Фонды недвижимости набирают вес

Число паевых фондов недвижимости увеличивается, а стоимость их чистых активов довольно быстро растет. Принятые в начале года правила игры позволяют этому сегменту рынка развиваться. Впрочем, перед управляющими компаниями остаются преграды, связанные прежде всего с отсутствием понимания пайщиками механизмов деятельности паевых фондов.

В ПИФы пошла недвижимость

Новая редакция положения Федеральной службы по финансовым рынкам (ФСФР) о составе и структуре активов паевых фондов, учитывающая изменения в строительном законодательстве, а также фактически легализующая инвестиционные контракты (см. "Ъ-Дом" от 19 мая), положительно сказалась на рынке фондов недвижимости. Их число продолжает расти. Летом этого года в ФСФР зарегистрировали правила еще восемь фондов недвижимости. Таким образом, с учетом ликвидированных фондов, сейчас на рынке насчитывается около 60 ПИФов недвижимости. Чистые активы фондов на 30 июня составили почти 12 млрд руб., увеличившись за квартал на треть. Но самое главное — растет число фондов, в активы которых входят недвижимость или приравненные к ней активы (инвестконтракты, средства, переданные для купли-продажи недвижимости, и т. п.). На 30 июня таких фондов было 25 (половина от действующих на тот момент), тогда как три месяца назад — всего 16 (менее трети от действующих). Вместе с тем ряд фондов, несмотря на формальное соответствие нормативам ФСФР, трудно отнести к сфере недвижимости. Так, активы Паевого фонда недвижимости (УК "Профессионал") вложены в акции строительных организаций. Однако скорее это напоминает закрытые фонды акций либо венчурных, либо прямых инвестиций. Аналогичным образом решает проблемы выбора активов и Межрегиональный фонд недвижимости (УК "КИТ Финанс").

У фондов есть законодательная пауза продолжительностью более года — в течение этого времени они имеют право не владеть недвижимостью (в любых формах) либо не обладать акциями строительных компаний. Такая возможность оправдана тем, что у фондов существуют реальные проблемы с регистрацией недвижимости. Впрочем, большинство компаний стараются "завести" недвижимость (или приравненные к ней активы) на фонд в первые три-шесть месяцев.

При этом процесс регистрации самой недвижимости (зданий, сооружений, земли и т. п.) на паевой фонд в разных регионах существенно различается. И Москва по быстроте регистрации не самый привлекательный регион. УК "Социнвестгарант", которая пыталась в качестве оплаты паев ПИФ "Ордынка" внести недвижимость, за три месяца формирования фонда так и не сумела этого сделать. В результате фонд был признан несостоявшимся. Впрочем, по словам генерального директора УК Юлии Егоровой, задержка была технической — не успели собрать необходимые документы. В другом фонде, "Ермолаевском", о сборе документов позаботились заранее, однако и здесь процесс регистрации продолжался почти все отведенное на формирование фонда время — около трех месяцев. К настоящему времени УК зарегистрировала правила нового ПИФа "Ордынка — фонд недвижимости" и будет создавать его с учетом прежних ошибок.

В других регионах проблемы с регистрацией решаются проще. По словам генерального директора УК "Ар Си Эф Кэпитал Траст" Дмитрия Федосова, процесс регистрации подмосковной недвижимости, внесенной в оплату паев ПИФ "Дарьино", занял 25 календарных дней. Впрочем, при подготовке пришлось помучиться с регистрационной палатой — объяснять чиновникам, что такое ПИФ, чем регламентируется его деятельность. Еще один пример: пермский фонд "Камская долина" (УК "Витус") на 76% был сформирован за счет оплаты объектами недвижимости и имущественными правами на нее в отведенный законодательством срок.

Стоит отметить, что с принятием в начале года поправок к законодательству процесс регистрации недвижимости на ПИФ уже не является уникальным явлением. И компаниям не приходится регистрировать права на недвижимость всех (поименно) пайщиков фонда (как это случилось с одним петербургским фондом год назад). Сейчас в качестве субъекта права в госреестре указываются владельцы паев ПИФа (как общность, без указания имен). Хотя при этом от управляющих компаний и требуется предъявлять реестр потенциальных пайщиков фонда.

Впервые на рынке летом этого года была реализована процедура передачи закрытого ПИФа недвижимости от одной УК другой. Первым стал фонд "Национальный фонд недвижимости" — УК "Тройка Диалог" передала его УК "Промсвязь". Передача открытого фонда от одной УК другой — вполне рутинная операция. В ситуации с закрытым фондом добавляются нюансы. В частности, требуется провести общее собрание пайщиков фонда. А в случае несогласия кого-либо из них ему обязаны вернуть стоимость пая. Впрочем, в этом случае таких проблем не было. Не исключено, что фонд изначально создавался для клиентов новой компании. Его активы почти год составляли депозиты в Промсвязьбанке. Со сменой управляющей компании у фонда есть шансы заняться недвижимостью. Хотя для этого придется провести дополнительную эмиссию паев: 40 млн руб. (СЧА фонда на 30 июня) — сумма на рынке недвижимости явно недостаточная.

Ликвидности пока не хватает

Еще одним слабым местом фондов недвижимости является ликвидность. Большая часть фондов создается на срок три-пять лет. Хотя существуют и более длинные фонды (на предельный по закону срок 15 лет), и очень короткие (на один год). Но сроки не имеют большого значения, так как пайщики могут как сократить, так и продлить время существования фонда.

Тем не менее перед УК, желающими создавать именно розничные фонды, а не под конкретного клиента, встает вопрос обеспечения ликвидности паев, то есть возможности для пайщика по его желанию покинуть фонд. Так как фонды относятся к числу закрытых, то погасить свой пай пайщик может в редких случаях, прежде всего при окончании фонда. Однако возможность реализовать пай на вторичном рынке до сих пор остается большой проблемой.

В настоящее время паи уже девяти фондов представлены на ММВБ, однако котировки регулярно выставляются только по трем фондам. За все время биржевого обращения (около двух лет) объем сделок с паями всех фондов недвижимости не дотянул до 50 млн руб. При этом половина сделок пришлась на паи Первого инвестиционного фонда недвижимости (УК "Конкордия — Эссет Менеджмент") в декабре 2003 года.

С прошлого года управляющие предлагают и проведение сделок репо, и оферты на досрочный выкуп по заранее определенной цене (УК "Менеджмент-Консалтинг"), и внебиржевое котирование пая ("Свиньин и партнеры"). Но все эти схемы связаны с привлечением третьих лиц, которые участвуют своими деньгами в фонде. Кстати, опыт "Менеджмент-Консалтинга" оказался не очень удачным. Контрагентом по выкупу паев выступал банк "Гранит", аффилированный с главными пайщиками (компаниями "Интерурал" и "Стройметресурс"). Однако осенью прошлого года он не сумел выполнить свои обязательства перед пайщиками.

Паевые фонды, тем более фонды недвижимости, для большинства инвесторов, строителей, чиновников — инструмент малознакомый. У большинства фондов слишком короткая история. Лишь два фонда — Первый инвестиционный фонд недвижимости и Паевой фонд недвижимости — проработали на рынке больше двух лет. Только 15 фондов с момента формирования проработали больше года. К тому же в информационном плане фонды остаются по большей части закрытыми — раскрытие информации об инвестиционных проектах или вложениях очень скупое. Впрочем, эту ситуацию может изменить недавно утвержденное Минюстом положение ФСФР о раскрытии информации по УК и инвестиционным фондам. В обязанности управляющих будет входить информирование потенциальных инвесторов (а не только состоявшихся пайщиков) о своих проектах, составе активов, доходности и т. п. Всю информацию УК должны будут регулярно размещать на своих сайтах.

Повышать привлекательность вложений в фонды недвижимости компании пытаются регулярными выплатами дохода по паю. Пока публично объявили о выплаченных доходах пайщикам (аналога дивидендов в акционерных обществах) лишь два фонда. Так, Первый Петербургский фонд прямых инвестиций в недвижимость (УК "Свиньин и партнеры") за год (с 1 июля 2004-го по 1 июля 2005 года) выплатил пайщикам фонда 18,1 тыс. руб. в расчете на пай (доход от операционной прибыли фонда). Доход за 12 месяцев на вложенные средства составил около 12%. Кроме того, компания выплатила 27,3 тыс. руб. в расчете на пай за счет реализации части имущества фонда. Второй год выплачивает доход по паям и Первый инвестиционный фонд недвижимости. По итогам 2003 года доход составил 5,07% от номинала пая, по итогам 2004 года — всего 0,7%. Остальные же фонды капитализировали свой доход, тем самым отложив выплаты до окончания фонда.

Впрочем, у пайщиков фондов недвижимости всегда существует альтернатива досрочного выхода. В случае проведения общего собрания по вопросам, касающимся деятельности фонда или управляющей компании, пайщик имеет право голосовать против предложенных решений. В этом случае он получает возможность покинуть фонд (управляющая компания обязана погасить его паи из средств фонда). Однако при таком варианте развития событий весьма сложно прогнозировать и время выхода, и финансовый результат.