Обмен квартир вновь привлек внимание риэлтеров
Анализ состояния квартирного рынка в Москве показывает, что на протяжении нескольких последних месяцев средняя цена 1 м2 общей площади сохраняется приблизительно на одном уровне — в среднем порядка $650. Однако этот факт не означает, что ценовая ситуация на рынке квартир в течение почти полугода остается без изменений. Как отмечают специалисты различных риэлтерских фирм, подобное "зависание" средней цены связано с постепенно увеличивающимся разбросом цен на различные квартиры, и изменение цен на жилье — удорожание хороших квартир в престижных районах и удешевление жилья в непопулярных районах — происходит параллельно.
Такая тенденция сегодня широко используется риэлтерскими фирмами при проведении операций с недвижимостью. Если раньше, когда разброс цен по районам не была столь значительным, разменять хорошую двухкомнатную квартиру на две однокомнатных было практически невозможно или просто невыгодно для фирм. Теперь же риэлтеры активно проводят подобные сделки, получая порядка $8000-12000 чистой прибыли с одной операции. Например, двухкомнатная квартира на Кутузовском или Ленинском проспекте, стоимость которой сегодня составляет порядка $45 тыс., может быть разменена на две однокомнатных в отдаленных районах, каждая из которых обойдется риэлтерам приблизительно в $17-18 тыс. И после продажи престижной двухкомнатной квартиры чистая прибыль фирмы составит порядка $10 тыс. или 30-35%. Учитывая, что подобный размен отнимает занимает не более месяца, становится понятным, почему сегодня уже порядка 20-30% общего объема сделок приходится на такие операции.
Риэлтеры переориентируются на расселение целых этажей
Наряду с неослабевающим спросом на однокомнатные квартиры наблюдается некоторый всплеск спроса на четырех-пятикомнатные квартиры в престижных западных и юго-западных районах Москвы. Основные покупатели квартир, по сведениям таких риэлтеров, как Центрально-европейская торговая компания и Московская центральная буржа недвижимости, — различные коммерческие компании, банки, приобретающие жилье для высокопоставленных сотрудников. Разумеется, предложение таких квартир весьма ограничено — советские архитекторы послехрущевского периода (когда происходила массовая застройка запада и юго-запада столицы), были ориентированы на количество, а не качество жилья. Создаваемые ими жилые строения состояли практически на 100% только из одно-, двух- и трехкомнатных квартир. Но такие апартаменты оказались слишком малы для нынешних состоятельных россиян, запросы которых ориентированы на квартиры общей площадью более 100 м2.
Однако и из этой ситуации риэлтеры находят выход. Учитывая новые тенденции в динамике спроса и интересы потенциальных клиентов, риэлтеры расселяют или скупают целые этажи в престижных районах, перепланируя старые квартиры в четырех-пятикомнатные. По мнению специалистов, конечная стоимость таких квартир будет не выше, чем в случае приобретения готовой многокомнатной квартиры. Например, две двухкомнатные квартиры, скажем, в центре города компания может приобрести за $90-100 тыс. Затратив на перепланировку и капитальный ремонт порядка $25-30 тыс. (из расчета $250 за 1 м2 общей площади), фирма может реализовать квартиру за $150-200 тыс. Таким образом, чистая прибыль составит порядка 20-50%.
Однако не каждая фирма-риэлтер берется за проведение подобной долгосрочной операции. С одной стороны, если компания вкладывает в проведение операции собственные средства, то в связи с проведением капитального ремонта окончание сделки может затянуться на неопределенный срок, и денежные средства на длительное время будут изъяты из оборота. С другой стороны, если операция проводится на средства заказчика, то, как правило, в договоре с фирмой он оговаривает конкретные сроки завершения сделки и размер неустойки в случае, если сроки окончания работ затягиваются. Неустойка может сильно урезать предполагаемую прибыль фирмы с такой крупномасштабной и рискованной операции.
Об ограниченности предложения четырех-пятикомнатных квартир на рынке свидетельствуют и результаты исследований, проведенные фирмой "Красные ворота". На приведенной диаграмме видно, что доля предлагаемых к продаже четырехкомнатных квартир составляет всего лишь 6% от общего числа предлагаемых к продаже квартир в каталогах фирм. Количество же пятикомнатных квартир еще меньше и составляет порядка 2%. Как видно из диаграммы, в основном предлагаются к продаже двухкомнатные и трехкомнатные квартиры. Их доля в общем числе составляет порядка 38% и 33% соответственно. Однокомнатные квартиры по-прежнему более дефицитны, так как дешевле остальных и используются фирмами при расселении. Их доля в общем объеме предложений составляет порядка 20%. Суммарное предложение шести-одиннадцатикомнатных квартир чуть больше 1%.
В структуре спроса (диаграмма "Спрос"), напротив, доля многокомнатных квартир значительно выше. Поэтому риэлтеры пытаются сами "создать" такие квартиры, чтобы удовлетворить своих клиентов, желающих приобрести квартиры большой площади в престижном районе.
ЛИНА Ъ-КАЛЯНИНА, ЕЛЕНА Ъ-НОВОМЛИНСКАЯ, МИХАИЛ Ъ-МОРОЗОВ