На московском офисном рынке основной объем строительства выходит за пределы центра: если десять лет назад бизнес-центры класса А были сосредоточены в границах Садового кольца и лишь отдельные проекты выходили за ТТК и МКАД, то сегодня активно формирующейся деловой локацией стала зона ТТК и вокруг него. По данным NF Group, сегодня именно между ТТК и МКАД сосредоточен основной объем предложения строящейся офисной недвижимости: это 950 тыс. кв. м в сравнении с 30 тыс. кв. м в границах Садового кольца (СК) и 815 тыс. кв. м в зоне СК–ТТК.
Фото: Предоставлено NF Group
Фото: Предоставлено NF Group
Этот отдельный субрынок формирует новое предложение бизнес-центров, которые строятся как в аренду — 321 тыс. кв. м, так и на продажу — 629 тыс. кв. м. При этом около 40-45% данного объема уже реализованы. Офисы на стадии строительства привлекают внимание не только инвесторов: конечные пользователи, а именно крупный бизнес, в течение второй половины 2022 года и в начале 2023 года активно совершали сделки с офисами, чтобы в дальнейшем разместить свои штаб-квартиры в новых локациях. Наиболее активно это происходит в сформировавшемся Ленинградском деловом коридоре, а также по примыкающим к нему направлениям, например, в сторону Дмитровского шоссе.
Не все то коридор
Стать новым деловым коридором способно не каждое направление за ТТК: далеко не все районы, несмотря на стремительное улучшение транспортной инфраструктуры и окружения, способны претендовать на статус бизнес-среды для офисов класса А и их пользователей. Появление офисов за ТТК в Москве было лишь вопросом времени. «Нехватка участков под строительство в центре города и постепенная децентрализация инфраструктуры и сервисов открыли возможности для появления топовых деловых объектов за ТТК. Кроме того, положительно на решение девелоперов в данном случае влияют льготы, которые город предоставляет взамен на создание новых рабочих мест»,— считает партнер NF Group Мария Зимина. «Но определяющим критерием развития новых деловых коридоров становится примыкание к существующим активным офисным локациям, наличие прямой исторической связи с центральным деловым районом. Одним из ярких примеров последнего десятилетия является Ленинградский деловой коридор, сформированный в том числе близостью к деловому центру "Белая площадь". Именно это направление, Белорусский деловой район, в течение многих лет выбирали для размещения своих штаб-квартир крупнейшие корпорации из разных отраслей, включая "Тинькофф", Kaspersky, Tele2»,— продолжает эксперт.
Сегодня по примеру Ленинградского направления Белорусский деловой район расширяется на север: к «Савеловской» и Дмитровскому шоссе. Изменения начались с появления в локации офисного квартала STONE Towers: башни в Бумажном проезде общей наземной площадью 106 тыс. кв. м сформировали новый деловой кластер, где якорным резидентом стал крупный металлургический холдинг. Сегодня башни в проекте находятся на разной строительной готовности, а предложение на высокой стадии строительства реализовано уже на 85%.
Успешность офисного центра класса А, реализующегося на продажу, зависит от нескольких важных факторов. В первую очередь — транспортная доступность: сегодня с открытием БКЛ и новых развязок она повысилась во многих районах за Третьим кольцом. Учитывается и близость аэропортов. Второй фактор — это наличие или перспектива скорого появления качественного окружения и инфраструктуры. Фактор три — уровень вакансии в локации и наличие компаний — якорных арендаторов, к которым будет стремиться новый бизнес.
Например, в окружении станции метро «Савеловская» сегодня строится «STONE Савеловская» — бизнес-центр класса А. После того как Stone Hedge приступил к реализации этого проекта, в район пришли и другие девелоперы коммерческой недвижимости: здесь также возводится деловой центр Twist от «Sminex-Интеко». Рядом строится сразу несколько жилых комплексов бизнес- и премиум-классов, а это означает соответствующую уровню и запросам арендаторов офисов класса А окружающую среду с необходимой коммерческой инфраструктурой и благоустройством. Власти города уже оценили перспективу завершения реновации района к 2025 году — как раз на этот период запланирован ввод офисных башен в эксплуатацию и параллельно завершится развитие транспортной инфраструктуры в районе.
Бизнес к бизнесу
Третий аспект успешности нового делового коридора можно назвать фактором притяжения. «Мы строим как в сложившихся деловых локациях, так и активно развиваем офисную географию, понимая, где именно будет востребован новый проект. Главный принцип развития коммерческой недвижимости — бизнес тянется к бизнесу. Очевидно, что если в локации уже присутствуют два-три якорных арендатора, то привлечь внимание новых резидентов из числа малого и среднего бизнеса к перспективному проекту можно гораздо быстрее. Портрет арендатора сейчас меняется, меняется, соответственно, и спрос: размещение в небольшом офисе вблизи Белорусского делового района становится для небольших компаний очень привлекательной возможностью. Ориентируясь на эту аудиторию, мы предусмотрели в наших бизнес-центрах офисные блоки от 40–50 кв. м»,— поясняет заместитель генерального директора Stone Hedge Виктория Васильева.
При этом как девелоперу Stone Hedge присуще стремление к повышению статуса локаций, а значит, арендатор получает не только офисные метры, но и комфортную среду. «Мы стали участником городской программы по комплексному развитию территорий, что соответствует нашим ценностям и долгосрочной стратегии развития. Клиенты из числа крупных конечных покупателей разделяют наш интерес к новым районам: для них это возможность покупки офисов на стадии строительства на оптимальных для себя условиях»,— добавила Виктория Васильева.
«Фактически крупному клиенту сегодня подобрать объект для покупки и собственного размещения очень непросто: в традиционных деловых районах нужных им объемов — от 5–8 тыс. кв. м и выше — уже не осталось. Поэтому стремление компаний к выходу за рамки "привычных" локаций логично, но отбирают их по-прежнему очень тщательно, руководствуясь транспортной ситуацией, качеством проекта и не в последнюю очередь инвестиционным потенциалом объекта»,— отмечает директор направления инвестиционного брокериджа CORE.XP Александр Пятин.
Куда стремится покупатель
«Если проанализировать статистику последних сделок по купле-продаже и аренде, то очевидно, что в структуре спроса превалируют север и северо-запад столицы: здесь с 2022 года было приобретено 323 тыс. кв. м офисов, что составляет 24% от общего объема сделок в Москве. Сделки с недвижимостью под свои штаб-квартиры закрыли такие компании, как "Новосталь-М", VK. Северную и северо-западную части Москвы можно отнести к наиболее перспективным деловым коридорам города на ближайшие три-пять лет»,— говорит руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова.
На севере столицы среди крупных объектов в классе А сегодня возводятся офисный квартал STONE Towers (106 тыс. кв. м), SLAVA (102 тыс. кв. м), бизнес-центр «STONE Савеловская» (93 тыс. кв. м), БЦ Twist (19 тыс. кв. м). Здесь за последние годы уже приобрели или арендовали под собственное размещение десятки тысяч квадратных метров такие игроки, как «Тинькофф» (AFI Square), «Новосталь-М» (башня А в составе STONE Towers).
«Три объекта в Белорусском деловом коридоре — STONE Towers, SLAVA, AFI Square — уже были выбраны крупными компаниями под свои штаб-квартиры: в SLAVA потенциально может разместиться структура ВЭБа. Теперь мы следим за интересом бизнеса к объекту класса А на Дмитровском шоссе — "STONE Дмитровская". Важно отметить, что офисный девелопмент с трудом может существовать в контексте точечной застройки: небольшой объект в окружении исключительно жилья или дорог может быть успешен, но для комплекса от 30 тыс. кв. м необходимо соответствующее соседство других проектов и, конечно, арендаторов»,— считает Александр Пятин.
Компании, которые разместятся в расширенном деловом коридоре,— «Новосталь-М», ВЭБ.РФ, «Тинькофф» — выступят объектами притяжения для крупного и малого бизнеса. С их появлением запустился процесс формирования современной бизнес-среды, а жилая и торговая инфраструктура в районе уже присутствует благодаря качественным новостройкам. Появление нового бизнес-центра, такого как «STONE Дмитровская», по мнению консультантов, расширит возможности инвесторов и конечных пользователей в новом деловом коридоре: сегодня один из трендов офисного рынка — это покупка площадей для собственного размещения, что позволяет хеджировать арендные риски. Приобретение офиса в объекте на стадии строительства — возможность получить наиболее выгодные условия сделки.
Появление новых объектов класса А изменит и арендные ставки в районе. «Изменение статуса локации, оформление нового делового коридора и переезд в район крупного бизнеса всегда позитивным образом влияют на рост ликвидности инвестиционных активов. Можно ожидать, что с заездом в локацию крупных собственников и арендаторов ставки аренды поднимутся как минимум на 10%. А присутствие на объекте и в окружении бизнес-гигантов снизит на рынке период экспонирования небольших площадей, поскольку арендаторы из числа малого бизнеса всегда предпочтут размещение внутри делового района в статусном объекте с соответствующей репутацией»,— заключает Екатерина Белова.