Недавно президент России призвал помочь гражданам легализовать землю и дачные постройки в упрощенном порядке. Но правительство и Госдума так и не сделали приватизацию простой, понятной и доступной. Корреспондент "Ъ-Дома" Ольга Плешанова выясняла, как сейчас приватизировать дачу и надо ли спешить это сделать.
Бесплатная дороговизна
Земельный кодекс РФ (ЗК) 2001 года гарантирует гражданам бесплатное получение в собственность участков, выделенных им ранее. Конечный срок приватизации для граждан не установлен. Но за оформление документов надо платить. А поскольку эти расходы могут равняться рыночной стоимости земельного участка, многие граждане с оформлением приватизации не спешат.
Непосредственной опасности в этом нет. Отобрать у граждан неприватизированные участки просто так нельзя — ЗК разрешает изъять участок только для госнужд по специальной процедуре. Однако покупка, продажа, дарение, наследование неприватизированных участков крайне затруднены, для совершения сделки приходится придумывать "нестандартные технологии" (см. интервью на соседней странице).
В послании Федеральному собранию 25 апреля Владимир Путин требовал "помочь гражданам легализовать в упрощенном порядке принадлежащие им фактически объекты жилой недвижимости, а именно гаражи, жилье, садовые дома в различных кооперативах и садоводческих товариществах и соответствующие земельные участки". Однако в июне правительство ничего по этому вопросу решить не смогло, а Госдума, отменив налог на наследование и частично на дарение, разошлась на каникулы.
Подмосковные госрегистраторы прав на недвижимость уверяют, что беспокоиться большинству дачников не о чем. Еще в 90-е годы многие получили свидетельства о праве частной собственности на свои четыре-шесть соток на синих и розовых бланках, и эти свидетельства сохраняют силу. Права на эти участки были зарегистрированы в реестрах местных земельных комитетов, и те, кто не планирует никаких сделок с участком, могут ничего не предпринимать.
Унаследовать участок при наличии свидетельства можно без особых проблем. "Свидетельства о праве собственности успело оформить большинство наследодателей,— комментирует московский нотариус Лариса Лабзова.— Это касается участков не только в Московской, но и в близлежащих областях — Тверской, Калужской, Владимирской, Тамбовской. Однако всех необходимых данных в старых свидетельствах нет. Поэтому для оформления наследства требуется запрашивать копию постановления главы местной администрации о предоставлении земельного участка, на которое в свидетельстве есть ссылка".
Тем же, кто решил дачу продать или подарить, побеспокоиться придется. В 1998 году стал действовать закон о госрегистрации прав на недвижимость, появились Единый госреестр прав на недвижимое имущество (ЕГРП) и регистрационные палаты. После этого без регистрации права собственности в ЕГРП никакие сделки с недвижимостью совершать нельзя. Реестры земельных комитетов сохранились как архивы, их данные автоматически в ЕГРП не переносятся, поэтому гражданам приходится регистрировать права на земельные участки заново. А для этого надо поставить участок на кадастровый учет и получить кадастровый план (см. интервью Кирилла Янкова). Землеустроительные работы ведут, как правило, частные фирмы, приближенные к кадастровым палатам на местах, и цены они диктуют произвольно.
Неразлучный коллективизм
Тем, у кого свидетельства нет, приватизировать участок сложнее. Прежде чем идти к геодезистам, этим гражданам надо получить документы, по которым им когда-то выделили участок. Сделать это совсем непросто, поскольку в советские времена участки выделялись не гражданам, а дачно-строительным кооперативам и садоводческим товариществам, которые сами потом делили их между участниками. В архивах местных администраций в лучшем случае хранятся списки дачников с указанием, какой кусок большого участка закреплен за каждым.
"Порядок приватизации дачных и садовых участков довольно подробно определен законом 'О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан' 1998 года",— разъяснил "Ъ-Дому" зампред Московского областного суда Анатолий Ефимов. По его словам, этот закон позволяет гражданам обращаться в местную администрацию либо коллективно через правление своего объединения, либо индивидуально. Но поскольку для приватизации нужно представить документ, по которому большой земельный участок выделялся кооперативу или товариществу, в одиночку граждане обычно не справляются.
По словам Анатолия Ефимова, отказы местной администрации в приватизации участков происходили как раз тогда, когда граждане обращались туда самостоятельно. Так, один гражданин в 1994 году получил в подарок подмосковную дачу на неприватизированном участке. Никаких документов на него у гражданина не было, и глава поселковой администрации в приватизации земли отказал. Но суд признал отказ незаконным. "Прежний собственник дачи был членом дачно-строительного кооператива, созданного более 70 лет назад,— комментирует господин Ефимов.— Принятие гражданина в члены кооператива и закрепление за ним дачи и земельного участка оформлялось одним решением общего собрания членов кооператива. С момента вынесения этого решения у члена кооператива возникало право бессрочного пользования земельным участком. Это право перешло к новому собственнику дачи, который может в соответствии с ЗК приватизировать участок". Право членов дачных кооперативов приватизировать участки, полученные в соответствии с уставом кооператива, недавно подтвердил Верховный суд РФ в обзоре судебной практики за первый квартал 2005 года.
Тяжелое наследство
Участок, право собственности на который не зарегистрировано, сложно передать по наследству. "Для оформления наследства нотариусу всегда нужен документ, подтверждающий право собственности умершего на имущество,— поясняет Лариса Лабзова.— Если таких документов на землю нет, то нотариус не может проверить наличие у умершего права собственности. В этом случае наследники должны обратиться в суд по месту нахождения участка для признания права собственности. Такая возможность существует всегда, особых проблем в судах не возникает". Анатолий Ефимов согласен, что наследники могут защитить свои права в суде. По его словам, в бесспорных случаях нотариусу достаточно будет "решения суда об установлении факта владения наследодателем земельным участком на праве собственности". Если же с наследниками кто-то спорит, то масштабное разбирательство гарантировано.
Кроме земли есть еще домик, права на который требуют отдельного оформления. В собственность граждан домики перешли автоматически в 1990 году (см. интервью Павла Крашенинникова), однако их наследовать труднее всего. "Сейчас, чтобы постройка считалась законной, требуется разрешение на строительство, акт госприемки, утверждаемый главой местной администрации, и госрегистрация построенного объекта",— заявила Ъ Лариса Лабзова. Однако граждане все время строили дачи без разрешений, согласований и госприемки.
"С правами на домики иногда возникают истории в стиле 'Санта-Барбары',— продолжает нотариус.— Документы на домик оформлены только у отдельных граждан, в 80% случаев таких документов нет. Нотариусы решают проблему по-разному. Иногда подмосковные нотариусы принимали справки о принадлежности домика умершему гражданину, выданные председателями садоводческих товариществ после смерти наследодателя. Однако правоустанавливающим документом такая справка не является, что подтвердила судебная практика. Помимо справки из товарищества право собственности на домик должно было быть зарегистрировано в БТИ. Инвентаризацию и учет в БТИ все домики, как правило, прошли, поэтому запросы в БТИ часто позволяют получить документы. Но все решается индивидуально".