В сентябре в Москве возобновилась реализация объектов незавершенного строительства, приостановленная в марте этого года решением Фонда имущества Москвы. Причиной приостановки были нарушения, допущенные при проведении ряда аукционов и конкурсов. Результаты тех торгов были аннулированы, а проданные на них объекты было решено вновь выставить на конкурс. Группа недвижимости Ъ в этом обзоре знакомит с итогами торгов объектами незавершенного строительства, прошедших в Москве и Санкт-Петербурге в сентябре--начале октября. В обзор включена и информация о последних конкурсах по продаже объектов малой приватизации.
Первым на решение Фонда имущества Москвы возобновить реализацию незавершенки откликнулось Российское агентство инвестиций и недвижимости. 2 сентября, а затем 23 сентября агентство провело два конкурса. Затем объектами незавершенного строительства занялись фирма "МГК" (конкурс прошел 14 сентября) и межрегиональное агентство недвижимости "Титул" (1 октября).
На итоги последних по времени двух конкурсов большое влияние оказала ситуация в Москве. После указа Бориса Ельцина от 21 сентября количество заявок на участие в конкурсе, проведенном межрегиональным агентством недвижимости "Титул", заметно упало. В итоге из трех выставленных объектов было продано лишь два. Однако несмотря на это специалисты агентства считают, что конкурс прошел успешно. Большой удачей, по их мнению, была реализация Центра культуры и делового сотрудничества (общ. пл. 5717,7 м2) в Чертаново. Лот был продан по стартовой (несколько завышенной, по мнению специалистов "Титула") цене 1,2 млрд руб. Дело в том, что степень готовности объекта составляет 50%, то есть на расконсервацию, достройку объекта с учетом перепрофилирования (первоначально предполагалось строительство двухзального кинотеатра) и пуск в эксплуатацию инвестору потребуется вложить как минимум еще 1,2 млрд руб.
Самым дорогим (если принимать в расчет стоимость 1 м2 общей площади) объектом оказался магазин "Мода" общей площадью 1198,7 м2, расположенный на Трифоновской улице. Лот был продан за 911 млн руб. (760 тыс. руб. за 1 м2) при стартовой цене 350 млн руб. На высокую цену сделки решающее влияние оказало удачное расположение объекта, а также степень его готовности — 90%.
Что касается судьбы нереализованных на конкурсах объектов, они будут выставлены на ближайшие торги. В ряде случаев фирмам-устроителям удалось снизить стартовую цену (такая возможность предусмотрена законом "О приватизации государственных и муниципальных предприятий"). Как сообщила президент фирмы "МГК" Галина Мороз, три объекта, не проданные на конкурсе 14 сентября, будут выставлены на ноябрьский конкурс. Стартовая цена будет снижена на 30% (максимальная величина, разрешенная законодательством).
Гораздо более активно в сентябре шел процесс реализации объектов малой приватизации. На сентябрьских инвестиционных торгах в Санкт-Петербурге (устроитель аукциона — фирма "Золотой медведь") на каждый из проданных затем объектов было подано по 2-3 заявки. Отсутствие ажиотажа объясняется тем, что это были первые торги, проходившие по новым правилам, которые, по мнению организаторов, должны отсеять несостоятельных инвесторов и авантюристов. Суть нововведения заключается в том, что теперь каждый участник должен вносить залог, равный стартовой цене (или двум стартовым ценам — на усмотрение устроителя торгов) объекта. Однако полностью устранить возможность игры на понижение цен устроителям торгов не удалось. Например, один из самых интересных объектов — муниципальное предприятие розничной торговли #1 (общей площадью 1046,8 м2) на Лиговском проспекте — был продан всего за 490 тыс. руб. при стартовой цене 486 тыс. руб. Специалисты полагают, что здесь либо имел место предварительный сговор участников, либо было оказано давление на покупателей, хотя эти предположения практически недоказуемы. Что же касается среднего уровня цен на объекты малой приватизации в Санкт-Петербурге, то он составляет $100-150 за 1 м2 общей площади.
В Москве за последний месяц прошло два конкурса по продаже в собственность объектов малой приватизации. Их провели межрегиональное агентство недвижимости "Титул" и АО "Содружество". На каждый из выставленных объектов малой приватизации претендовало 6-9 покупателей. Конечный уровень цен, тем не менее, в ряде случаев показался заниженным. Например, приемный пункт "Заря" (общ. пл. 98 м2) на ул. Плеханова был продан за 27 млн руб., что по мнению специалистов Межрегионального агентства недвижимости "Титул", примерно вдвое ниже рыночной цены. Не исключено, что этот объект был приобретен для последующей перепродажи. Прибыль от такой операции, таким образом, может достигнуть 100%. Разброс конечных цен на московские объекты оказался весьма значительным — от 20 тыс. руб. до 750 тыс. руб. за 1 м2 общей площади.
ЕЛЕНА Ъ-НОВОМЛИНСКАЯ, ВИОЛЕТТА Ъ-ТВЕРИТИНА, ДМИТРИЙ Ъ-СИНОЧКИН