Российские инвестиционные компании начинают проявлять активность на специфическом участке рынка недвижимости — в рекреационном бизнесе. На состоявшемся вчера заседание совета директоров Российского инвестиционного акционерного общества (РИНАКО) принято решение в кратчайшие сроки переоценить стоимость строительства зоны отдыха под Калининградом (разработка существующего проекта такой зоны была проведена в ценах 1991 года; стоимость строительства составила 320 млн рублей) и начать реализацию этого проекта. Группа недвижимости Ъ решила оценить эффективность этой операции РИНАКО и использовать этот повод для того, чтобы определить перспективы развития курортного бизнеса на Прибалтийском побережье России.
В Калининграде работать на рынке недвижимости опасно, но очень прибыльно
Эксперты группы недвижимости Ъ отмечали в прошлом обзоре, посвященном банку МЕНАТЕП, такой новый способ получения прибыли в банковской практике, как доход от платы за офисные и жилые помещения, принадлежащие банку. Прошедшее заседание совета директоров компании РИНАКО показало, что не только коммерческие банки рассматривают рынок недвижимости как привлекательный вариант радикальной диверсификации источников своих доходов. Эксперты Ъ отмечают, что в случае создания РИНАКО источника стабильных поступлений за счет реализации проекта, связанного с недвижимостью, компания сможет трансформироваться из в целом рискованного инвестора в устойчиво стоящий на ногах финансовый институт.
Обращение РИНАКО к курортному бизнесу на прибалтийском побережье не случайно — ситуация в Прибалтике отличается от ситуации на юге России своей относительной стабильностью, а доходы от развития туристической инфраструктуры практически защищены от инфляции. Кроме того, на фоне находящейся в зачаточном состоянии ситуации на курортном рынке проект, осуществляемый РИНАКО, является в определенной степени уникальным — до сих пор дело ограничивалось продажей ведомственных гостиниц и отдельно стоящих коттеджей.
Строительство курортных зон на российском побережье Прибалтики имеет свою специфику, связанную с определенным риском инвесторов, действующих на этом рынке. Дело в том, что калининградские областные власти объявили всю государственную землю в Калининградской области муниципальной собственностью и начали ее постепенную распродажу. Это не противоречит Федеральному договору, но в условиях, когда окончательный дележ собственности на федеральную и муниципальную еще не закончен, федеральные власти наверняка не будут приветствовать такую политику местной администрации. На фоне политических противоречий между центральными и местными властями действия инвесторов в Калининградской области могут выглядеть как очень рискованные.
По словам руководителя отдела недвижимости РИНАКО Алексея Додонова, реализация проектов в Прибалтике действительно связана с большим риском со стороны инвесторов — в первую очередь, осуществление проекта затрудняется отсутствием законодательной базы, порождающим неопределенность инвесторов в отношении прав владения значительными землеотводами. "Операции на рынке недвижимости сейчас проводить сложно и опасно", — заявил г-н Додонов в интервью корреспонденту Ъ. Кроме отсутствия законодательной базы, ситуация осложняется высокими темпами инфляции, а также сложностью прогнозирования экономического положения на длительные сроки — а для подобных долгосрочных проектов это условие является одним из важнейших.
Янтарный берег России будет акционерным
Компания РИНАКО — одна из первых акционерных компаний, занятых в венчурном инвестиционном бизнесе уже более полутора лет. Имея опыт практического инвестирования в различных секторах финансовых и товарных рынков (за время своего существования РИНАКО вело операции на фондовом рынке, на рынке золота и произведений искусства), компания пришла к выводу, что одним из самых перспективных рынков для долгосрочного инвестирования является на сегодняшний день рынок недвижимости. Эти инвестиционные предпочтения менеджеры РИНАКО пытаются реализовать в Калининградской области, где компанией финансируется проект развития зоны отдыха в Калининградской области.
Проект "Янтарный берег России" подразумевает строительство в течение приблизительно 10 лет ряда курортных деревень, водно-оздоровительных комплексов, деловых центров, гостиниц, домов отдыха на балтийском побережье Калининградской области (в районах городов Светлогорск, Зеленоградск и Светлый). Стоимость проекта в ценах 1991 года составляет 320 млн рублей, что представляется экспертам Ъ весьма значительной суммой (в нее не входит стоимость земли в Калининградской области, которой уже сейчас владеет АО). Проект разбит на 8 обособленных субпроектов, находящихся на различных стадиях разработки.
В рамках проекта было создано акционерное общество открытого типа "Янтарный берег России", в котором РИНАКО выступило одним из учредителей и владеет 30% акций. На настоящий момент АО "Янтарный берег России" владеет большими землеотводами в Калиниградской области — 150 га общей площади в районах городов Светлогорск, Зеленоградск и Светлый, а также домом отдыха в районе Светлогорска. Все перечисленные города являются наиболее известными курортными зонами российского побережья Балтийского моря. Земля в этих районах принадлежит АО "Янтарный берег России" в различных формах — на правах долгосрочной аренды, а также и на правах бессрочного пользования.
Очевидно, что застроить на свои деньги всю эту территорию РИНАКО не сможет — средства РИНАКО распылены по десяткам осуществляемых компанией инвестиционных проектов. Искомая сумма западных вложений, по расчетам специалистов РИНАКО, должна составить $100-120 млн. О конкретных договоренностях с какими-либо западными компаниями корреспонденту Ъ сказать отказались, сказав лишь, что, по-видимому, это будут крупные финансовые институты США и Германии.
По мнению экспертов Ъ, целесообразным источником финансирования проекта представляется эмиссия ценных бумаг. При этом, возможно выпустить бумаги, по крайней мере, двух видов. Прежде всего, такими бумагами могут стать акции "Янтарного берега", объем эмиссии которых определен размерами требуемых инвестиций. Таким образом, в случае удачного и быстрого размещения акций привлекаются необходимые под реализацию проекта денежные средства. Кроме того, само АО по действующему законодательству не несет ответственности перед инвесторами если проект столкнется с какими-либо сложностями.
Однако, акции никому не известного АО с пока не ясной перспективой вряд ли привлекут сразу большое число инвесторов. Очевидно, "Янтарному берегу" придется потратиться на масштабную рекламную кампанию и соответствующее маркетинговое исследование.
Другим, относительно редким для российского фондового рынка видом ценных бумаг, с помощью которых "Янтарный берег" может попытаться финансировать проект, являются облигации. В подобной ситуации "Янтарный берег России" может быть спокоен за контрольный пакет, но в случае неудачной реализации проекта отвечать придется принадлежащими компании землеотводами.
Комментируя инвестиционную политику РИНАКО, эксперты группы недвижимости Ъ отмечают, что в условиях политической и экономической нестабильности, когда краткосрочные высокоприбыльные спекулятивные операции стали наиболее привлекательными для участников финансового рынка, примеры долгосрочных инвестиционных проектов, каким является проект АО "Янтарный берег России", лишний раз подтверждают оптимистические настроения российских инвесторов. По-видимому, и РИНАКО надеется на дальнейшее развитие экономической реформы — принятие закона о земле, который подведет законодательную основу под операции на рынке недвижимости.
МИХАИЛ Ъ-ФИШМАН