Коротко

Новости

Подробно

Газета "Коммерсантъ" от
 Рынок недвижимости

Цены продавцов соответствуют рыночным лишь в престижных районах

       Любой потенциальный покупатель, столкнувшись с проблемой покупки жилья, в первую очередь заинтересуется уровнем цен на тот или иной тип квартир. Как известно, этот уровень складывается из цен спроса и цен предложения, которые "сверху" и "снизу" ограничивают колебания рыночной цены. Разумеется, возможности каждого покупателя ограничены денежными средствами, которые он готов выложить за понравившуюся квартиру. Обычно эта сумма совпадает с нижней границей рыночной цены. Продавцы же, стремясь продать квартиру подороже, устанавливают свою цену (цену предложения) и формируют таким образом верхнюю границу рыночной цены.
       Тем более в такой ситуации продавцу или покупателю необходимо знать о сложившейся конъюнктуре цен. Однако при анализировании этого материала не следует забывать, что уровень цен предложения обычно выше реальной стоимости квартир.
       
       На карте Москвы представлены цены предложения (усредненный показатель по одно-, двух-, трехкомнатным квартирам) в расчете на 1 м2 общей площади. Карта составлена на основе информации, полученной из системы BuSCom, в которую в настоящий момент входит 22 риэлтерские структуры. Эксплуатацию системы обеспечивает фирма Micro Systems Technology, Ltd. (тел. (095) 262-66-81). При подсчете были использованы данные по предложению квартир за август: 504 однокомнатных квартиры, 1150 двухкомнатных и 1151 трехкомнатная.
       В целом в дифференциации цен предложения по районам прослеживается та же закономерность, что и в рыночных ценах на квартиры. В пределах Садового кольца средняя цена квадратного метра составляет $1,1 тыс. Причем максимальная цена, по которой предлагаются, например, однокомнатные квартиры в Центре — $65 тыс. (в районе станции метро "Пушкинская"), минимальная же цена колеблется в пределах $24-30 тыс. в районе станций метро "Сухаревская" и "Чистые пруды".
       В районе кольцевой ветки метро наиболее "дорогой" является территория, прилегающая к станции метро "Парк культуры". Здесь стоимость 1 м2 общей площади, также как и в центре, составляет порядка $1,1 тыс. Очевидно, это связано с большим количеством "сталинских" домов в этом районе. А квартиры в этих домах, как известно, пользуются большой популярностью у покупателей. Соответственно, высоки и цены. Например, двухкомнатные квартиры предлагаются к продаже по цене от $40 до $82 тыс.
       В наиболее престижных западных и юго-западных районах Москвы цены предложения колеблются от $800 до $940. По мнению наблюдателей, цены покупателей в этих районах наиболее близки к рыночным, чего не скажешь о восточных районах города. Как видно, цены предложения на квартиры, скажем, в районе станций метро "Выхино", "Красногвардейская", "Каширская", "Нагорная" составляют $ 530-620 за м2. Реальные же цены, по которым продаются квартиры в этих районах, в среднем на 12-25% ниже этой величины. Анализ фактических сделок показывает, что рыночная цена 1 м2 жилья в этих районах установилась на уровне $380-500.
       Любопытно, что из 504-х выставленных на продажу однокомнатных квартир самой дешевой оказалась квартира в Царицино, цена предложения которой составила всего $8000. Среди более чем 1000 двухкомнатных квартир было зафиксировано предложение по цене $15 тыс. — в районе метро Сходненская. А самая дорогая из "двушек" располагалась в районе станции метро "Белорусская". Продавец запросил $140 тыс. Надо заметить, что подобные предложения относятся к разряду малореальных. Квартиры по таким ценам стоят в каталогах фирм-риэлтеров буквально годами, если продавец продолжает упорствовать и не соглашается сбавить цену. К таким же малореальным предложениям можно отнести и выставленную на продажу трехкомнатную квартиру в районе метро "Новые Черемушки" по цене $277 тыс.
       
За месяц цены на "петербургские" квартиры упали на 15%
       Для Санкт-Петербурга, так же как и для Москвы, характерно значительное превышение цен предложения над ценами спроса. В целом цены предложения превышают цены спроса на 13-20%.
       Петербургские эксперты считают, что такой "отрыв" вызван двумя причинами. Во-первых, продавцы не хотят замечать изменений в конъюнктуре рынка недвижимости и по-прежнему ориентируются на весенние цены, и, во-вторых, уже по традиции владельцы квартир на окраинах города "задирают цены", не желая мириться с тем, что их жилье самое дешевое.
       Несмотря на завышенные цены предложения, в целом, по данным ассоциаций РОСТ и РОССТРО, в августе в Петербурге произошло снижение реальных цен по сравнению с июлем. Средняя цена 1 м2 общей площади квартир, проданных в пределах исторического центра города, после июльского взлета до $460, опустилась до $356. В "ленинградских" районах средняя цена понизилась с $308 до $300 за 1 м2 общей площади.
       По-прежнему самыми дорогими в расчете на 1 м2 остаются однокомнатные квартиры. В "ленинградских" районах они продаются по ценам от $8500 (пр. Суслова, пос. Торфяное) до $13000 (на Варшавской ул., Гражданском проспекте), в среднем же — за $10000-11000. А большая "петербургская" квартира (общ. пл. 50 м2) на Колокольной улице была продана за $16000.
       Двухкомнатные квартиры вновь слегка подорожали, вернувшись к майскому уровню. При средней площади 50 м2 они стоят, как правило, порядка $16000. Но разрыв в ценах значительный: от $12000 (Кондратьевский пр., Суздальский пр.) до $20000 (пр. Елизарова, Ленинский пр.). А если продается какая-нибудь хорошая "петербургская" квартира, то ее цена может быть и выше. Например, квартира (общ. пл. 53 м2) на Суворовском проспекте была продана за $25000.
       Трехкомнатные квартиры со средней площадью 60 м2 стоят обычно около $17000. Как видно, они опять подешевели. Малогабаритные квартиры можно купить и за $12000 (ул. Костюшко). Зато большие квартиры в домах новой постройки ценятся высоко: в не самом популярном Невском районе на ул. Ворошилова трехкомнатная квартира (общ. пл. 79 м2) была продана за $26,5 тыс.
       Итак, в августе средняя цена продаж "петербургских" квартир оказалась $356, а "ленинградских" — $300 за 1 м2 общей площади. Цены предложения, соответственно, $373 и $344. Близки к городским и цены в ближних пригородах. Однокомнатные квартиры, например, в Павловске или Петергофе проданы за $8000. Двухкомнатная в Петергофе — за $13000, а "трешка" в Горелове — за $14000. В Кронштадте и в городах области (Гатчине, Луге) цены в основном чуть ниже $200 за 1 м2.
       Квартиры в новостройках еще в начале лета сравнялись по ценам с обжитыми квартирами. И если дом еще не достроен, то он ненамного дешевле. Например, торговый дом недвижимости "Капитал" продает однокомнатные квартиры в доме с вводом в IV квартале по цене 276 тыс. руб. за 1 м2. По всей видимости, цены на жилье в только что построенных домах стабилизировались, и единственный фактор, который в ближайшее время будет влиять на рост их стоимости — все возрастающие затраты на строительство.
       При общей картине падения цен, в различных районах города они снижались в разной пропорции. Так, по данным фирмы "Интероксидентал", средняя цена 1 м2 в целом по городу снизилась на 5%, в центральных районах — на 10,1%, по окраинным районам — на 3,7%. По мнению специалистов этой фирмы, некоторое снижение и стабилизация за этот промежуток времени курса доллара активизировали определенную часть покупателей, обладающих средствами для приобретения не очень дорогого жилья. Именно этим объясняется довольно большое количество сделок по этому виду объектов, что и сказалось на среднем показателе цены.
       Наблюдая за ценами на квартиры, можно отметить явление, характерное именно для этого лета. Валютные цены в течение трех прошедших месяцев оставались стабильными. Но и рублевые цены, которые до июня росли непрерывными темпами, затем остановились. С середины июня курс доллара пошел вниз, а затем в августе стабилизировался. Но основная масса товаров, по которым определяется уровень инфляции, продолжала дорожать весьма энергично. Индекс инфляции составил 17% в июне, 19% в июле и поднялся, по предварительной оценке, до 30% в августе. Получается, что при стабильных номинальных ценах на жилье оно по отношению к другим товарам и услугам как бы подешевело за лето в 1,8 раза.
       По мнению экспертов, стабилизация цен на жилье и даже относительное его удешевление при отставании от инфляции не может продолжаться долго, так как индекс цен в строительстве в течение всего года опережает инфляцию. В середине августа себестоимость 1 м2 жилья в строящихся домах достигла 200 тыс. руб., таким образом, разница между себестоимостью и рыночной ценой 1 м2 (270 тыс. руб.) стала минимальной. Именно поэтому петербургские риэлтеры, вложившие свои деньги в долевое строительство, пока придерживают готовое жилье, надеясь на осеннее оживление рынка и рост цен.
       
       Телефоны фирм, предоставивших материал для обзора: РОССТРО — (812) 291-29-07 РОСТ — (812) 355-05-91 Интероксидентал — (812) 273-43-23 VMB — (812) 114-76-07.
       
       ВИОЛЕТТА Ъ-ТВЕРИТИНА, ЛИНА Ъ-КАЛЯНИНА, ЕЛЕНА Ъ-НОВОМЛИНСКАЯ
       
Комментарии
Профиль пользователя