Проблема реконструкции исторического центра Москвы волнует практически всех субъектов рынка недвижимости. Городские власти вот уже третий год пытаются привлечь инвесторов к вложению средств в реконструкцию, а коммерческие структуры столько же времени пытаются получить наиболее престижные и выгодные территории, а также благоприятные условия при подписании с городом контракта на строительство. К сожалению, удачных примеров комплексного восстановления исторического облика центральной части Москвы практически не существует. Тем не менее, выполняемый акционерным обществом "Центр-2000" проект реконструкции одного из кварталов на Сретенке, может стать исключением из сложившейся практики.
Основные трудности, возникающие при реконструкции и новом строительстве в центре города, сводятся практически к трем основным проблемам. Во-первых, существует весьма сложная и буквально "покрытая мраком" процедура получения объекта. Немало трудностей ожидает инвестора и при изнурительных согласованиях проекта, которые, помимо всего прочего, связаны с многочисленными "непредвиденными расходами". Юридическая база при подписании подобных контрактов также оставляет желать лучшего. Вторая проблема имеет чисто экономический характер: при реконструкции подобного объекта власти обязательным условием ставят передачу городу не менее 50% построенной на деньги инвестора недвижимости. До сих пор подобную магическую цифру затрудняются прокомментировать как строители, так и чиновники. И последнее — процесс реконструкции в центре города усложнен аварийным состоянием подземных коммуникаций, и застройщику приходится тратить деньги не только на восстановление инженерной инфраструктуры на своем объекте, но и частенько ремонтировать коммуникации всего района.
Все же существует практически единственный пример комплексной реконструкции центра столицы, выполняемый компанией "Центр-2000". Кроме нее, участки под реконструкцию в районе Сретенки имеют и фирмы "Центринвест" и "Интертрест", но пока они не приступили к строительным работам. Как сообщил заместитель генерального директора "Центр-2000" Владимир Чунарев, фирма была создана на базе МЖК, силами которого был построен дом в этом районе. Это здание долгое время служило образцом молодежного жилищного движения в столице.
Проект реконструкции включает в себя воссоздание исторического облика старой Москвы. Общая площадь зданий составляет порядка 12,5 тыс. м2. После выполнения всех строительных работ здесь разместятся фешенебельные квартиры (в одном из зданий будут даже двухуровневые апартаменты — эксклюзивный товар на российском рынке недвижимости), офисы, помещения под магазины и рестораны, бизнес-комплекс, а также подземная автостоянка. По словам г-на Чунарева, стоимость проекта составляет около $5 млн. Столь незначительная для такого крупномасштабного проекта сумма объясняется функционированием в рамках компании "Центр-2000" собственной подрядной фирмы, выполняющей основные строительные работы на объекте (все же для высококлассных отделочных работ и на восстановление фасадов приглашена венгерская строительная компания).
Интересной представляется и финансовая схема проекта. Как сообщило руководство компании, финансирование осуществляется по трем схемам. Во-первых, у "Центр --2000" есть зарубежный финансовый партнер — австрийская компания Bibad, которая осуществляет прямые инвестиции в проект. Второй источник финансирования — кредитные средства, полученные в банке "Деловая Россия", а гарантом по кредиту выступил один из западных банков (название банка и условия кредитования не разглашаются). Основное же финансирование осуществляется за счет прибыли от торговых операций, проводимых в сотрудничестве компании с австрийским партнером. По словам Владимира Чунарева, на сегодняшний день "Центр-2000" покрывает 70% затрат за счет подобных операций. Кроме этого, руководство компании намерено осуществлять фьючерсную продажу недвижимости. Как сообщил г-н Чунарев, это вызвано прежде всего не столько облегчением общей финансовой схемы проекта, сколько получением реакции рынка на такой редкий товар, как фешенебельные квартиры. По мнению экспертов, несмотря на то, что такой сегмент рынка недвижимости действительно находится в зачаточном состоянии, в настоящее время очевидно, что подобные апартаменты не будут стоить дешевле $2000-2500 за м2 в зависимости от отделки при продаже их в собственность.
Необходимо отметить, что в случае с проектом "Центра--2000" существует прецедент и юридического толка. Фирма является одной из первых коммерческих структур, заключившей с городскими властями контракт, по которому ей гарантируется передача в собственность (а не в долгосрочную аренду) 50% построенных площадей. А сам контракт, разработанный юристами компании, стал для администрации города основой при заключении подобных сделок с другими инвесторами.
Реконструкцию всего комплекса на Сретенке планируется завершить к концу 1995 года, а первые три здания будут сданы в эксплуатацию этой зимой.
ВИТАЛИЙ Ъ-СИТНИКОВ