рыночный риск
Санкт-Петербург стал первым российским городом, где перегрев рынка жилья обернулся падением цен. Город, где доходность от вложений в недвижимость, казалось, вот-вот достигнет лучших московских показателей, внезапно стал неинтересен частным инвесторам. Местные риэлтеры осторожны в прогнозах на осень, но сходятся во мнении, что рынок будет находиться в нынешнем состоянии как минимум до конца года. А московские торговцы недвижимостью надеются, что столичный рынок окажется более стойким, чем петербургский.
Кризис перестройки
В прошлом году в Петербурге было построено в полтора раза больше квартир, чем в 2003-м, а число выставленных на продажу увеличилось почти вдвое: с 1,7 млн кв. м до 3,2 млн. При этом покупательский спрос, по подсчетам риэлтеров, остался на уровне 2002 года. К июню 2004 года стоимость квадратного метра достигла предельной суммы, которую может выложить среднестатистический петербургский покупатель,— $1 тыс. за метр. Число сделок по покупке жилья сразу сократилось, а с октября цены начали падать более чем на 1% в месяц и за ноябрь--декабрь уменьшились на 5%. В первом квартале 2005 года уровень цен практически не изменился (что с учетом колебаний курса доллара США, валюты, в которой чаще всего индексируется цена недвижимости, можно считать снижением цены). Объем продаж жилья в новостройках за тот же период составил 397 тыс. кв. м, при том что в третьем--четвертом кварталах 2004 года было продано примерно по 460 тыс. кв. м.
В апреле--июне ситуация изменилась в худшую для застройщиков сторону — доля квартир, не проданных к моменту сдачи дома в объектах со сроком ввода во втором квартале, достигла 20% (в прошлом году — 7-8%), а суммарная площадь объектов, находящихся в продаже, достигла 5,7 млн кв. м. Наибольшее число "застоявшихся" квартир расположено в районах, где одновременно строится большое количество объектов одного ценового уровня. Обычно в мае происходит подъем рынка — рост спроса и, как следствие, рост цен, однако в этом году ничего подобного не наблюдалось.
Сейчас, по данным риэлтерской компании "Северный город", около 80% предложения рынка массового жилья находится в ценовом диапазоне $900-1000 за 1 кв. м, несколько увеличился объем предложения в ценовом диапазоне $1100-1600 за 1 кв. м. Однако корреспондент Ъ убедился в том, что у ряда застройщиков квартиру в спальном районе, особенно если дом уже сдан, можно приобрести и по $600-700 за 1 кв. м. Доля непроданных квартир в построенных домах в целом по городу составляет 15-20%.
Плановая остановка
Как отмечают аналитики "Петербургской недвижимости", если в течение 2004 года на рынке сохранялся относительный паритет между выручкой от продаж и потребностями в финансировании строительства, то с начала 2005 года разрыв между этими показателями стал весьма существенным. Суммарный дефицит денежных средств у строительных компаний во втором квартале превысил $300 млн, а текущий объем продаж не обеспечивает многим компаниям поддержания темпов строительства — они вынуждены замедлять работу для снижения издержек. В условиях насыщенного рынка это ведет к утрате конкурентоспособности и дальнейшему снижению объемов продаж.
Тем не менее, по данным компании "Северный город", предложение на первичном рынке продолжает расти — сейчас в продаже находится жилье в 400 строящихся домах, а в относительных показателях объем строящего жилья на 31% выше, чем в марте 2004 года. Вместе с тем резко снизилось число домов, которые планируется сдать через два года (по сравнению с количеством объектов, вводимых в 2005-2006 годах). Причина — значительное уменьшение в 2007-2008 годах планового ввода жилья. Это реакция на затоваривание, при сохранении такой тенденции на рынке будет сокращаться избыток площадей и постепенно восстановится баланс спроса и предложения.
При этом нельзя сказать, что петербуржцы вообще перестали покупать квартиры. Просто спрос сместился в сторону недорогого жилья в монолитных домах. А кирпичные здания, которых в городе всегда строилось много, сдают позиции. Более того, покупателям уже не нужны однокомнатные квартиры, которые еще недавно были наиболее популярным товаром на рынке недвижимости. Риэлтеры из "Адвекс-Росстро" отмечают, что в последнее время в структуре спроса заметно снизилась доля однокомнатных квартир. Дело в том, что покупатели одно- и двухкомнатных квартир по демографическому составу почти идентичны (супружеские пары без детей или с одним ребенком) и при возможности получения кредита или рассрочки они выбирают двухкомнатную квартиру. Среди наиболее популярных у покупателей районов города лидерство сохраняет Приморский. На втором месте — Фрунзенский район, а третье делят Выборгский и Московский. Самый низкий спрос на квартиры в Адмиралтейском районе.
"Стагнация на первичном рынке привела к резкому снижению числа инвесторов среди покупателей квартир,— говорит генеральный директор холдинга RBI Эдуард Тиктинский.— Ситуация выгодна для тех, кто планирует в ближайшее время приобретение квартиры: большой выбор, достаточное время для поиска подходящего варианта и оптимальное соотношение цена-площадь-район. Одновременно она становится критической для застройщиков, многие из которых не выполняют внутренние планы продаж. Очевидно, что с наибольшими трудностями сталкиваются небольшие компании, и постепенно рынок будет двигаться в сторону дальнейшей концентрации сил".
"Строительные компании, отдающие себе объективный отчет об объемах реализации жилья, находятся сейчас в критическом состоянии,— согласен с коллегой президент корпорации 'Строймонтаж' Артур Кириленко.— 'Строймонтаж' в 2005 году сокращает объем строительства почти вдвое, с 200 тыс. кв. м до 100 тыс. кв. м, не потому, что у нас нет возможности строить,— мы не хотим оказаться в состоянии переизбытка товара, который никому не будет нужен".
Вице-президент холдинга "Эталон-ЛенСпецСМУ" Антон Евдокимов полагает, что рынок может оживиться с октября-ноября и что с этого времени можно будет ожидать роста цен. "Этому будут способствовать механизмы, реально увеличивающие период рассрочки для покупателей — уже существуют схемы, позволяющие выплатить часть стоимости квартиры после сдачи дома госкомиссии,— и возрастающая активность банков в области ипотечного кредитования. Но серьезное влияние на рынок ипотека начнет оказывать не раньше конца 2006 года",— утверждает господин Евдокимов. Начальник отдела маркетинга "Петербургской недвижимости" Николай Пашков более осторожен в прогнозах: "Осенью должна быть традиционная активизация, но в ближайшие полгода ощутимых подвижек, скорее всего, не случится".
Инвесторы сбивают цены
Новостройки — лишь часть рынка недвижимости. Вторичный рынок, как правило, старается дольше удерживать высокий уровень цен — владельцам квартир не надо улучшать такой показатель, как "объем продаж". Однако рост вторичного рынка недвижимости в Санкт-Петербурге закончился еще в сентябре прошлого года — цены на нем сейчас ниже на 5%, чем 12 месяцев назад.
Впрочем, разрыв между средней ценой предложения на первичном и вторичном рынках приводит к "перетеканию" клиентов с первичного рынка на вторичный. Сегодня средняя цена в массовом сегменте на однокомнатные и двухкомнатные квартиры на вторичном рынке во всех районах Петербурга составляет порядка $950-1000 за 1 кв. м. Цены на многокомнатные квартиры — от трех комнат и больше, площадью до 120 кв. м — в центре города в среднем равны $1,5 тыс. за 1 кв. м. В более дорогом сегменте приобрести квартиру площадью от 120 кв. м и выше в центре Петербурга можно за $2-3,5 тыс. за метр. При этом реальная цена сделки может быть на 10-15% ниже цены предложения, заявленной продавцом.
"С начала года и до настоящего времени цены предложения и покупки практически не изменились, цены выравнялись, значительные колебания цен сейчас можно наблюдать лишь на первичном рынке недвижимости,— отмечает заместитель директора ЗАО 'Агентство "Бекар"' Татьяна Чуприна.— До конца года рост цен на вторичке составит не более 10-15%".
В отличие от первичного рынка из вторички самым большим спросом по-прежнему пользуется самое дешевое жилье — даже хрущевки продаются на ура, несмотря на все заявления городских властей о том, что они подлежат расселению и санации. Стоимость квадратного метра площади в однокомнатных и двухкомнатных квартирах в хрущевках и в "кораблях" (петербургский аналог хрущевки) составляет $1 тыс., а в трехкомнатных — $800-900 за 1 кв. м. Меньшим спросом пользуются "кировки": они упали в цене, квадратный метр стоит не больше $800.
Любопытная деталь: риэлтеры говорят, что сейчас одним из решающих факторов на рынке жилья становится высота потолков: многие квартиры в кирпичных домах даже начала 90-х годов, где были заложены потолки 2,45-2,5 м, с трудом находят покупателя.
АЛЕКСАНДРА ГРИЦКОВА, Санкт-Петербург
Как рушились рынки недвижимости
Первый крупный кризис рынка недвижимости произошел в 1926 году в американской Флориде. С начала 1920-х годов этот штат, расположенный на побережье Атлантического океана, стал очень популярен среди покупателей недвижимости. В результате цены на нее начали быстро расти. Лишь за 1925 год стоимость дома во Флориде выросла в четыре раза. 99% жителей Флориды были либо инвесторами, либо риэлтерами. К началу 1926 года цены достигли максимума: новые участники рынка приезжать перестали, а старые решили, что пора продавать свои дома. В итоге за несколько месяцев цены обвалились до уровня 1923 года. Довершил крах ураган, обрушившийся на Флориду в сентябре 1926 года и разрушивший около 13 тыс. построек.
Последующие кризисы носили системный характер и затрагивали другие секторы экономики. Так, в 1929-1933 годах в США случилась Великая депрессия. Первым 21 октября 1929 года обвалился фондовый рынок (так называемый американский "черный вторник"). Среди прочего упали и котировки недвижимости. Параллельно во всех отраслях (в том числе и в real estate) возник кризис перепроизводства. В результате в марте 1930 года цены на недвижимость стали стремительно падать. Банки, из-за неплатежей по кредитам с трудом державшиеся на плаву, принялись на последние деньги скупать дешевеющую недвижимость. Следствием стал мощнейший банковский кризис (обанкротилось около 6 тыс. банков, примерно пятая часть от всех). Добиться улучшения на рынке недвижимости правительству США удалось, приняв в 1932 году программу развития ипотечного кредитования.
В 1987 году в США разразился очередной кризис. Первым, как обычно, 19 октября 1987 года упал фондовый рынок ("черный понедельник"). В результате падения котировок недвижимость обесценилась на 40-45%, достигнув уровня конца 1960-х годов. Выйти из кризиса на рынке недвижимости Соединенным Штатам невольно помогла Япония, вложившая между 1985 и 1992 годами в американскую недвижимость около $75 млрд.
Резкое увеличение инвестиций в американскую недвижимость послужило катализатором кризиса в 1990 году в Японии. На балансе японских банков оказалось огромное количество ссуд, выданных под залог недвижимости. В результате разразился кризис, и цены на японскую недвижимость упали почти на 50% за короткий период времени. Лишь к середине 1990-х годов японская экономика начала оправляться от последствий этого кризиса. Для этого правительству Японии в том числе пришлось снизить учетную ставку до самой низкой за всю историю отметки в 0,15% годовых.
В 1990 году экономический кризис во всех отраслях начался в Швеции. С 1991 по 1993 год цены на офисную недвижимость упали на 20-25%. Из-за сокращения спроса на недвижимость и невозврата кредитов разорилась одна из крупнейших финансовых компаний Nykeln, что стало началом кризиса банковской системы. К декабрю 1992 года ведущие финансовые институты Швеции впервые за 60 лет оказались перед угрозой банкротства. Справиться с кризисом помогли либерализация экономики и привлечение внешних капиталов.
Самым масштабным падением рынка со времен второй мировой войны стал азиатский финансовый кризис 1997-1998 годов. В июле 1997 года валюты Таиланда, Индонезии, Филиппин и Малайзии обесценились на 30-40%. В октябре кризис пришел в Гонконг: местная валюта устояла, но рухнули фондовый рынок и рынок недвижимости, которые являлись ориентиром для соседних стран. В итоге цены на недвижимость упали на 35-45% во всем регионе, спровоцировав кризис банковских систем. Кризис охватил всю Юго-Восточную Азию, Южную Корею и Японию. Во всех странах была введена бюджетная экономия и резко повышена ставка рефинансирования, что спасло положение ценой резкого ограничения возможностей экономического роста.
18 августа 1998 года азиатский кризис достиг России. За несколько дней обрушились рубль, фондовый рынок и банковский сектор. Рынок недвижимости держался до апреля 1999 года. Однако сокращение покупательной способности населения привело к тому, что с апреля по август 1999 года цены на квартиры упали примерно на 50% (например, в 1998 году однокомнатная квартира в Петербурге стоила около $22 тыс., а в 1999 году — $11 тыс.). Столь долгий временной промежуток между началом широкомасштабного экономического кризиса и падением цен на недвижимость объяснялся тем, что в России в то время не было распространено ипотечное кредитование, а на фондовом рынке присутствие сектора недвижимости было минимальным.