Квартирантный вопрос

Квартирантный вопрос

В конце лета наблюдался традиционный спад спроса на квартиры, однако был зафиксирован резкий рост количества сделок относительно августа 2004 года. Впрочем, на ценах это практически не отразилось. Зато резко активизировался и подорожал рынок аренды — москвичи и гости столицы подыскивали жилье к началу учебного года. А в сентябре эксперты ожидают значительного роста цен на квартиры в домах бизнес-класса.

В августе рост цен на квартиры в Москве составил 1,5-2%. При этом наблюдался небольшой спад покупательской активности, традиционный для сезона отпусков. Однако по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года сделок по купле-продаже квартир было зарегистрировано значительно больше: по данным главного управления Федеральной регистрационной службы по Москве, 7370 против 5881 в августе 2004 года.

В прошлом месяце не изменились цены на элитное жилье, и аналитики сходятся во мнении, что в ближайшее время эта стабильность не нарушится. "В сегменте элитного жилья наблюдается стабильный спрос на квартиры на Плющихе, в Замоскворечье, на Якиманке, в районе Смоленской,— говорит гендиректор 'Авгур Эстейт' Виктор Козлов.— При этом новых элитных квартир на рынок в августе не поступило". Кроме того, по данным "Сити-XXI век", во всех секторах рынка заметно увеличился спрос на квартиры больших площадей.

В сегменте бизнес-класса в августе наибольшим спросом пользовались квартиры в Западном административном округе и новостройки в новом районе Кожухово в Восточном административном округе. В "СУ-155" отмечают, что квартиры бизнес-класса пользуются сегодня особой популярностью, поскольку жилья в этом сегменте строится недостаточно. "Ожидается, что некоторые адреса жилья бизнес-класса уже в сентябре подорожают на 6-8%",— говорят в компании. "Наиболее велик спрос сегодня на квартиры в новостройках с высоким качеством строительства, развитой инфраструктурой, где у застройщика нет проблем с документацией на объект",— отмечает заместитель директора управления новостроек "Миэль-Недвижимость" Оксана Каарма.

При этом с московского рынка вытесняется дешевое жилье. Сейчас большая часть вводимых в строй панельных домов расположена в первом поясе Подмосковья (до 10 км от МКАД). Жилье здесь кроме москвичей покупают те, кто приехал работать в столицу из других регионов. Эксперты прогнозируют, что еще дальше от Москвы — на расстоянии 10-20 км от МКАД — жилья экономкласса будет возводиться все больше. В "Миэль-Недвижимости" это объясняют тем, что "цены на недвижимость в первом поясе уже практически сравнялись с московскими, а основным фактором, влияющим на принятие решения о приобретении недвижимости в Подмосковье, является ее стоимость". Напротив, Москву в ближайшее время будут активно застраивать объектами бизнес-класса. Следовательно, в столице сформируется дефицит в сегменте экономкласса, что в будущем может привести к росту цен.

В августе ряд агентств снял с реализации значительное количество квартир в строящихся домах из-за несоответствия документации новому закону "О долевом строительстве". Так, "Миэль-Недвижимость" приостановила продажу около 15-20% объектов первичного рынка. Сделать это пришлось после экспертизы, которая показала, что по некоторым строящимся домам (квартиры в которых выставлены на продажу) отсутствуют разрешение на строительство и другие необходимые документы. А некоторые бумаги оформлены неправильно. По оценкам экспертов, девелоперы 30-35% новостроек на рынке не имеют всех необходимых для строительства и реализации квартир документов.

Сокращение предложения при стабильно высоком спросе на жилье в Москве спровоцирует дальнейший рост стоимости квадратного метра. Очередной виток роста цен случится после того, как покупатели приобретут квартиры в домах, разрешение на строительство которых было получено девелоперами до 1 апреля, то есть до вступления в силу закона "О долевом строительстве", по которому продавать квартиры в домах до того, как они сданы госкомиссии, нельзя.

"На рынке возникнет ситуация, когда старые объекты закончатся, а продажа новых окажется незаконной. Если спрос останется на том же уровне, что и сегодня, произойдет взлет цен",— резюмируют Оксана Каарма. Эксперты прогнозируют, что в сентябре сохранится тенденция увеличения цен, при этом скажется и отложенный летний рост.

В августе резко вырос спрос на рынке аренды квартир. "Если в июле спрос на типовые квартиры превышал предложение в два-три раза, то в августе — уже в шесть-восемь раз,— говорит заместитель главы управления аренды 'Инком-Недвижимость' Оксана Полякова.— В среднем спрос на типовое жилье вырос в два в половиной раза". В компании объясняют это движение близостью делового и учебного сезона. В частности, до 1 сентября старались снять квартиру семьи, которым надо было определить ребенка в ту или иную школу. Рост спроса на аренду квартир спровоцировал скачок цен — за август они повысились в среднем на 10-15%. При этом новых предложений на рынок поступало сравнительно мало. Эксперты отмечают, что ажиотаж на рынке аренды сохранится до октября, после чего спрос снизится, а цены стабилизируются.

Сейчас однокомнатная квартира в типовом доме экономкласса со скромным ремонтом и недорогой мебелью обходится в лучшем случае в $420 в месяц, такого же класса двухкомнатная — в $600-800, трехкомнатная — в $800-900. В новостройке бизнес-класса с индивидуальной планировкой или в "сталинке" минимальная арендная ставка составляет $1 тыс. В этом сегменте спрос также превышает предложение. В "Инком-Недвижимости" объясняют причину дефицита таких квартир следующим образом: "Значительная часть предложений находится вдали от центра города, а также в старом жилом фонде. И предложений в этом секторе в 2005 году становится все больше — владельцы устраиваются в новом элитном жилье, а старые квартиры сдают в аренду". К сегменту элитной недвижимости относятся квартиры в жилых комплексах с охраняемой территорией, подземным гаражом, евроремонтом и дорогой мебелью. Минимальная арендная ставка составляет здесь примерно $2 тыс.

Спрос на квартиры со ставкой до $500 сейчас превышает предложение в пять-семь раз, а на квартиры стоимостью $500-700 в месяц — вдвое. Спрос и предложение по более дорогим вариантам находятся примерно на одном уровне.

В отличие от Москвы, где в августе рынок недвижимости не отличался активностью, в Подмосковье риэлтеры зафиксировали увеличение продаж квартир. По данным "Миэль-Недвижимости", в августе рост цен на первичном рынке Подмосковья составил в среднем 2-3%. Самые дорогие квартиры со стоимостью метра площади более $1 тыс. продаются в Видном, Долгопрудном, Красногорске, Одинцове, Реутове и Химках. Наиболее дешевые предложения по средней цене около $720 можно встретить в Апрелевке, Жуковском, Подольске, Щелкове. "Цены на некоторые объекты в Подмосковье, пользующиеся большой популярностью у покупателей, намного превысили средние показатели рынка,— отмечают в 'Миэль-Недвижимости'.— Например, квартиры в доме 7 по улице Кирова в городе Люберцы подорожали в августе на 7%".

Напротив, в "Инком-Недвижимости" утверждают, что в августе в ряде городов--спутников Москвы наблюдалось незначительное уменьшение стоимости квадратного метра (на 0,2-0,6%). Например, в Люберцах средняя стоимость метра площади уменьшилась на 0,3%, в Реутове — на 0,2%. Снижение стоимости квартир в этих городах в агентстве объясняют тем, что покупательский спрос сместился в сторону новостроек московского района Кожухово. Сейчас квартиры там продаются по самым низким ценам в Москве. По данным "Инком-Недвижимости", в августе лидерами продаж стали квартиры в новостройках в Балашихе и в жилом комплексе "Сосны" в поселке Кокошкино Наро-Фоминского района. "В этих домах оказалось оптимальным соотношение 'цена-качество'",— сообщают в компании.

Между тем "СУ-155" в августе приступила ко второй очереди застройки одного из районов Подмосковья — "Новой Трехгорки". Совокупный объем вводимых площадей на территории 50 га составит около 800 тыс. кв. м. Компания строит там дома серий И-155, ИП-46С, ИП-3М. Сейчас квартиры в "Трехгорке" продаются из расчета примерно $900 за метр площади.

Ситуация на рынке подмосковных коттеджей сколько-нибудь значительно не изменилась. Сохраняется высокий спрос на небольшие строения — 200-350 кв. м. Однако большая часть предлагаемых коттеджей имеет площадь 400-600 кв. м и более. Дело в том, что застройщикам выгоднее строить большие дома. "Построить дом площадью 400 кв. м стоит чуть дороже, чем коттедж площадью 250 кв. м, а разница в доходе от реализации этих объектов оказывается огромной,— говорит управляющий директор 'Миэль-Недвижимости' Жанна Щербакова.— Если дом в 250 кв. м стоит около $500 тыс., то площадью 400 кв. м — уже $800 тыс.".

Самый дешевый коттедж в Подмосковье сейчас обходится покупателю примерно в $300 тыс., земля под ним — в $6-10 тыс. за сотку, коттедж бизнес-класса в составе поселка стоит $300-800 тыс. (земля — $10-15 тыс. за сотку), а стоимость элитных резиденций на престижных направлениях составляет $1 млн и более при стоимости сотки в $15-40 тыс. Одна из относительно новых тенденций — обустройство больших поместий на расстоянии 50-100 км от столицы. Земля там сравнительно дешева, и есть возможность приобрести действительно большой участок.

ВЕРА КОВАЛЕВА