Одно из самых впечатляющих творений последних лет советского периода — гостиница "Космос" — в год своего пятнадцатилетия готовится к реконструкции и частичному перепрофилированию деятельности. Государство, выбросившее крупные пакеты акций приватизированного ныне акционерного общества "Космос" на рынок, таким образом полностью отказалось от контроля за управлением одной из самых известных валютных гостиниц страны. Новые хозяева "Космоса" строят планы привлечения иностранных инвестиций в приобретенную гостиницу. Управляющие Первого ваучерного инвестиционного фонда — самого крупного сегодня "стороннего" акционера "Космоса" — с удовольствием открывают, что иностранные инвесторы с большей охотой ведут переговоры с коммерческой структурой — акционером "Космоса", нежели с государственными чиновниками. Так или иначе, один из самых известных объектов недвижимости Москвы переходит из рук государства в руки частных инвесторов. О том, как идет этот процесс, группа недвижимости Ъ и решила рассказать.
Построить гостиницу — дорогое удовольствие
Гостиница "Космос" была построена в 1979 г. совместными усилиями трех стран — Советского Союза, Франции и Югославии — и представляла по тем временам шедевр гостиничной архитектуры высокого класса. Работа консорциума строительных компаний Франции и Югославии при активной поддержке всесильного Интуриста действительно удалась — класс гостиницы сразу после окончания строительства оценивался по российской классификации как "люкс", а огромный и по нынешним меркам размер гостиницы, располагающей 1777 номерами различного класса на 3,5 тыс. мест, долгое время служил предметом восхищения зарубежных коллег.
По данным, которые предоставил корреспонденту Ъ председатель совета директоров крупнейшего акционера "Космоса" Михаил Харшан, строительство гостиницы обошлось заказчику в 1979 г. в невиданную сумму, превысившую $200 млн. Впрочем, затраты на строительство быстро окупились, и гостиница стала для государства на долгое время источником валютной прибыли. До сих пор гостиница "Космос" остается в высшей степени рентабельным предприятием, принося ежегодный доход в размере более $100 млн (несмотря на эти впечатляющие факты, коллеги из группы фондового рынка Ъ невысоко оценивают инвестиционную привлекательность акций этого предприятия из-за тонкостей при оценке его уставного капитала при приватизации). Гостиница "Космос" по-прежнему имеет стабильно высокую заполняемость, составляющую около 98%. Однако здание гостиницы, не ремонтировавшееся сколько-нибудь значительно со времен своего строительства, сейчас сильно устарело и нуждается в немедленной реконструкции. В настоящее время "Космос" по международной классификации не может претендовать на категорию выше "двухзвездочной".
25-этажный гостиничный комплекс "Космос" расположен на участке общей площадью 0,78 га рядом со станцией метро ВДНХ (10 км от центра Москвы). Рабочая площадь гостиницы — 102 тыс. м2. Сегодня гостиница готова принимать гостей в 1777 номерах, из которых 6 четырехкомнатных классифицируются как "люкс", а 53 — "полулюкс" (двухкомнатные). Конгресс-холл, позволяющий разместить 1000 человек, делает гостиницу идеальным местом для проведения представительных конгрессов и конференций, когда организаторы неизбежно сталкиваются с проблемой компактного расселения нескольких сот человек по умеренным ценам. Цены в "Космосе" действительно невысоки по сравнению с другими московскими валютными гостиничными предприятиями подобного класса: стоимость одно- и двухместных номеров не превышает $ 90 и $120 в сутки соответственно, а стоимость номеров класса "люкс" варьирует от $200 до $400 (в зависимости от количества комнат). В гостинице также постоянно действуют 4 ресторана и 5 баров, вместе способные одновременно обслужить 4000 человек, две финские бани, кегельбан и прочие приятные мелочи.
Почему "Космос" все более интересен: экскурс в микрогеографию города
Многочисленные присутствующие в Москве иностранные компании, специализирующиеся на реконструкции и управления гостиницами международного класса, до сих пор обходили вниманием гостиницу "Космос". Консультации с управляющими нескольких московских валютных гостиниц, проведенные экспертами Ъ при подготовке этой статьи, показали, что существует два главных фактора, из-за которых иностранные профессионалы отказывались серьезно рассматривать перспективы крупных вложений в реконструкцию гостиницы "Космос". Прежде всего это "нецентральное" расположение гостиницы — "Космос" находится всего в 15-20 минутах езды от кольцевой автодороги, зато при московских пробках может понадобиться до 40 минут, чтобы добраться до Бульварного кольца. Второй причиной холодности иностранных компаний является чудовищный, по словам их представителей, масштаб гостиницы "Космос". Огромное количество мест (в гостинице высокого международного класса сложно обеспечить высокую заполняемость нескольких тысяч гостиничных номеров) и очевидность супериздержек при проведения реконструкции отвращало иностранные компании от поиска возможностей для тесного сотрудничества с "Космосом".
Однако времена быстро меняются. Похоже, изменяется значение района, где расположен "Космос" — рост деловой активности около станции метро ВДНХ вызывается стремительным развитием офисного и торгового центра на территории Всероссийского выставочного центра. Павильоны ВВЦ стали офисами сотен крупных и средних компаний: в выходные дни можно потратить полчаса и более в поисках удобной парковки в пределах досягаемости главного входа в выставочный центр. Таким образом, рыночная стоимость гостиничного комплекса в двух шагах от нового московского edge city (хорошо известный урбанистам термин, обозначающий стремительно возникающие крупные офисные центры на значительном удалении от исторического ядра города) просто обречена на рост.
Второй фактор, который, видимо, должен привлечь иностранных инвесторов, — появление новых хозяев: гостиница "Космос" более не является государственным предприятием и находится в руках частных владельцев. Чтобы лучше моделировать вероятное будущее гостиницы, группа недвижимости Ъ решила представить вниманию читателей историю возникновения у гостиницы новых хозяев, а также выведать у них планы в отношении развития приобретенной ими гостиницы "Космос".
Новые хозяева строят большие планы
Приватизация одного из крупнейших московских отелей стала началом новой эры в его жизни. После чекового аукциона акций гостиницы "Космос", привлекшего заслуженное внимание частных и институциональных инвесторов, крупный пакет акций гостиницы, составляющий около четверти уставного капитала этого предприятия, перешел в собственность к Первому инвестиционному ваучерному фонду (заметим, что в соответствии с действующим законодательством чековым фондам не разрешается приобретать более 10% акций, однако до сих пор не отработана какая-либо реальная схема контроля за нарушениями этого положения). В этом аукционе приняли участие практически все крупнейшие московские чековые фонды, получившие менее значительные пакеты акций "Космоса".
Сейчас и акционеры гостиницы, и сторонние инвесторы напряженно ожидают кульминационного момента всей истории — инвестиционного конкурса, на который будет выставлен пакет из 40% акций "Космоса". Победитель инвестиционного конкурса должен будет не только немедленно выложить огромную сумму денег за столь весомую долю уставного капитала, но и представить подробную инвестиционную программу развития гостиницы на несколько лет вперед. Впрочем, возможность победы "чужого" крупного инвестора на инвестиционном конкурсе по акциям гостиницы "Космос" практически исключена. Как заявил корреспонденту Ъ Михаил Харшан, недавно Первый ваучерный фонд достиг договоренности с группой английских туристических компаний, которая дала согласие участвовать в денежном аукционе и предложит весьма интересную программу инвестиций. Так что после денежного аукциона в руках Первого ваучерного фонда и дружественной ему группы иностранных инвесторов может оказаться значительно более половины акций "Космоса". Это даст новым владельцам возможность воплотить разработанные ими планы реконструкции и полного технического переоборудования здания гостиницы и, таким образом, значительно повысить ее категорию, сделав еще более привлекательной для клиентов. Кроме того, по словам Михаила Харшана, совершенно необходимо принимать серьезные меры по повышению качества обслуживания в гостинице, которое сейчас не выдерживает никакой критики. Уже существуют некоторые оценки стоимости предстоящей реконструкции, о чем следует поговорить отдельно.
Чековый фонд инвестирует в недвижимость
Первый инвестиционный ваучерный фонд стал одним из первых российских чековых фондов, который почувствовал и осознал необходимость крупномасштабных инвестиций в уникальные объекты московской недвижимости. Напомним, что операции на рынке недвижимости запрещены чековым фондам действующим законодательством. Однако, как показывает опыт, при грамотном подходе чековые фонды могут осуществлять значительные инвестиционные проекты и в запретной сфере недвижимости, используя свои широкие возможности на рынке ценных бумаг. При благоприятном исходе инвестиционного конкурса Первый ваучерный фонд собирается продемонстрировать окружающим классическую схему поведения чекового фонда, вознамерившегося инвестировать в недвижимость. Примечательно, что проект реконструкции и обновления "Космоса" подробно проработан и просчитан, что свидетельствует об отсутствии у Первого ваучерного фонда даже капли сомнений в победе дружественных иностранных инвесторов на инвестиционном конкурсе.
Срок реконструкционных работ оценивается в 2-3 года. На их осуществление в течение этого времени новым хозяевам гостиницы придется вложить не менее $150 млн. Однако нет сомнений в обоснованности подобных крупномасштабных инвестиций, ведь "Космос" приносит доход и сейчас. После реконструкции гостиницы прибыль еще возрастет, что позволяет Первому ваучерному фонду надеяться на получение значительного дохода на каждый вложенный ваучер. Легко также предположить, с какой прибылью можно будет продать имеющийся у фонда пакет акций через несколько лет.
АННА Ъ-ПАВЛОВА