Наметившийся в ходе текущего кризиса тренд к снижению спроса на складскую недвижимость, вероятно, сохранится в ближайшей перспективе. Основные потребители такой недвижимости — игроки рынка e-commerce — уже во многом удовлетворили спрос на складские площади, и драйверами рынка могут стать иные категории арендаторов и покупателей, включая дистрибуторов и производителей. Интерес к расширению логистических мощностей уже проявляют некоторые крупные поставщики алкоголя.
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Зафиксированное в 2022-м снижение спроса на складскую недвижимость может сохраниться и в нынешнем году. Руководитель департамента исследований и аналитики IBC Real Estate Екатерина Ногай прогнозирует снижение объема купленных и арендованных складских площадей в России на 5–10% год к году, примерно до 2,2 млн кв. м, из которых около 1,3 млн кв. м придется на Москву. По ее словам, последний показатель будет соответствовать «здоровому» уровню 2018–2019 годов. «Спрос в Москве стабилен и устойчив, особенно в условиях сохраняющихся перебоев в цепочках поставок товаров»,— отмечает госпожа Ногай.
Руководитель департамента складской и индустриальной недвижимости Commonwealth Partnership Егор Дорофеев оценивает объем спроса на склады в Московском регионе в этом году примерно в 1 млн кв. м. А директор «Ricci | Склады» Дмитрий Герастовский ждет, что объем поглощения в сегменте складов на столичном рынке в 2023 году будет в диапазоне 1,3–1,5 млн кв. м против 1,5 млн кв. м годом ранее. Но часть консультантов настроены оптимистичнее. Руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости CORE.XP Антон Алябьев прогнозирует, что в 2023 году с объектами класса А будет заключено сделок на 2,8 млн кв. м против 2,2 млн кв. м.
Текущие драйверы
Ожидаемое снижение спроса на складские объекты Егор Дорофеев объясняет замедлением развития сегмента онлайн-торговли, а также снижением активности других потенциальных арендаторов и покупателей. По его словам, в регионах игроки e-commerce были основным драйвером взрывного роста складского рынка в 2021 году, заключив более 50% сделок, и тогда операторы онлайн-площадок и закрыли основные потребности в наращивании складских мощностей.
По оценкам Ассоциации компаний интернет-торговли, в 2022 году оборот всего рынка e-commerce вырос почти на 30%. Но на отдельных сегментах последствия кризиса отражаются заметнее. Так, темпы роста онлайн-продаж продуктов питания продолжают замедляться. По прогнозам Infoline, в первом квартале 2023 года оборот рынка вырастет на 4% год к году, но будет меньше уровня прошлого квартала.
По словам Екатерины Ногай, в Москве онлайн-операторы сегодня остаются основным драйвером спроса на складские площади, формируя 44% общего спроса. Второе место с долей около 15% сделок на столичном рынке занимают дистрибуторы, 13% — логистические операторы, 11% — производители, 8% — многоканальные ритейлеры, перечисляет она. У некоторых арендаторов и покупателей складской недвижимости из этих категорий есть предпосылки для роста спроса.
Как отмечает госпожа Ногай, поставщики товаров, где доля импорта была особенно высока, а налаживание их локального производства затруднено, получили импульс к развитию в текущих условиях. Рост интереса логистических операторов к складским объектам может вызвать рост параллельного импорта, а также спрос на аутсорсинг «неудобной» логистики.
По словам Антона Алябьева, по итогам прошлого года 41% всех сделок на складском рынке были заключены онлайн-ритейлерами, а 26% пришлось на игроков традиционной розницы. Эти категории арендаторов и покупателей и будут драйверами рынка в текущем году, прогнозирует он. Егор Дорофеев полагает, что наиболее активными потребителями складских площадей, скорее всего, останутся компании онлайн-торговли. Также он видит потенциал роста доли продуктового ритейла в структуре спроса. «Об этом говорят и финансовые показатели компаний из данной отрасли, и структура текущих клиентских запросов»,— говорит господин Дорофеев.
Спрос под градусом
Потенциал роста спроса на складские площади может быть и со стороны крупных алкогольных компаний, которые занимаются как собственным производством, так и дистрибуцией сторонних брендов. После начала военных действий на Украине и новой волны санкций поставки алкоголя в РФ осложнились. Власти США, Австралии и Новой Зеландии запретили ввоз спиртного в РФ, а ЕС — алкоголя дороже €300 за единицу. Кроме того, ряд глобальных компаний вроде Diageo приостановили работу на российском рынке. Для предотвращения перебоев с ассортиментом регуляторы включили некоторые алкогольные бренды, в том числе Johnnie Walker, Jagermeister, Jack Daniel`s, Jim Beam, в список товаров, разрешенных для параллельного импорта. Трансформация алкогольного рынка, с одной стороны, привела к росту местного производства, особенно в категориях, где в основном доминировал импорт (таких как виски и джин). А усложнение импорта могло потребовать пересмотра логистических схем.
Активно наращивать складские мощности еще в 2022 году начал крупный производитель и дистрибутор алкоголя Ladoga, выпускающий в том числе водку «Царская», джин Barrister, виски Fowler`s. Компания арендовала у Raven Russia новый склад класса А площадью 16 тыс. кв. м и вместимостью 16 млн бутылок в подмосковном Климовске, что позволило довести общую площадь складских площадей Ladoga до 40 тыс. кв. м.
Весной 2022 года правительство РФ также приняло решение о расширении географии эксперимента по маркировке в России ввозимой алкогольной продукции федеральными специальными марками. К Калининградской области были добавлены Ленинградская, Смоленская, Московская, Санкт-Петербург, Москва и другие регионы. В рамках этого эксперимента Ladoga начала оформлять импортный алкоголь на складе в Санкт-Петербурге, где должно обрабатываться 100–120 тыс. бутылок в день. Это удешевит процесс, сократит издержки и обеспечит бесперебойные поставки, отмечают в компании. Раньше выгрузка-погрузка и обработка товара происходили исключительно в Прибалтике. Инвестиционный директор PARUS Asset Management Алексей Смердов отмечает, что компания получила от своих арендаторов запросы о выделении таможенных зон на складах, сейчас идет процесс получения соответствующих лицензий. В Ladoga говорят, что планируют увеличить складские мощности для импортного направления.
Алкогольная сибирская группа (АСГ; бренды «Белая березка», «Хаски», «Сиббиттер», «Пять озер» и др.) запустила в эксплуатацию два новых складских объекта, которые должны увеличить продажи группы на 113 тыс. дал. Один из складов с подъездными железнодорожными путями находится в Омске, где расположен завод АСГ «Омсквинпром», будет задействован для увеличения скорости поставки готовой продукции в отдаленные регионы России и на экспортные рынки. Второй объект находится на Дальнем Востоке, где АСГ открывает торговый дом, чтобы расширить дистрибуцию на этой территории и снизить затраты на логистику и хранение готовой продукции.
Руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate Евгений Бумагин отмечает, что текущая ситуация на алкогольном рынке может привести к ротации игроков — замещению мест одних компаний другими. Но динамика, по его словам, останется в пределах нормы. Партнер NF Group Константин Фомиченко указывает, что в соответствии с требованиями федерального закона складские объекты, в которых будут осуществляться хранение и оборот алкоголя, должны соответствовать определенным требованиям. Среди этих требований, например, поддержание температурного режима в диапазоне от +5°С до +25°C, влажность воздуха в помещении не выше 85%, соблюдение особых требований к пожарной безопасности, рассказывает он. Дмитрий Герастовский уточняет, что алкогольные компании, как правило, заинтересованы в качественных складских комплексах класса А, соответствующих требованиям Росалкогольрегулирования.
Региональные силы
В CORE.XP, говорит Антон Алябьев, сегодня фиксируют рост запросов на складские площади в регионах. БОльшая часть объектов, как ожидается, будет реализована по схеме built-to-suit, что связано как с дефицитом предложения в них, так и специфичностью запросов, говорит он. По словам эксперта, сейчас востребованы как ключевые логистические узлы — Екатеринбург, Новосибирск, так и менее популярные регионы, к примеру Пермь и Воронеж, где складской рынок крайне ограничен, и приход на них новых игроков может стать драйвером роста.
Егор Дорофеев ожидает, что в 2023 году спрос на склады в регионах будет сравним с уровнем 2022-го. В прошлом году, говорит он, наибольший объем сделок был заключен в Санкт-Петербурге, Самаре, Екатеринбурге, Казани и Новосибирске, а 37% спроса сформировал Санкт-Петербург. По мнению эксперта, в текущем году такая расстановка сил сохранится.
Екатерина Ногай отмечает, что на фоне изменения географии грузопотоков в зоне наибольшего риска оказался Санкт-Петербург, а Новосибирск, Екатеринбург, Ростов-на-Дону, Самара и Казань, напротив, получили дополнительный импульс к развитию. По ее оценкам, в Санкт-Петербурге помимо 76 тыс. кв. м свободных складских площадей на рынке также маркетируется 92 тыс. кв. м в готовых объектах, но с более поздней датой доступа, и 89 тыс. кв. м в строящихся объектах, планируемых к вводу в эксплуатацию в первой половине текущего года.
По прогнозам господина Дорофеева, в целом на фоне сжимающегося спроса, сужающегося горизонта планирования у игроков и общей экономической нестабильности уровень вакансии на складском рынке будет расти до 2024 года. В 2023-м в Московском регионе для класса А показатель будет на уровне 4,5–5,5%, ожидает он. А Антон Алябьев считает, что доля свободных площадей останется примерно на текущем уровне. В Московском регионе, отмечает госпожа Ногай, арендаторы будут хранить товары впрок и не станут массово отказываться от площадей. А ввиду небольших размеров региональных рынков и их зависимости от крупных проектов там возможны всплески вакантности, указывает она.