землепользование
Масштабному строительству в столице приходит конец. И хотя прирост жилья уже три года не меняется, остановившись на уровне 4,5 млн кв. м в год, московские застройщики уверяют, что строить больше негде. На самом деле это не так — есть промышленные зоны и фонд ветхого жилья, но строить на их месте дома девелоперы зачастую считают делом бесперспективным и крайне неблагодарным.
Заводская окраина
Промышленных зон в Москве много. Только в центре столицы, где цена квадратного метра земли с объектами под снос доходит до $8 тыс., расположено около 3 тыс. предприятий, которые занимают десятую часть центрального округа — почти 700 га. Для сравнения: в европейских столицах площадь, отданная под производство, не превышает 2%. Помимо этого промышленные массивы сконцентрированы в районе Волгоградского проспекта, Рябиновой улицы и многих других местах. Общая площадь производственных территорий в столице превышает 20 тыс. га (15% площади города).
"Нередко складывается ситуация, когда договор аренды на участок у предприятия уже закончился, но официально он еще не расторгнут,— говорит Олег Шевкунов, начальник отдела обследования промзон Московского центра освоения резервных территорий.— А сами земли не используются арендатором вовсе или используются крайне неэффективно". Работы по выводу промпредприятий за пределы города ведутся в столице уже несколько лет. До 2020 года только из Центрального округа планируется вывести больше 80 производств, освободив около 300 га. В ЦАО, согласно программе реорганизации производственных территорий на период 2004-2006 годов, сейчас ведется обследование 11 промзон. В их числе Болотный остров, который планируется освободить,— самый лакомый кусок для московских застройщиков. Сейчас там располагается фабрика "Красный Октябрь", которая по распоряжению столичного мэра будет выведена в Молжаниново. На старом месте останется только один цех, в котором шоколад делается вручную.
"Конечно, размещать промышленные предприятия в центре города крайне нерационально,— говорит Михаил Гец, руководитель департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood.— Но вывести их за пределы города довольно сложно. Даже обанкротившиеся владельцы не желают переезжать за пределы МКАД. Очень часто промышленное предприятие висит на балансе города, а сдавая площади другим организациям, зарабатывает довольно неплохие деньги".
ГУП "Московский завод виноградных вин и коньяков", располагающийся на Кожевнической улице, был признан банкротом несколько лет назад. Сначала часть площадей сдавалась под офисы и склады, но сейчас руководство решило изменить экономическую политику предприятия. Сегодня на территории завода планируется строительство многофункционального центра класса В площадью 100 тыс. кв. м.
"Промзоны — это очень большой перспективный сектор, которого хватит на десять лет развития столицы,— говорит Константин Апрелев, вице-президент Российской гильдии риэлтеров.— При этом выводу должны подлежать не только нерентабельные заводы и фабрики, но и нормально функционирующие, которые в зоне городов просто неэффективно размещать. Во всем мире промышленные предприятия, поскольку они требуют больших территорий, вынесены за пределы больших городов, где земля гораздо дешевле".
Впрочем, активность девелоперов в проектах по выводу предприятий заметна пока лишь в пределах третьего транспортного кольца. Если на такие "сладкие куски", как завод "Гелиймаш" (находится в районе Комсомольского проспекта с выходом на реку) охотников очень много, то претендентов на участки в Юго-Восточном округе практически нет.
Прощание с хрущевками
В конце мая с большой помпой был снесен четырехмиллионный квадратный метр ветхого жилья. Столичный мэр, лично руководивший этим действом, торжественно обещал москвичам в 2009 году — на год раньше, чем запланировано,— завершить выполнение Городской программы комплексной реконструкции районов пятиэтажной застройки первого периода индустриального домостроения. Программа эта начала действовать в 1995 году, и первыми под снос попали три пятиэтажки в районе Фили-Давыдково — на их месте компания "Конти" возвела комплекс зданий площадью 34 тыс. кв. м.
Впрочем, за "пятиэтажные" проекты застройщики берутся неохотно — их рентабельность гораздо ниже, чем строительство на свободных участках. По закону инвестор получает лишь 70% площади для продажи, а оставшиеся 30% отдаются городу.
Но главная проблема для инвестора — переселение жильцов из сносимых домов. Жители имеют право на получение жилья в пределах микрорайона, но малогабаритных квартир, равных по площади хрущевкам, уже давно не строят, поэтому "выселенцам" приходится предоставлять квартиры большей площади.
"Дефицит свободных мест под застройку понимается не совсем верно. Вопрос не в том, что нет мест, дело в том, что нет мест без обременений,— говорит Михаил Балакин, председатель совета директоров группы компаний СУ-155.— Сегодня возведение нового микрорайона предполагает капитальные вложения в стройплощадку. Это либо снос пятиэтажек, либо вывоз промзоны, либо прокладка коммуникаций".
Столичные чиновники предлагают еще один метод борьбы с дефицитом земли. Проект предусматривает преобразование наземных линий электропередачи (ЛЭП) в подземные. В результате через несколько лет в Москве должно освободиться под застройку около 5 тыс. га, на которых сейчас стоят мачты ЛЭП. О подробностях программы в московском правительстве пока молчат. "Действительно, подобный план есть, но его идея появилась совсем недавно и пока детально не проработана",— сказали корреспонденту "Ъ-Дома" в пресс-службе департамента топливно-энергетического хозяйства Москвы.
Впрочем, участники рынка отнеслись к этой идее прохладно. По словам директора департамента складской недвижимости Colliers International Рубена Алчуджяна, после перевода ЛЭП под землю останутся в основном длинные узкие участки, на которых мало что можно построить, а территории, интересной для коммерческой застройки, будет не больше 300-500 га.
ДЕНИС ТЫКУЛОВ
Москва нуждается в ремонте
Как сообщило агентство "Прайм-ТАСС", около 30% жилых домов в Москве нуждаются в капитальном ремонте. По словам заместителя руководителя департамента ЖКХ и благоустройства Москвы Сергея Розанова, "приводить в порядок сейчас требуется 28 млн кв. м жилья, причем 18,5 млн из них — пятиэтажки". В Москве ежегодно "стареет" больше 1 млн кв. м жилья. "Такой объем ремонтных работ невозможно выполнять с полным отселением жильцов, так как на это потребуются дополнительные площади, поэтому принято решение проводить ремонт без отселения",— сказал господин Розанов, добавив, что такой ремонт проводится в Москве с 2004 года.
В течение этого года планируется провести ремонт в 37 жилых домах, причем закончить ремонтные работы необходимо к 1 октября — началу отопительного сезона. В текущем году на эти цели из городского бюджета выделено 1,2 млрд руб. В 2006 году предстоит обновить таким способом 90 домов.
Капитальный ремонт проводится в домах, не нуждающихся в улучшении планировки квартир, если износ основных элементов здания не превышает 60%, и только с согласия всех жильцов.