Сплошная дэзинформация

Сплошная дэзинформация

Со следующей весны все жилищно-коммунальное хозяйство страны, скрипя и стеная, станет на рыночные рельсы. Маршрут этого поезда предугадать несложно: богатые дома продолжат движение в сторону дорогостоящего комфорта и уюта, середняки останутся как есть, бедные кварталы превратятся в трущобы. При этом стоимость содержания жилья повысится абсолютно для всех категорий граждан. Деньги эти, однако, не скоро потекут в карманы частных бизнесменов: рынок ЖКХ пока еще цепко держат муниципалитеты.

Трудно поверить, что все владельцы приватизированных квартир знают о своем недавно возникшем праве до 1 марта 2006 года провести собрание жильцов дома и определить новый порядок управления им. Варианты новый Жилищный кодекс (ЖК) предлагает такие: жильцы договариваются о найме управляющей компании, создают товарищество собственников жилья (ТСЖ), которое, в свою очередь, тоже может нанять управляющую компанию, либо управляют домом самостоятельно, никого не нанимая. Вряд ли такое возможно. Еще труднее поверить, что в большинстве многоэтажек такие собрания будут проведены.

Можно, правда, представить, как некий жилец, озверевший от затхлого запаха в подъезде или хамства сантехника, обходит квартиры дома с предложением провести сходку и наладить жизнь по-новому. Активист этот должен подготовить повестку дня собрания, в которую надо внести предложение о создании ТСЖ (если сочтет нужным) и выборе новой управляющей компании. Кроме того, он должен пригласить на собрание представителя муниципалитета (управы или префектуры), который будет голосовать от лица властей и жильцов, не приватизировавших свои квартиры. Какие расценки предложит новая управляющая компания за то, что изведет дурной запах и хама-сантехника? Это тоже должен узнать активист и довести до сведения соседей. Новый порядок будет принят, если за него будет отдано большинство голосов (вес голоса рассчитывается пропорционально величине занимаемых голосующим площадей). Много вы знаете домов, в которых такой активист получит искомый кворум и консенсус? Правильно. Такие дома, безусловно, есть, но пахнет в них уже сейчас хорошо — и от подъезда, и от сантехника.

Таким образом, в подавляющем большинстве многоквартирных домов к 1 марта 2006 года собрания проведены не будут. Муниципальные власти в этой ситуации обязаны провести открытый конкурс на управление домом. Но конкурс может быть проведен только в случае, если подано не менее двух заявок, иначе конкурс окажется сорван. И тогда муниципалитет назначает управляющую компанию без конкурса. Можно делать ставки: это будут компании, созданные на месте ныне действующих ДЭЗов или аналогичных эксплуатационных контор. В настоящее время идет активная перерегистрация этих организаций в ОАО — пока что со стопроцентным государственным капиталом. А в течение нескольких лет эти компании должны быть приватизированы.

"Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения... обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним",— говорит Жилищный кодекс. Отметим, что в кодексе не говорится о тарифе на поддержание помещения в порядке. Мало кто заметил, что без государственного регулирования тарифов на жилье мы живем уже с марта 2005 года, а с марта 2006-го этим тарифом, по сути, станут финансовые условия компании, взявшей дом в управление. Это значит, что жильцы многоквартирных домов вместе с управляющими компаниями будут решать, за какие деньги будет осуществляться содержание дома. В случае пассивного поведения жильцов решать это за них будет опять же муниципалитет.

"В ближайшее время будет подписано постановление правительства, которое даст формулу для проведения открытых конкурсов муниципалитетами. Это должна быть формула достижения баланса между оплатой жилья и перечнем услуг и работ, которые будут оказываться жильцам",— говорит старший юрисконсульт фонда "Институт экономики города" Дмитрий Гордеев. С точки зрения Гордеева, новый порядок позволит добиться желаемого и тем, кто устал от ужасного обслуживания домов, и тем, кто захочет на обслуживании сэкономить. "У собственников помещений появляется возможность отказаться от работ и услуг, которые раньше выполнялись только на бумаге,— утверждает Гордеев.— Если они хотят сэкономить, то надо на своем очном или заочном собрании определить свои минимальные запросы и договориться с управляющей организацией об уменьшенном размере их финансирования. Если запросы собственников выше средних (например, в элитных домах), то, естественно, расходы возрастут. Но без реальной конкуренции в сфере управления и обслуживания домов и без контроля со стороны самих собственников снижения платы не будет". Плюсом новой системы является то, что муниципалитеты уже не вправе устанавливать средние цены за содержание и ремонт многоквартирных домов, при которых собственники в новых и средних по уровню износа домах оплачивают содержание соседних более изношенных домов. Резервов снижения платы достаточно. Например, дома, которыми управляют кооперативы, при меньших платежах (разница доходит до 25%), как правило, содержатся лучше, чем муниципальные дома.

Сегодня средний уровень выплат населения за обслуживание жилья в Москве — 3,92 руб. за кв. м в месяц. Эксперты утверждают, что экономически обоснованный тариф на содержание и ремонт жилого фонда составляет 12,93 руб. Разница отчасти покрывается бюджетом, отчасти — за счет усреднения тарифа между домами. О том, насколько вырастет плата за жилье в дальнейшем, специалисты имеют весьма приблизительное представление. "Если в старом доме проживает наниматель жилья, то его плата должна быть снижена. А собственники жилья должны платить больше, поскольку теперь никто за них не будет ремонтировать текущие крыши и отваливающиеся двери. Для тех же, кто не в состоянии оплачивать ремонт, существуют жилищные субсидии",— говорит Гордеев.

"Муниципальные предприятия имеют в управлении очень большие объемы жилого фонда, поэтому их рентабельность выше, они могут держать низкие цены в пересчете на квадратный метр,— утверждает консультант компании 'Управдом' Евгения Юнисова.— Если они сохранят прежние объемы в управлении, в старом жилом фонде, скорее всего, будут стараться несильно повышать цену, чтобы не выйти за пределы платежеспособности жильцов, предоставляя за минимальные деньги минимальный объем услуг". "Я предполагаю, что оплата содержания старого жилого фонда вырастет на 10-15%,— говорит заместитель директора Центра нормирования информационных систем ЖКХ Борис Смельников.— Но это без увеличения объема услуг и без капитального ремонта". Отметим, впрочем, что с 2006 года муниципалитеты получают возможность устанавливать инвестиционные надбавки к ставкам на электроэнергию и воду, принятым региональными подразделениями Федеральной службы по тарифам. Так что стоимость услуг ЖКХ вырастет существенно больше, чем на 10%, и для старого жилого фонда, и для нового.

Старая система ЖКХ с трудом пускает частный бизнес в свою среду, чиня ему всякие препятствия. Частные московские управляющие компании и ТСЖ в большинстве своем сетуют на саботаж со стороны ДЭЗов и РЭУ — начиная с того, что бизнесмены не могут получить нужную документацию на дома, и заканчивая невозможностью получить деньги, перечисляемые бюджетом для льготных категорий жильцов. "ТСЖ сложнее получить положенные дотации, чем ДЭЗу, а управляющей компании еще сложнее, чем ТСЖ,— говорит Евгения Юнисова.— В нашей практике есть случаи, когда от предоставления услуг до получения положенной компенсации за них проходило три года".

В основном частный бизнес стремится занять элитную нишу в сфере ЖКХ: в ней нет проблемы дотаций и старого жилого фонда, а рентабельность существенно выше. Так, например, компания "Управдом" обслуживает некоторые старые многоквартирные дома, сохраняя в них тариф 10-12 руб. за кв. м. Однако в компании утверждают, что на таком тарифе можно продержаться, только если иметь в управлении как минимум квартал и предоставлять очень ограниченный набор услуг. Без убытков работают только управляющие компании в новых домах, построенных на деньги инвесторов. Там квартплата составляет 25-30 руб. за кв. м.

Пока на новостройках работают в основном управляющие компании, созданные самим застройщиком. Так, например, $1 за метр платят жители района Куркино компании "ДС Эстейт сервис--дирекция Куркино СЗАО". Она выиграла конкурс на обслуживание домов при строительстве с очень привлекательной ценой предложения 5,7 руб. с кв. м, но после выигрыша условия неожиданно поменяла. За содержание домов, находящихся в ведении компании "Орфо-менеджмент", жильцы платят от $300 до $500 с квартиры ежемесячно. По нижней планке обходится жизнь в "Опера-хаусе" на Остоженке, выстроенном Галиной Вишневской для развития оперного искусства. Техническое обслуживание встает проживающим здесь всего в $1,3 за кв. м: большая часть затрат по содержанию дома покрывается за счет арендной платы со стороны оперного театра, спортивного клуба, ресторана.

Более $2 за метр платят "Орфо-менеджменту" жильцы небольших клубных домов, расположенных также в этом районе. Это "умные" дома, нашпигованные дорогостоящей электроникой, и никаких арендаторов в них нет — жильцы в заработке не нуждаются и на комфорте не экономят. Товарищества собственников жильцов этих домов заключили договора с "Орфо-менеджментом" за полгода до сдачи объектов в эксплуатацию, а после того уже эта компания и принимала дом, и занималась обустройством, и вела обслуживание, и устанавливала счетчики на воду и электроэнергию. В отличие от простых смертных, в структуре платежей которых вода и электричество занимают 80%, у этих граждан жизнь такова. "Наши жильцы платят 'Мосводоканалу' и 'Мосэнерго' едва ли не вдвое меньше, чем жители других многоквартирных домов,— говорит гендиректор 'Орфо-менеджмента' Юрий Якубовский.— Мы не размазываем затраты на все управляемые объекты. Каждый платит только за те услуги, которые реально оказываются".

Разработчики нового ЖК утверждают, что главная их задача — дать собственникам жилья больше возможностей для реализации своих прав. Однако в действительности лучше всего реализуется право собственников больше платить, а с остальными возникают заминки.

Например, новое законодательство дает владельцам домов право свободно и по своему усмотрению использовать подсобные домовые помещения (подвалы, чердаки, колясочные), а также придомовую территорию. В тех домах, где подсобные помещения уже были сданы в аренду и плату за них получает муниципалитет, собственникам пока не удается получить от этих денег даже часть. "В принципе у граждан есть право на эту собственность,— говорит Борис Смельников,— и в дальнейшем, мы думаем, эти вопросы будут решаться через суд".

Впрочем, судами дело не ограничивается. В настоящее время муниципалитеты саботируют установление границ земельных участков, и собственникам домов бесполезно обращаться в суды по поводу использования придомовой территории. По закону Москвы межевание должно проводиться не для отдельного участка, а для всего квартала или его обособленной части и только после этого для отдельных домовладений. По данным фонда "Институт экономики города", не имеют установленных границ земельных участков более 60% московских жилых домов. Тем не менее муниципалитеты свободно используют спорные территории по своему усмотрению и препятствуют использованию их в интересах жильцов. У ТСЖ и управляющих компаний, не аффилированных с муниципалитетами, по этим вопросам уже идут жаркие бои.

Так, например, в течение нескольких месяцев ведет бой с муниципалитетом ТСЖ московского элитного комплекса "Фортуна-4" (Головинский район). Жильцы "Фортуны-4" благоустроили придомовую территорию, построив за свой счет детские и спортивные площадки. Однако распоряжениями префектуры САО рекреационная зона вдоль Конаковского проезда была передана под строительство торговых точек соседнему рынку, а придомовая стоянка переоборудуется под площадку для выгрузки плодоовощной продукции. Коптевский районный суд САО Москвы оставил заявку ТСЖ без рассмотрения, поскольку вопрос с межеванием территорий еще не решен, а суд может признать право жильцов на территорию, только если оно оформлено документально. Жильцы дома ежедневно выходят блокировать строительство палаток. Уже есть пострадавшие.

Депутат Госдумы Оксана Дмитриева, оценивая новый Жилищный кодекс, полагает, что победа в борьбе жильцов и муниципалитетов все равно останется за муниципалитетами. Помимо саботажа, "карманных" конкурсов и силовых методов в распоряжении муниципалитетов есть и еще одно действенное средство. Бунты жильцов в очагах их возникновения будут блокироваться угрозами навлечь на них санкции за перепланировки в квартирах, благо под такие санкции можно подвести почти всех граждан, сделавших в квартирах ремонт.

ЕКАТЕРИНА ДРАНКИНА