Ни пяди государственной земли

Верховный суд РФ (ВС) решит крайне спорный вопрос о том, как арендатор государственной земли вправе ее использовать и должны ли вспомогательные цели быть прямо закреплены в договоре. От позиции ВС зависит, будет ли арендатор оштрафован за нецелевое использование земли, можно ли повысить ему плату и взыскать неустойку. Юристы говорят, что большинство таких споров возникает в Москве, а столичные суды нередко занимают сторону властей.

ВС рассмотрит дело о том, как бизнес может использовать арендованную у государства землю. История началась с того, что в марте 2017 года ООО «Вантаж» арендовало у Москвы участок для эксплуатации здания торгового центра с видом разрешенного использования (ВРИ) под розничную торговлю продовольственными и непродовольственными товарами. В марте 2021 года госинспекция по контролю за использованием объектов недвижимости Москвы оштрафовала «Вантаж» по ст. 6.7 КоАП Москвы (нарушение разрешенного использования участка) на 50 тыс. руб. Компания оспорила это в суде.

Арбитражный суд Москвы в августе 2022 года отклонил иск, пояснив, что по договору аренды участок имел конкретное назначение, но в итоге он частично используется в других целях. Так, говорится в решении суда, часть помещений отдана под бытовые услуги (ремонт одежды, обуви и фотоателье), страховую деятельность, образовательные цели и ломбард. По мнению суда, это нарушает московский закон о землепользовании и подпадает под ст. 6.7 КоАП.

Апелляция отменила штраф, решив, что «Вантаж» как собственник здания может выбрать основные и вспомогательные виды использования объекта. Единственное — градостроительный регламент должен разрешать такой вид использования в территориальной зоне. Суд добавил, что по вспомогательному назначению используется не более 25% общей площади торгового центра, что правилам землепользования и застройки (ПЗЗ) Москвы допустимо. Но кассация поддержала город, решив, что компания не вправе использовать объект не по основному назначению без прямого закрепления этого в договоре аренды.

Ни федеральное, ни московское законодательство не обязывает арендатора участка вносить изменения в договор, чтобы пользоваться участком в вспомогательных целях дополнительно к основному назначению, говорится в жалобе. Дело передали в экономколлегию ВС, рассмотрение назначено на 11 октября.

Адвокат ProLegals Андрей Стаценко объясняет, что участки и здания на них могут использоваться в строгом соответствии с требованиями градостроительного регламента и ВРИ, установленными в госреестре недвижимости (ЕГРН). Собственники и арендаторы земли вправе использовать ее во вспомогательных целях, но с ограничениями, уточняет адвокат Orchards Петр Мацкевич. Так, согласно ПЗЗ Москвы, вспомогательный вид использования не может быть единственным и должен осуществляться совместно с основным ВРИ, а площадь объектов под него ограничена 25% от общей.

Глава «Кучембаев и партнеры» Алмаз Кучембаев поясняет, что при передаче земли в аренду московские власти устанавливают вид использования участка из числа разрешенных градостроительным регламентом и ЕГРН. Если ВРИ меняется, то в договор нужно внести изменения, добавляет он. Но, подчеркивает господин Стаценко, остается неясным, должен ли вспомогательный вид использования быть прямо указан в договоре аренды.

Во-первых, за нарушение разрешенного использования участка по ст. 6.7. КоАП Москвы можно штрафовать (с июня 2021 года — 200–400 тыс. руб.), говорит управляющий партнер АБ «РИ-консалтинг» Елена Гладышева. Во-вторых, это позволяет пересчитать арендную плату, поясняет советник «Аверта Групп» Анна Фридрихсен. Дело в том, добавляет управляющий партнер Land Law Firm Денис Литвинов, что от вида использования участка зависит его кадастровая стоимость, а от нее рассчитывается арендная плата. В-третьих, продолжает госпожа Фридрихсен, в договорах с Москвой «за нарушение цели договора аренды прописывается неустойка в размере 1,5% от кадастровой стоимости участка, которая может составлять десятки миллионов рублей».

Советник ALUMNI Partners Максим Попов подчеркивает, что «в регулировании имеется пробел и нет четкого понимания, что вправе делать арендатор публичного земельного участка и как его использовать». При этом, по словам господина Литвинова, даже если в госреестре недвижимости закреплено несколько ВРИ, госорган-арендодатель может сузить в договоре их перечень. И в итоге власти считают нарушением ситуацию, когда по госреестру ВРИ допускает размещение на земле объектов бытового обслуживания, но в договоре аренды целью указана только розничная торговля, поясняет юрист.

«Чаще всего подобные казусы в Москве госинспекция по недвижимости фиксирует в зонах будущего редевелопмента — на бывших производственных площадках, которые в ожидании перепрофилирования их арендаторы используют под всевозможные нужды»,— рассказывает господин Литвинов.

Споры по административному штрафу в экономколлегию ВС не передавались, но в феврале 2022 года коллегия рассмотрела близкий вопрос о пересчете арендной платы из-за использования земли не по целевому назначению. Тогда ВС вынес решение в пользу арендатора (АО «ПИК-Индустрия»), пояснив, что если нецелевая деятельность подпадает под критерии вспомогательной, то нет оснований для пересмотра платы, подчеркивает госпожа Фридрихсен.

Этой позиции стали следовать арбитражные суды, причем не только в спорах по арендной плате, но и по штрафам, вставая на сторону землепользователей, говорит господин Стаценко. Но в 2023 году суды, особенно кассация Московского округа, стали узаконивать штрафы в отношении землепользователей, признавая нарушением незакрепление в договоре аренды вспомогательных видов использования, отмечает Максим Попов. По его мнению, причина в «стремлении защитить фискальные интересы и пополнить бюджет».

Если решение на уровне ВС будет вынесено в пользу арендатора, это «должно повлиять на ситуацию». «Надеюсь, что здравый смысл возобладает, и решение ВС послужит сигналом для Москвы, что нужно чуть более либерально подходить к вопросам использования земли»,— ожидает господин Попов. Андрей Стаценко тоже рассчитывает, что ВС поддержит собственников коммерческой недвижимости.