В последнее время на рынке недвижимости активизировались крупные торговые компании. На этой неделе завершен первый этап подготовки строительства офисного центра на Пушкинской площади. Была также утверждена проектно-сметная документация на строительство коттеджного городка в Одинцовском районе Московской области. Финансирование обоих проектов выполняют известные российские торговые фирмы. Описанию деятельности этой группы инвесторов на рынке недвижимости посвящен сегодня обзор группы недвижимости Ъ.
Как показывает опыт, крупные компании, развиваясь, рано или поздно начинают ощущать необходимость заняться чем-то более основательным и долговременным, нежели торговля. Что, как не рынок недвижимости, на котором осуществляются самые заметные, трудоемкие и созидательные проекты, может дать им подходящее поле для деятельности?
Центр Москвы привлекает инвестиции
Форсированное развитие российского рынка недвижимости привело к тому, что некоторые новейшие тенденции в развитии строительства зарубежных городов по разным причинам становятся характерными и для российских городов. Например, сегодня в Москве происходит хорошо знакомый зарубежным экономическим географам процесс облагораживания центральной части города — джентрификация (англ. jentrification). Заметим, что Москве не пришлось пережить мучительный период размещения в центральной части города самых бедных и грязных трущоб, как это было в некоторых западных городах, например, американских. Сегодня центр Москвы активно строится и перестраивается. Иметь контору внутри Садового кольца становится все более и более престижным, и это побуждает все новые и новые фирмы заниматься реконструкцией и возведением новых зданий. Так коммерческие структуры становятся главными движителями развития центра Москвы.
"Микродин" заменит актеров бизнесменами
В самом скором времени в Москве заговорят о новом проекте благоустройства центральной части города — АО "Торговый центр 'Микродин'" взялся построить крупный офисный центр на Пушкинской площади, в бывшем здании Всесоюзного театрального общества. Следует отметить, что сам проект был разработан специалистами Мосинтерстроя и уже в готовом виде был предложен "Микродину", давшему согласие на финансирование строительства. В течение ближайшего месяца участники проекта намерены провести презентацию, которая станет первым этапом рекламной компании проекта.
По словам главного архитектора проекта Александра Клинского, основным требованием к проекту было сохранение в прежнем виде фасадной части здания, что безусловно усложнило общую задачу. Еще одно обстоятельство, создавшее проектировщикам определенные трудности, — необходимость высвободить наибольшую полезную площадь: ведь реконструированное помещение предполагается отдать под офисный центр.
Реконструируемое здание было построено в 1887 году и состояло тогда из четырех этажей. В 1930 году было надстроено еще два этажа, и одновременно убран высокий купол, выходивший на угол Тверской улицы и Страстного бульвара. Проект реконструкции (разработчик "Моспроект-2") предполагает восстановление купола и дореволюционного облика фасадов, однако число этажей останется таким же, как и теперь.
Во внутреннем дворе будет возведен 10-этажный офисный корпус, который составит единый комплекс с главным. Новое здание предполагается сделать одной высоты с реконструируемым за счет стандартной современной высоты потолков. Проект предусматривает создание в здании на Тверской офисного центра высокого класса: во внутреннем дворе будет построена двухуровневая автостоянка, двор благоустроен и озеленен, летом там предполагается размещать кафе. На первом этаже одного из корпусов реконструируемого здания будет находится банк — с соответствующим оборудованием и планировкой. Полезная площадь вновь построенного здания составит около 14 тыс. м2.
Заметим, что проект строительства офисного центра в бывшем здании ВТО на Тверской уже принимался к рассмотрению городскими властями — сразу после пожара.Тогда, как обычно это происходит с наиболее привлекательными объектами в Москве, заказчиком реконструкции выступал городской Департамент строительства. В партнеры была приглашена одна из крупнейших немецких строительных фирм Philipp Holzmann. Дошло даже до разработки бизнес-плана проекта (кстати, общая сумма затрат на строительство, рассчитанная тогда, незначительно отличается от сегодняшней). Однако российская нестабильность и постоянно менявшиеся условия финансирования вынудили фирму Philipp Holzmann отказаться от участия в этом проекте. Эксперты Ъ отмечают, что подобные истории повторяются уже не в первый раз — в Департаменте строительства денег на подобные инвестиции как не было, так и нет.
По оценкам проектировщиков, общая стоимость строительства составит 18,132 млрд руб. (в ценах сентября 1993 года). Таким образом, на 1 м2 общей площади (полезная площадь в случае офисного помещения составляет примерно 80% от общей) придется несколько более $1000, чего, по мнению экспертов Ъ, вполне достаточно для создания офисного центра европейского класса. К сожалению, руководство "Микродина" отказалось предоставлять какие-либо сведения по этому проекту.
По имеющейся информации, в случае реализации проекта "Микродин" получит возможность — по известной схеме — сдавать 50% реконструированных помещений (вторая половина офисных помещений поступает в распоряжение городских властей). Оценочная прибыль от реализации проекта составит около $3,5 млн в год — это позволяет рассчитывать на то, что проект окупится сравнительно быстро --- в течение 7 лет, включая два года, потребные на строительство.
Стиль от "Холдинг-центра": большое строительство вместо торговли квартирами
Одна из заметных российских торговых фирм — "Холдинг-центр" — около года назад начала проявлять активность на рынке недвижимости. "Холдинг-центр" создал специальную фирму под названием "Недвижимость". Фирма эта была аккредитована при Фонде имущества Москвы и приступила к торговле как муниципальным, так и прочим жильем. Однако вскоре перепродажа квартир перестала удовлетворять фирму: слишком невелика была рентабельность этого занятия. Теперь эта фирма переключилась на торговлю в основном складскими помещениями.
А в начале нынешнего года "Холдинг-центр" взялся инвестировать в два крупных проекта, связанных с недвижимостью.
На прошедшей неделе была завершена разработка проектно-сметной документации коттеджного городка на участке территории общей площадью 20 га в весьма престижном Одинцовском районе Московской области. Основными инвесторами выступают "Холдинг-центр", администрация Одинцовского района и строительная фирма "Конт". Прекрасные экологические характеристики района и близость будущего городка от Москвы (5 км от МКАД) позволяют участникам проекта рассчитывать на высокую прибыль. Правда, конкретной величины ожидаемой прибыли ни один из участников проекта в беседе с корреспондентом Ъ назвать не пожелал.
По мнению экспертов Ъ, в настоящее время инвестиции в малоэтажное и коттеджное строительство в престижных районах действительно можно считать одним из самых выгодных способов вложения денег на российском рынке недвижимости. Средняя стоимость строительства 1 м2 общей площади коттеджа в городке высокого качества (включая подведение коммуникаций) составляют от $250 до $400; рыночные же цены 1 м2 такого жилья колеблются в пределах от $500 до $700 за (с учетом стоимости охраны, коммуникаций и т.д.). Иными словами, если нынешняя конъюнктура на рынке недвижимости значительно не изменится, участники проекта имеют шанс выручить от $100 до $500 за каждый квадратный метр выстроенных коттеджей.
Проект предполагает возведение 390 разноразмерных коттеджей, каждый из которых включает в себя от 2 до 14 квартир. Сейчас, как сообщил представитель одного из участников проекта, стоимость коттеджей будет увеличена, поскольку появилась возможность оборудовать часть коттеджей телефонами — на поселок выделено 250 московских телефонных номеров.
Трое главных инвесторов преследуют различные цели, и потому уже сейчас участок, предназначенный под строительство, поделен на три равных части. Администрация Одинцовского района предполагает расселить во вновь построенных квартирах очередников своего района, а "Холдинг-центр" намерен продать выстроенные коттеджи на рынке. По словам главы "Недвижимости" Владимира Бабери, возможно, будут продаваться не только готовые дома, но и только фундамент или коробка здания без отделки.
Кроме коттеджей и необходимой инфраструктуры, в городке будут построены здания гимназии и оздоровительного комплекса, разбиты пруды. В учредительных документах, однако, оговорено, что все объекты соцкультбыта на территории городка будут принадлежать администрации района. Учитывая непременное желание заказчиков использовать зарубежные строительные фирмы для отделочных работ, общие затраты на строительство коттеджного городка, по оценкам экспертов Ъ, составят не менее $10 млн.
С одной стороны, большой объем строительных работ позволит существенно снизить удельные затраты участников проекта, и соответственно, себестоимость 1 м2 площади. С другой стороны, крупная застройка (в городке будет почти 400 домов) может отпугнуть тех покупателей, кто мечтал о доме на природе вдали от скопления людей.
Гораздо более крупный инвестиционный проект "Холдинг-центр" намерен осуществить в пределах Москвы. Проект гостинично-административно-коммерческого центра со статусом технополиса и нескольких жилых зданий предполагается реализовать в микрорайоне Ясенево. Проект осуществляется в соответствии с решением правительства Москвы о необходимости "оживления" Ясенева, выполнявшего последние годы функцию только спального района. По словам представителей "Холдинг-центра", уже достигнута договоренность о предоставлении участка площадью 8 га.
Стоимость строительства технополиса оценивается сегодня в $20 млн и позволит создать мощный стимул для активизации деловой жизни в Ясеневе. По словам Владимира Бабери, "Холдинг-центр" намерен на первом этапе построить собственный офис, а также поучаствовать в возведении многоэтажного жилого дома.
Впрочем, "Холдинг-центр" не ограничивается участием в громких инвестиционных проектах. Фирма "Недвижимость" совместно с Центральным административным округом выступает организатором инвестиционного конкурса по универмагу "Звездочка" на Таганской площади.
АННА Ъ-ПАВЛОВА