентство недвижимости'.— Основная причина в том, что не все девелоперы спешат выходить на рынок с предложениями, ведь траты на проектирование объекта и подготовку к строительству, согласно новому закону, оплачиваются застройщиком, а такие затраты на начальном этапе под силу только крупным компаниям. Если раньше застройщики могли получить деньги от самих покупателей на ранних стадиях строительства, то сейчас приходится кредитоваться в банковских структурах. В связи с этим мы наблюдаем сегодня некоторый дефицит предложений, который сложился на рынке недвижимости эконом-класса. Что касается прогнозов, то можно ожидать, что стабильный рост цен на 2-2,5% в месяц сохранится".
       При этом в некоторых районах столицы цены на жилье эконом-класса растут опережающими темпами — до 3% в месяц и даже более. "К таким районам относятся Рязанский проспект, Печатники, шоссе Энтузиастов,— говорит господин Кузнецов.— Здесь новостроек значительно меньше, чем в других районах столицы. Также быстрее рынка растут цены на квартиры в районе 'Полежаевской', так как этот район считается престижным из-за близости к Серебряному бору".
       Эксперты компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" оценивают спрос на рынке как ажиотажный: "Абсолютно все объекты первичного рынка недвижимости за последний месяц выросли в цене на 3-5% в зависимости от объекта. Сегодня наблюдается большой разрыв между спросом и предложением, причем выросшая активность покупателей наблюдается как в сегменте эконом-класса, так и в сегменте бизнес-класса".
       
В целом эксперты оценивают месячный рост жилья бизнес-класса в 1,8-2%. По мнению аналитиков Penny Lane Realty, на объекты недвижимости в этом сегменте сохраняется стабильный спрос ввиду целого ряда факторов: это разница в ценах по сравнению с "элиткой", требование больших площадей по сравнению с "панелькой", улучшение качества монолитных домов, упрощение механизмов ипотеки и повышение ее доступности, а также политическая и экономическая стабильность в стране. По их прогнозам, наибольший рост цен ожидается в ближайшем будущем именно в бизнес-классе.
       Генеральный директор Vesco Realty Сергей Леонтьев оценивает октябрьский рост цен в этом сегменте в 1,8%. "Средняя стоимость квартиры в жилых комплексах бизнес-класса достигла $2341 за 1 кв. м,— говорит господин Леонтьев.— Интересно, что меняется подход к строительству домов такого уровня: от точечной застройки — к кварталам с собственной инфраструктурой. Показателен следующий пример. В октябре строительный холдинг 'Уникорн' завершил согласование проекта строительства квартала бизнес-класса на месте завода 'Каучук' в Хамовниках. По планам 'Уникорна' на закрытой территории будет расположено несколько жилых комплексов бизнес-класса с собственной школой, яслями, торговым центром и спортивным комплексом. Концепция небольшого анклава из нескольких зданий бизнес-класса может стать решающим козырем при реализации объекта на рынке. Выход на рынок подобных предложений в условиях высокой конкуренции между жилыми комплексами может значительно ослабить позиции домов бизнес-класса точечной застройки".
       Александр Калиниченко, финансовый директор компании "КВ Инжиниринг", отмечая фоновый рост рынка в среднем на 2% (что превышает уровень инфляции), считает тем не менее, что перспективы реализации жилья бизнес-класса далеко не такие блестящие: "Цены на жилье бизнес-класса того качества, которое сегодня представлено на рынке, уже достигли своего потолка. Многие квартиры простаивают, не находя своего покупателя. Ситуация с дорогим жильем обратная: предложение слишком ограничено. Падение предложения элитного жилья происходит на фоне макроэкономического роста. На вторичном рынке стоимость квадратного метра в элитных домах, в которых работают грамотные управляющие компании, может увеличиться в полтора-два раза с момента прохождения госкомиссии и заселения".
       
Элитный сектор наиболее привлекателен для частных инвесторов — в этом сходятся практически все эксперты. Именно здесь вилка в цене квадратного метра до сдачи дома и после отделки может составлять 200-300%.
       "В настоящее время застройщики даже на начальном этапе строительства и продаж домов выставляют цены реализации по максимуму приближенными к стоимости уже готового объекта, поэтому процент приобретателей с целью инвестирования немного снизился,— говорит директор департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty Александр Зиминский.— При этом акценты спроса на элитную жилую недвижимость немного смещаются в сторону квартир с ремонтом — ввиду того, что интерес к элитным квартирам подобного типа в основном исходит от региональных покупателей, для которых возможность в сжатые сроки заехать в квартиру и начать там жить очень актуальна. Достаточно большое количество инвесторов продает квартиры с уже сделанным ремонтом, что может повысить цену их реализации в несколько раз. Нельзя не отметить, что современный покупатель элитного жилья демонстрирует не только высокую требовательность и тщательность при выборе будущего места проживания, но и старается по максимуму минимизировать финансовые риски ввиду того, что время легких и быстрых денег осталось далеко позади".
       По данным аналитиков Penny Lane Realty, в сентябре--октябре рост цен в этом сегменте в среднем составил 12-15%, однако он колебался от 5 до 17% в зависимости от объекта и имеет тенденцию к снижению — уровень стоимости уже достаточно высок. Однако определенный потенциал роста еще существует.
       
"На рынке загородной недвижимости в октябре никаких значимых событий или потрясений не произошло,— утверждает Андрей Васильев, директор департамента загородной недвижимости компании Paul`s Yard.— Следует отметить лишь увеличение количества сделок во всех сегментах рынка, что вполне закономерно: сезон отпусков завершился, и потенциальные покупатели загородного жилья, уладив накопившиеся к началу осени дела, обратились к решению вопроса о приобретении недвижимости. Кроме того, продолжился плавный рост цен — в среднем 1,5% в месяц. Таким образом, в октябре мы наблюдали сезонное увеличение активности данного сегмента рынка, что не оказало значимого влияния на общее положение дел".
       Ольга Творогова, генеральный директор компании Soho Realty, считает, что в октябре рынок дорогой загородной недвижимости заметно оживился, наблюдался значительный рост числа сделок. Однако она тоже связывает это с окончанием периода весеннее-летнего затишья.
       "Октябрь выдался богатым на рынке загородной недвижимости,— говорит госпожа Творогова.— Сразу несколько новых девелоперов заявили о старте новых проектов. Среди многих имеет смыл обратить внимание на следующие. Клубный поселок Evergreen на Рублево-Успенском шоссе (15 км от МКАД) будет построен в современной архитектурной стилистике. В условиях очевидного дефицита на Рублевке домов в стиле hi-tech предложение очень своевременно. По данному направлению есть только один аналогичный проект, X-Park, продажи в котором были достаточно успешны. Потому можно прогнозировать высокий спрос на данное предложение. У поселка 'Парк Вилл' в Жуковке уникальное достоинство — местоположение в пойме Москвы-реки. Это практически последняя земля, которая будет застраиваться в Жуковке, что провоцирует ощутимый интерес к предложению. Поселок Чайка на Калужском шоссе (15 км) уникален стародачным окружением в Ватутинках. К продаже предлагаются лесные участки с выходом к воде, причем земля — без обязательного подряда на строительство; аналогичных предложений по этому направлению больше нет. Наконец, проект 'Агаларово' по Новой Риге (25 км) — к продаже будут заявлены большие земельные участки (от 80 соток) с просторными домами. Масштаб проекта (площадь земельного надела — 300 га) и уникальное предложение нового на загородном рынке игрока — все это провоцирует живой интерес к проекту со стороны как профессионалов, так и покупателей".
       Таким образом, октябрь хотя и не принес сенсаций, но выявил неоднозначную ситуацию на рынке городской недвижимости. Рост цен одновременно с сокращением предложения вызывает тревогу у экспертов, в скором времени может наступить перегрев. При этом надо учитывать, что традиционный пик продаж квартир приходится на конец ноября — середину декабря. Так что ближе к Новому году вполне возможны неожиданности.
       
АНДРЕЙ ВОСКРЕСЕНСКИЙ