— Сбербанк остановил какие-либо программы кредитования строительства из-за вступления в силу закона о долевом строительстве?
— Мы ничего не приостанавливали, работаем прежними темпами. Одновременно мы изучаем ситуацию и отслеживаем внесение поправок в закон. Также мы думаем над тем, как работать в рамках закона в его нынешнем состоянии.
Если заемщик хочет получить кредит, имея разрешение на строительство, полученное после 1 апреля, он должен показать нам схему того, как он планирует привлекать средства покупателей жилья, не делая их дольщиками. Если возникают риски, что схема может быть подведена в результате судебного разбирательства под закон о долевом строительстве, мы такую схему поддерживать не будем. Пока мы предпочитаем кредитовать стройку в полном объеме, чтобы застройщик смог продавать уже готовое жилье, то есть выдвигаем условие не привлекать дольщиков на стадии строительства.
— Вырос ли спрос на кредиты со стороны строительных компаний после вступления в силу закона и если да, то насколько?
— Пока у нас идет стандартный поток заявок. С начала года спрос на кредиты со стороны строительных компаний не вырос и не упал. Это связано с тем, что многие получили разрешение на строительство до 1 апреля. Иными словами, мы за прошедший с этого момента период принимали решения о кредитовании по проектам, не подпадающим под действие закона о долевом строительстве. При этом мы активно обсуждаем с нашими клиентами возможность работы в его рамках.
— На каких условиях строительная компания может сейчас получить кредит на строительство?
— Пока условия те же, что и раньше. Но сейчас мы сразу предупреждаем, что будем кредитовать проект, если в нем не будет дольщиков. Закон устроен так, что он делает для застройщика и для банка привлечение дольщиков очень рискованным в силу солидарной ответственности и того, что дольщик становится залогодержателем части возводимого имущества. Таким образом, мы не можем обладать всей той залоговой массой, которая у нас может быть при нормальном кредитовании. Мы раньше кредитовали и сейчас много кредитуем именно под залог имущественных прав.
— Почему Сбербанк принял решение сосредоточиться на чистом кредитовании строительства и полностью отказаться от программ соинвестирования?
— Если совмещать два вида деятельности, то неминуемо возникнет конфликт интересов, который, как правило, приводит к печальным результатам. Когда мы выступаем как чистый кредитор, то обеспечиваем максимальные объемы, однозначность всех кредитных и маркетинговых технологий. Кроме того, мы демонстрируем клиенту, что не имеем прямого интереса к его бизнесу и тем самым безопасны для него. Если проследить историю, можно увидеть много примеров того, как банки сначала кредитовали бизнес, а потом поглощали его и создавали банковско-промышленные группы. Поэтому у участников рынка всегда есть опасение, что в силу такой тенденции их бизнес могут поглотить. А у банка всегда есть способ это сделать, обладая залогами и механизмом требования досрочного возврата кредита. И некоторые банки этим пользовались и пользуются.
Для небольших объемов кредитования существуют средние банки, которые занимаются девелопментом. Но в силу того, что у них собственных ресурсов мало, вся серьезная стройка идет за счет привлеченных средств дольщиков или на средства крупных банков, иначе динамично развиваться невозможно. Поэтому мы идем в самый сложный бизнес — кредитование строительных проектов на принципах проектного финансирования. Этого в России не делает практически никто. Под проектным финансированием у нас находится 84-85% всех наших договоров. Несмотря на то что большую часть нашего портфеля занимают очень сложные договоры, качество портфеля очень хорошее.
— На ваш взгляд, будут ли участники строительного рынка работать по закону о долевом строительстве?
— Я думаю, все строительные компании можно поделить на три группы. В более крупную войдут те организации, которые будут стараться работать в обход закона. Такие компании будут привлекать средства граждан, не делая их при этом дольщиками. Другая группа попробует привлекать дольщиков, но рано или поздно обожжется, если, конечно, закон не будет смягчен. Третья группа сделает ставку на финансирование проектов за счет собственных средств и банковских кредитов без привлечения дольщиков. Эта группа, на мой взгляд, самая дальновидная, поскольку на это нацелен замысел разработчиков закона и это соответствует мировой практике.
В итоге все придут к третьему варианту, может быть, к комбинации второго и третьего (в зависимости от того, будут ли изменения в законе и если будут, то какие). И решающим здесь будут даже не вопросы рисков или цены для покупателя, а ипотека. Банки никогда не будут поддерживать "серые" схемы. Даже при нынешнем уровне развития ипотеки некоторые наши клиенты умудряются до 35% своих продаж обеспечивать за счет ипотечных кредитов Сбербанка. Удобный для покупателя ипотечный кредит всегда перетянет на весах возможно более высокую цену на квартиру.