Построение застройщиков

Построение застройщиков

Количество девелоперов на рынке коммерческой недвижимости постоянно растет. При этом большинство компаний информационно закрыты, и расклад сил между ними остается непрозрачным. Внести ясность попытались создатели первого рейтинга девелоперов — Vesco Consulting и "Русский инвестиционный дом".

По словам главы Vesco Consulting Алексея Аверьянова, к составлению рейтинга его подтолкнули инвесторы, располагающие средствами, но не имеющие представления о девелоперах и рынке в целом.

Проект выполняли 20 специалистов в течение полугода. В рамках исследования был проиндексирован рынок московской и подмосковной недвижимости, все объекты, построенные после 1992 года, собраны данные о них и застройщиках. Господин Аверьянов уверен, что создатели рейтинга смогли определить реальное местоположение девелоперов на рынке.

В дальнейшем, как уверяют разработчики рейтинга, он будет совершенствоваться за счет новых критериев оценки. Например, планируется включить такие параметры, как затягивание сроков сдачи объекта (чтобы судить о надежности компании). Вполне возможно, что в рейтинге появится такой критерий, как информационная открытость.

По словам создателей рейтинга, в него вошла информация о более чем 90% рынка и порядка 85% девелоперов. В целом данные рейтинга соответствуют действительности. Во всяком случае, явных противоречий ни аналитики, ни опрошенные участники рынка не выявили. В компании "Влакра", например, подтвердили цифры, представленные в рейтинге. Хотя делать какие-либо заключения о глубине исследования или адекватности занятого компанией в рейтинге места не стали.

В то же время эксперты рынка отмечают объективность многих выбранных критериев — например, метраж помещений, построенных при участии девелопера.

Авторы исследования полагают, что рейтинг раскрывает общую ситуацию на рынке коммерческой недвижимости: "Скажем, рейтинг девелоперов офисов класса B показал наличие на рынке неоспоримых лидеров — 'Газпрома' и 'АЛМ Девелопмент'. В классе А нет равных турецкой Enka. Своих конкурентов они опережают в 1,5-2 раза",— поясняет Алексей Аверьянов.

Подобный разрыв в опыте и профессионализме игроков рынка глава Vesco связывает с процессом становления рынка. Также примечателен тот факт, что среди наиболее профессиональных игроков рынка очень много западных компаний, например Enka, Ramenka, Raiffeisenbank или Sawatzky Group.

Самый большой недостаток рейтинга, который вызывает удивление у всех аналитиков, то, что называть его "рейтингом девелоперов" не совсем правильно. Глава аналитического центра irn.ru Олег Репченко объясняет: "В одну кучу свалены три типа компаний: инвесторы, собственно девелоперы и подрядчики". "Непонятно, как в общий список попал Сбербанк. Он инвестор, но не девелопер",— соглашается директор по развитию Swiss Realty Group Илья Шершнев.

По мнению аналитиков, следовало сделать три рейтинга: по объему вложения собственных средств (рейтинг инвесторов, ключевые места в котором заняли бы банки), по объему средств и площадей в управлении (рейтинг непосредственно девелоперов) и по объему возведенных площадей (рейтинг подрядчиков, где первые места занял бы тот, у кого больше строительных мощностей).

Кроме того, аналитики считают, что приведенных данных для составления объективного рейтинга недостаточно. Олег Репченко указывает на отсутствие нормировки периода времени, за который учтены объекты. Поэтому на первых позициях находятся в основном застройщики ММДЦ "Москва-Сити" — у них большой объем построек, которые появятся только через 5-7 лет. При этом не учтены объемы, которые за эти 5-7 лет смогут построить другие компании (по ним сегодня может просто еще не быть данных). Олег Репченко полагает, что корректнее было бы приводить объем площадей за один год — например, прошедший.

По мнению Ильи Шершнева, для построения подобных рейтингов немаловажно также учитывать, насколько самостоятельно девелопер ведет проект: имеет ли он свою подрядную организацию, выступает ли инвестором, какие услуги предлагает кроме основных.

Если учесть все эти факторы, то общая картина, представленная в рейтинге, может измениться. Однако в целом создание рейтинга аналитики оценивают положительно, даже с учетом перечисленных недостатков.

ТАТЬЯНА КОМАРОВА

МЕТОДИКА СОСТАВЛЕНИЯ РЕЙТИНГА В рейтинге представлены 20 крупнейших игроков в трех категориях коммерческой недвижимости — торговые комплексы, офисы класса А, офисы класса В. За основные факторы, определяющие профессионализм и уровень компании, приняты количество и площадь объектов, выведенных девелопером на рынок. Для этого разработчиками проведены "полевые" исследования, в результате которых получены сведения об объектах недвижимости, а из открытых источников собраны данные о строящихся и проектируемых зданиях. При этом в рейтинг каждого сегмента, в случае многофункционального использования объекта, включались только показатели площади соответствующего функционального назначения. Далее объекты были распределены по категориям, а здания, выведенные девелоперами на рынок, делились по степени готовности на три группы, каждой из которых присваивался свой коэффициент значимости. Для реализованных проектов он составил 1, строящихся — 0,75, а для объектов в стадии проектировки — 0,3. Соответственно, те застройщики, которые уже построили некоторое количество объектов, занимают более высокое место, чем те, которые только собираются строить тот же объем недвижимости или находятся в процессе строительства. Каждый объект отнесен в портфель соответствующего девелопера, а сами компании соотнесены с холдингом, в котором состоят. Данные просуммированы по годам и сопоставлены с главными индексами рынка. Девелоперы офисов класса А >> Девелоперы класса B >> Девелоперы торговых центров >>