Рассчитывая в начале 2022-го на рост спроса на строящееся жилье, девелоперы на протяжении всего года наращивали объем предложения. Однако из-за экономической нестабильности продажи таких квартир и апартаментов серьезно снизились. Это привело к затовариванию рынка, как это было во время кризиса 2015 года. Эксперты полагают, что девелоперы будут вынуждены давать скидки и использовать другие маркетинговые инструменты, однако это вряд ли создаст дополнительный спрос.
Фото: Александр Миридонов, Коммерсантъ
Фото: Александр Миридонов, Коммерсантъ
Как подсчитал "Ъ-Дом" на основе данных информсистемы «Наш.Дом.РФ», к марту текущего года доля нераспроданного жилья в новостройках по всей России выросла с 37% до 43% год к году, в то время как объем уже реализованных квартир, наоборот, снизился с 39% до 31%. На этом фоне застройщики стали выводить на рынок меньше лотов: доля квартир, продажи по которым еще не открыты, выросла с 24% до 26%. Тем не менее общий объем строящегося жилья вырос с 95 млн кв. м до 98 млн кв. м, следует из данных портала госкомпании.
Объемы нераспроданного жилья увеличились практически во всех крупнейших регионах страны. Так, по данным «Наш.Дом.РФ», в Москве в марте нынешнего года показатель вырос с 35% до 45% год к году, в Подмосковье — с 41% до 44%, в Петербурге — с 38% до 42%, в Краснодарском крае — с 38% до 39%. Только в Ленинградской области показатель незначительно сократился — с 45% до 42%. Впрочем, в этом регионе объем нераспроданного жилья уменьшился за счет снижения динамики вывода проектов в продажу: доля жилья, еще не выведенного на рынок, выросла за год с 17% до 27%.
Причина роста доли нераспроданного жилья — в снижении продаж, отмечает руководитель портала ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик. По данным Росреестра, в целом по стране по итогам 2022-го спрос на новостройки упал на 27% год к году: тогда было заключено 703,4 тыс. сделок. Такая динамика сохраняется и в начале 2023 года. По данным «Авито Недвижимости», спрос на покупку квартир на первичном рынке по всей России в феврале 2023-го по сравнению с январем снизился на 6,1%, а год к году и вовсе на 30,4%. При этом планы вывода новых проектов рассчитывались застройщиками исходя из прогноза роста продаж, а не падения, поясняет господин Холопик.
Рынок строительства жилья развивается инертно. Строительному циклу свойственна протяженность: от приобретения площадки до выхода на стройку обычно проходит от полутора до двух лет, напоминает руководитель управления маркетинга и аналитики Asterus Денис Бобков. Поэтому, продолжает он, сейчас в продажу выводятся те проекты, которые стартовали в «благополучные 2020–2021 годы», и те девелоперы, которые сейчас начинают их строительство, понимают все риски. «Либо это необходимо для поддержания уровня продаж компании, либо потому, что уже получено разрешение на строительство и обратного пути нет»,— поясняет эксперт.
Причина снижения продаж та же, что и во время кризиса 2015 года: часть платежеспособных людей не уверена в завтрашнем дне, поэтому использует сберегательную модель поведения, говорит Кирилл Холопик. «Россияне не спешат тратить накопления и брать новые кредиты, что подтверждается ростом денежной массы»,— добавляет он. Эксперт считает, что нынешнюю ситуацию на рынке новостроек можно оценивать как затоваривание.
Кроме того, часть региональных рынков, например Сочи, оказались перегреты, говорит гендиректор «Флипа» Евгений Шавнев. Только за 2022 год средние цены на рынке элитных новостроек Сочи, по данным NF Group, выросли более чем на 30%, до 2,4 млн руб. за 1 кв. м. Динамика опередила рост стоимости московских элитных проектов, которые подорожали в среднем на 13%, до 1,52 млн руб. за 1 кв. м год к году.
А вот крупные регионы, такие как Москва и Петербург, потеряли часть платежеспособных покупателей, отмечает Евгений Шавнев. Динамика снижения спроса зависит и от геополитической ситуации в стране, и от релокации части населения, соглашается гендиректор компании Dolgov Pro Дмитрий Долгов. Жители остальных регионов почувствовали уменьшение доходов и решили отложить покупку квартиры на более «спокойное время», полагает господин Шавнев. По данным эксперта, купить квартиру в перспективе года сейчас готовы только 30% граждан, допускающих такое приобретение, в то время как до февраля 2022-го таких россиян было 50%.
Сегодня более 60% сделок по покупке квартир в новостройках стоят на паузе и имеют более долгий жизненный цикл, отмечает Дмитрий Долгов. Он связывает это с тем, что улучшение своих жилищных условий напрямую связано с продажей вторичного жилья, которое находится в активе у людей. А из-за того что ставка на вторичном рынке более высокая, найти покупателя сейчас становится сложнее, поясняет эксперт.
Если не брать в расчет столицу и города-миллионники, то в большинстве регионов застройщики до сих пор работают через жилищно-строительные кооперативы, отмечает господин Долгов. У таких организаций нет задачи быстрых продаж, и они ожидают ввода объекта в эксплуатацию, чтобы не использовать проектное финансирование и эскроу-счета, поясняет он.
К тому же в большинстве своем в ряде регионов нет высокой конкуренции между застройщиками, поэтому такая финансовая модель может быть оправданна, полагает господин Долгов. Например, в 2021 году наиболее высокая концентрация девелоперов наблюдалась в Мурманской и Томской областях, Республиках Тыва, Коми, Алтай.
Ограниченные продажи
В попытках спасти продажи девелоперы начали развивать совместные с банками программы субсидируемой ипотеки, ставки по которой достигали околонулевых значений (см. материал «Застройщики нащупывают дно» на этой же странице). Однако Центробанк ограничил этот инструмент стимулирования продаж, и сейчас ставки составляют не менее 3–4%.
Стимулирование продаж в целом достигается двумя способами: прямым снижением цены или изменением условий покупки, напоминает Денис Бобков. Для второго варианта сейчас остается все меньше инструментов из-за ограничений со стороны ЦБ, добавляет он. Но застройщики, которые сейчас нацелены на рост объема продаж, всегда будут находить инструменты для повышения спроса — акции, рассрочки и применение льготных условий приобретения жилья, считает Дмитрий Долгов.
Девелоперы уже начинают возвращаться к программам отсрочки платежей, когда первоначальный и промежуточные платежи до момента ввода жилья в эксплуатацию оказываются минимальными, а самый крупный платеж откладывается на последний момент. Этот вариант интересен покупателям, которые планируют брать ипотеку — на момент строительства дома им не придется платить за съем квартиры и ипотечные платежи за новое жилье, отмечает сооснователь группы «Родина» Владимир Щекин.
У застройщиков много других способов привлечения покупателей, но они все направлены на то, чтобы забрать часть продаж у конкурента, отмечает Кирилл Холопик. У девелоперов нет инструментов для увеличения совокупных продаж на рынке, добавляет он.
Чтобы удержать рынок недвижимости от падения, власти примут меры, считает руководитель направления первичной недвижимости «Авито Недвижимости» Дмитрий Алексеев. Скорее всего, полагает он, они будут выдвигать различные инициативы по поддержке спроса на первичном рынке жилья, например субсидии из госбюджета на приобретение квартир определенными категориями граждан, расширение льготной ипотеки на территориях приоритетного развития и рассрочка за счет средств регионального бюджета.
Правда, такие программы уже существуют. Например, льготная ипотека для семей с детьми под 6% годовых, сельская ипотека под 3%, дальневосточная ипотека под 2% и заем для IT-специалистов по ставке до 5%.
Также власти должны вмешаться в регулирование ипотечного кредитования на вторичном рынке, считает Владимир Щекин. По его словам, покупатели квартир в новостройках нередко покупают новое жилье за счет продажи жилплощади на «вторичке», где ставки по ипотеке сейчас составляют 11,5% со страхованием жизни и жилья. При текущей стоимости вторичной недвижимости эти платежи неподъемны, особенно если учесть, что заработные платы не выросли, а ипотечные платежи, напротив, увеличились почти вдвое за последние три года из-за роста стоимости недвижимости, отмечает эксперт.
Если такие меры государство не примет, а сами застройщики не будут делать скидки и внедрять выгодные программы, возникает риск того, что доля нераспроданных девелоперами квартир будет расти и впредь, а спрос еще больше сдвинется в пользу вторичного рынка, прогнозирует господин Алексеев. Тем не менее до конца 2023 года на рынке недвижимости уже запланировано большое количество новых проектов и площадок, поэтому вряд ли возникнет тенденция к снижению темпов строительства и реализации, резюмирует Дмитрий Долгов.