Осенняя оттепель

Осенняя оттепель

В сентябре цены на недвижимость традиционно начинают расти. Лето закончилось, пора заняться и квартирным (коттеджным) вопросом. Настоящий рост еще впереди, но уже заметны перемены, свидетельствующие об оживлении рынка. К примеру, сократилось время экспозиции квартиры перед ее покупкой. Риэлтеры ожидают и роста популярности крупных коттеджных поселков с развитой инфраструктурой европейского уровня. Правда, их еще надо построить.

Как и в предыдущие месяцы, в сентябре сколько-нибудь значительного роста цен на недвижимость зафиксировано не было. В среднем стоимость квадратного метра выросла за месяц на 2%. Интересно, что участники рынка недвижимости по-разному оценивают итоги месяца. По данным компании Vesco Realty, за август-сентябрь больше всего подорожала элитная недвижимость — на 2,3%. Зато рост цен в сегменте бизнес-класса за указанный период составил 1,2%, а на квартиры экономкласса — 0,6%. Более внушительные цифры приводит компания "Миэль-Недвижимость", которая отмечает "ажиотажный спрос" на вторичном и первичном рынках жилья. По ее данным, в сентябре рост цен на некоторые объекты недвижимости достиг 3%. Оживление на рынке в компании объясняют тем, что покупатели стремятся приобрести жилье до осеннего повышения цен. Еще одна причина повышения спроса, по мнению риэлтеров и застройщиков, связана с тем, что на рынке сократилось количество предложения из-за вступления в силу закона о долевом строительстве. "Поэтому сегодня наблюдается большой разрыв между спросом и предложением, причем выросшая активность покупателей наблюдается как в сегменте экономкласса, так и в сегменте бизнес-класса",— говорит заместитель директора управления новостроек "Миэль-Недвижимости" Оксана Каарма. Впрочем, закон о долевом строительстве вступил в силу полгода назад, и все это время участники рынка продолжают пугать покупателей неминуемым скачком цен на новостройки (поначалу они предполагали рост на 20-30%).

Средняя стоимость метра в элитном жилье составила $6,32 тыс. Купить квартиру класса de luxe на Якиманке можно за $5,3 тыс. за кв. м, а в клубном доме в районе Болотной площади стоимость метра достигает $20 тыс. "Несмотря на активное строительство домов класса de luxe в Замоскворечье и на Чистых прудах, эти районы не выдерживают конкуренции ни с Арбатом, ни с Остоженкой,— отмечают в Vesco Realty.— По-прежнему наиболее привлекательными предложениями являются квартиры на шестом-седьмом этажах клубных домов Остоженки с видом на храм Христа Спасителя".

В жилье бизнес-класса метр стоит $1,8 тыс. на юго-востоке и востоке Москвы и $3,4 тыс. в Западном и Юго-Западном АО столицы. В Vesco Consulting отмечают повышенный спрос на недвижимость в престижных западных районах Москвы. Возрос спрос на квартиры в Северо-Западном округе, в частности на квартиры в жилых комплексах "Лазурный блюз" и "Янтарный город".

Риэлтеры констатируют, что сейчас спрос на квартиры увеличился, а время их экспозиции уменьшилось. "Продавцам действовать на рынке стало сложнее, ведь не стоит забывать, что продавец зачастую является одновременно и покупателем,— говорит директор управления вторичного рынка 'Миэль-Недвижимости' Юрий Стретович.— Около 80% сделок на рынке альтернативные". При таком росте цен риэлтеры вынуждены постоянно менять условия сделки, что зачастую является негативным психологическим фактором для их клиентов.

Жилье экономкласса почти не подорожало. Аналитики связывают это с тем, что конкурентоспособность панельных новостроек понижается относительно недорогих монолитных домов. Сейчас средняя стоимость метра в новостройке экономкласса составляет $1,8 тыс.

Что касается ставок аренды квартир, по данным "Инком-Недвижимости", в сентябре спрос на них превышал предложение в шесть-восемь раз (для сравнения: в июле — только в два-три раза). Спрос вырос благодаря началу делового сезона. За сентябрь арендные ставки на квартиры в домах экономкласса увеличились на 10-15%. По информации "Инком-Недвижимости", средняя стоимость найма однокомнатной квартиры составляет $450 в месяц, двухкомнатной — $600, трехкомнатной — $800. Самые дешевые квартиры в аренду можно найти в Юго-Восточном и Южном АО, а самые дорогие — в Центральном и Западном.

Рынок аренды элитной загородной недвижимости подвержен значительным сезонным колебаниям. Пик активности на этом рынке приходится на январь, февраль и март: в эти месяцы совершается до 50% всех сделок. Спрос в данном сегменте рынка в эти месяцы значительно превышает предложение, стоимость ликвидных домов заметно возрастает и в середине лета стабилизируется. Те, кто хочет снять коттедж на длительный срок, начинают поиск осенью, начиная с сентября. В это время нет ажиотажа и существует неплохой выбор.

Наиболее дорогие предложения аренды расположены на Рублевском и Новорижском направлениях. По данным Vesco Consulting, арендные ставки на коттеджи в Жуковке или Барвихе находятся в диапазоне $8-20 тыс. в месяц. Диапазон стоимости аренды на Новорижском шоссе составляет $6-17 тыс. в месяц. Дмитровское, Калужское, Волоколамское, Пятницкое, Киевское и Минское шоссе входят в среднюю ценовую категорию — $4-15 тыс. в месяц. Наиболее доступные предложения в коттеджных поселках сосредоточены на Ярославском, Ленинградском, Новорязанском, Симферопольском и Каширском направлениях. Стоимость аренды здесь — $2,5-8 тыс. в месяц. В основном агентства недвижимости предлагают коттеджи с арендными ставками более $4 тыс. в месяц, то есть бизнес-класса и de luxe. В целом сдается порядка 6-8% от общего числа коттеджей Подмосковья.

"Сколько всего домов в Подмосковье сдается в летний период, сколько — на длительный срок, наверняка не знает никто, даже многоопытные риэлтеры,— говорят в 'Инком-Недвижимости'.— Не вызывает сомнения лишь тот факт, что спрос огромен и зачастую превышает предложение в два-три раза". Некоторые арендаторы обращаются в агентства недвижимости, другие ищут дачу без посредников. По оценкам риэлтеров, с помощью агентств временных хозяев находят, как правило, 20-30% предназначенных под наем загородных домов. Риэлтеры в полной мере контролируют лишь сегмент рынка аренды коттеджей бизнес-класса.

Отметим рост популярности Дмитровского направления. По этому шоссе немало лесных массивов и водохранилищ — Пестовское, Учинское, Пироговское, Клязьминское, Пяловское с яхт-клубами, пляжами, станциями проката мотодельтапланов, конно-спортивными и горнолыжными комплексами.

Сохраняется повышенный спрос на коттеджи, расположенные на расстоянии до 25 км от МКАД. Цены на коттеджи в Подмосковье зависят от направления, самыми престижными из которых являются Рублево-Успенское, Новорижское, Калужское, Киевское и Дмитровское шоссе. "Цены на дома, расположенные на этих направлениях, находятся на высоком уровне в любое время года. Причем ежегодно растут на 10-20%",— говорят в "Инком-Недвижимости". По данным Vesco Consulting, за август-сентябрь на данный сегмент рынка приходится порядка 50% заявок, ориентированных на покупку коттеджей. Среди критериев, которыми руководствуются клиенты при выборе коттеджа, основными являются наличие инфраструктуры и транспортная доступность поселка.

С точки зрения соотношения "цена-качество" наиболее привлекательными являются предложения, расположенные на еще не очень разрекламированных Киевском, Симферопольском и Ярославском направлениях. Стоимость коттеджей на этих шоссе не так высока, как на Рублевском, Новорижском и Калужском направлениях. При этом указанные шоссе ничем не уступают престижным направлениям по инфраструктуре и экологии. В настоящее время заканчивается реконструкция Киевского шоссе, начинается перестройка Ярославки, а Симферопольское шоссе всегда считалось хорошей дорогой. По оценкам аналитиков, с ростом спроса на предложения экономкласса данные направления будут особенно популярны у клиентов, которые в состоянии потратить на загородный дом $250-400 тыс.

По данным "Миэль-Недвижимости", сейчас наибольшее количество коттеджей находится в поселках, расположенных на территории площадью 5-7 га. При этом в таком поселке в лучшем случае будет работать магазин, сооружение других объектов инфраструктуры в этом случае будет экономически неэффективным. Современный покупатель загородной недвижимости предпочитает жить в развитой социальной среде и пользоваться объектами инфраструктуры, расположенными поблизости от поселка или внутри него. А такие максимально комфортные условия возможно создать только в большом поселке.

Риэлтеры отмечают, что рынок коттеджных поселков Подмосковья развивается в сторону увеличения их размеров. "Намечается тенденция подорожания коммунальных услуг, соответственно, в поселке на 50 домов стоимость обслуживания будет расти гораздо более высокими темпами, нежели в поселке на 200 коттеджей",— объясняют в "Миэль-Недвижимости". Кроме того, в большом поселке существует возможность комплексного решения вопроса социальной инфраструктуры.

Подмосковные владельцы загородных коттеджей в последние годы хотят жить так же благополучно, как если бы они жили на Западе. Изначально хозяева создавали "свою Европу" в интерьерах, затем пришла мода на ландшафтный дизайн на собственном участке. Теперь многие собственники коттеджей понимают, что комфорт не ограничивается территорией домовладения. Сейчас наиболее перспективным считается создание культурной территории с застройкой площадью 130-150 га. Однако строительство таких поселений осложнено большим объемом инвестиций и значительными сроками реализации. Тем не менее в ближайшее время стартует несколько проектов по застройке коттеджами таких площадей.

ВЕРА КОВАЛЕВА