председатель комитета города Москвы по организации и проведению конкурсов и аукционов
"Иногда высотки — способ развития территории"— Насколько запуск программы строительства высоток связан с дефицитом площадок для строительства в городе?
— Мэр Юрий Лужков говорит, что в Москве хватит площадок для строительства еще не менее чем на 50 лет. Вопрос заключается в том, что строить, как строить и на каких землях. Площадки есть, но они в большинстве случаев связаны с серьезными обременениями. Например, с необходимостью переселения жильцов пятиэтажек или с выводом промпредприятий. При таких условиях малоэтажное строительство себя просто не окупает, а высотка благодаря большому выходу площади оказывается рентабельной. Задача тендерного комитета — предложить такие условия, чтобы заинтересовать инвесторов и с максимальной выгодой для города продать право на застройку. Мы считаем, что нерентабельных территорий в принципе быть не может. Но есть территории, для которых строительство высотного здания — чуть ли не единственный способ развития.
— Получается, что город соглашается на строительство небоскребов, потому что нет других вариантов застройки конкретного участка?
— Нет, как раз наоборот. Высотные здания во многих случаях являются оптимальным вариантом и с точки зрения города, с точки зрения развития социальной и транспортной инфраструктуры. Например, если при реконструкции квартала пятиэтажек мы ставим, условно говоря, одно тридцатиэтажное здание вместо двух семнадцатиэтажных, то выигрываем вдвое больше площади для социальных нужд. На этом участке разместятся школа, или спортивная площадка, или небольшой парк. Мы сейчас рассматриваем вопрос даже о строительстве высотного муниципального дома, который станет пилотным при расселении квартала. Предварительные расчеты показывают, что такой дом может обойтись городу дешевле, чем строительство нескольких типовых панельных.
— А людей не пугает перспектива переселиться в высотный дом из пятиэтажки?
— На этот счет проводились социологические исследования, они показывают, что более 60% жителей готовы рассматривать такой вариант. Конечно, есть люди, в основном пожилые, которые не хотели бы жить выше десятого-двенадцатого этажа. Это по большей части психологическая проблема. Но в конце концов, у высоток тоже есть низкие этажи.
— Строительство высотного здания требует значительных вложений — счет идет на сотни миллионов долларов. Может ли город уже на стадии подготовки конкурса отсечь недобросовестные или несостоятельные компании?
— Уже следующие, ноябрьские, инвестиционные торги пройдут по новым правилам: при условии обязательного предоставления претендентами банковской гарантии финансового обеспечения всего проекта. Кстати, одним из лотов будет высотное здание на Новоясеневском проспекте.
— А вам не кажется, что это требование отсечет и вполне серьезных претендентов? Банки, например, категорически отказываются финансировать проекты, связанные с участием долевых инвесторов.
— С банками будем проводить переговоры. Я знаю, что многие сейчас пересматривают свою политику в отношении инвестиций в строительство, рассматривают возможность выступать прямыми соинвесторами. Если банк становится соинвестором, то сам будет заинтересован в привлечении денег частных вкладчиков на свои же счета. Что же касается компаний-застройщиков, то мы отчасти облегчим для них процесс получения банковской гарантии введением двухступенчатой системы. До конкурса они обязаны будут представить только комфортное письмо из банка — то есть обязательство предоставить гарантию в случае победы на тендере. В противном случае проигравшие понесли бы ненужные расходы. Но вот сам инвестиционный контракт будет заключаться только при наличии стопроцентной гарантии.
— С какой суммы начинаются торги по лотам на высотные строения?— Для каждого случая делается отдельный расчет, все зависит от количества обременений. В принципе мы с коллегами по экономическому блоку правительства города высчитываем начальную сумму как разницу между расходами и доходами потенциального застройщика. Но бывали прецеденты, когда в процессе торгов начальная цена поднималась в десятки раз. Это говорит о высокой инвестиционной привлекательности объектов.