Паевые фонды недвижимости работают чуть больше трех лет. Ипотечные паевые фонды только приступают к работе. Однако из их совместной деятельности может получиться проект, в равной степени интересный и управляющим компаниям, и инвесторам, и строителям, и банкам. Впрочем, для повышения его эффективности потребуется доработка законодательства.
Северный вклад
Опыт работы паевых фондов на рынке недвижимости насчитывает чуть более трех лет. И несмотря на столь длительный (по меркам рынка коллективных инвестиций) срок, они остаются весьма экзотическими финансовыми инструментами. Очевидна заинтересованность управляющих компаний в развитии таких услуг — их вознаграждение напрямую зависит от стоимости активов в управлении. Однако для потребителей таких услуг выгоды не всегда очевидны, тем более что гарантировать какую-либо доходность паевым фондам запрещено законодательно. Как один из вариантов, который должен заинтересовать многих участников рынка недвижимости, УК "Регион Девелопмент" была предложена схема совместной работы фонда недвижимости и ипотечного фонда. Проект реализуется совместно с администрацией Ханты-Мансийского автономного округа.
Идея такова. Администрация ХМАО, заинтересованная в бюджетном жилищном строительстве и обеспечении пенсионеров жильем, инвестирует средства в строительство через негосударственный пенсионный фонд (Ханты-Мансийский НПФ). НПФ отводится роль заказчика этой схемы, который отвечает за параметры — выбор управляющей компании, размещаемый через нее объем средств и проч. При этом средства идут строителям не напрямую, а через паевой инвестиционный фонд ("Югра фонд недвижимости"). Управляющая компания (УК "Регион Девелопмент") проводит тендер на выбор застройщика. Одновременно администрация может дотировать населению ипотечные кредиты на приобретение недвижимости. Банк, оформляющий ипотечные кредиты, имеет возможность их рефинансировать, продав закладные ипотечному паевому фонду ("Югра ипотечный фонд"). Таким образом, получается двукратное использование средств. С одной стороны, это оборотные средства строительства и оборотные средства для рефинансирования ипотечных кредитов. С другой стороны, они инвестируются на возвратной основе. По словам генерального директора УК "Регион Девелопмент" Павла Зюбина, "с точки зрения идеологии схемы выгоду надо дать не застройщику, а потребителю, который будет покупать квартиру. Если одной рукой строить, удерживая конечную финальную цену, другой рукой давать банкам ресурсы, чтобы они давали их покупателям, тогда можно достичь доступности. Доступность здесь проистекает не из снижения ставки по ипотечному кредиту (она должна быть рыночной), сколько из того, что цена удерживается на прежнем уровне, а возможно, делается даже с дисконтом по отношению к существующему рынку". По оценке заместителя руководителя Федеральной службы по финансовым рынкам (ФСФР) Сергея Харламова, "это важный шаг в построении реальной системы рефинансирования на рынке ипотечного жилищного кредитования с участием ипотечного ЗПИФ".
Предложенная схема уже реализуется. Заключены договоры между ее участниками. Выделен участок под строительство, проведен тендер и выбран застройщик. Сформирован фонд недвижимости (на 90 млн руб.), сейчас готовится его увеличение до 330 млн руб. Сформирован ипотечный фонд на сумму 340 млн руб.
Гарантировать доходность по вложениям в паевые фонды управляющим компаниям запрещено законом. Участники рынка оценивают доходность вложений в ипотечные ПИФы на уровне 10-13% годовых, причем уже за вычетом комиссионных управляющих. Вложения в фонд недвижимости при подобной схеме потенциально могут давать и более 20% годовых. Однако срок таких инвестиций может составлять пять и более лет. В условиях нынешней инфляции такие доходности позволяют от нее защититься. При этом управляющим компаниям достанется 1-2% от суммы чистых активов, находящихся у них в управлении.
Интерес к подобной схеме проявили не только представители ХМАО, но и НПФ и администрации Ямало-Ненецкого автономного округа, Тюменской области в целом (ХМАО и ЯНАО входят в ее состав), а также Свердловской и Челябинской областей. Интересуются ею и управляющие компании. По словам гендиректора УК НВК Салавата Халилова, сейчас идут переговоры с администрациями ряда регионов. (Впрочем, первый ипотечный фонд этой компании, "НВК — городская ипотека", создается для других целей.) О создании ипотечных фондов заявили еще две управляющие компании — КУИ "Ямал" и УК "Менеджмент Центр", а с учетом, что у родственных им компаний (соответственно УК Росбанка и УК "Менеджмент консалтинг") есть опыт управления фондами недвижимости, можно ожидать клонирования подобных схем.
Приведенная схема характерна скорее для бюджетного строительства, чем для элитного. По словам Павла Зюбина, "сектор элитного жилья достаточно узок. Рынок покупателей, которые могут позволить себе купить это жилье, не является массовым. И в таких проектах нет необходимости участия ни бюджетных средств, ни средств НПФ". Указывают участники рынка и на сложность применения этой схемы для Москвы, отмечая, что рынок строительства жилой недвижимости столицы представляет собой довольно закрытую область и в плане инвестиций, и в плане девелопмента.
Пенсионные ограничения
Схема эта при всей ее привлекательности имеет и недостатки. Существенные ограничения связаны со взаимодействием пенсионных фондов и управляющих компаний. Так, сейчас закон запрещает НПФ инвестировать средства, переданные управляющей компании, в ПИФы, находящиеся в управлении данной УК. Поэтому НПФ передают средства одной УК, чтобы она инвестировала их в ПИФы другой УК. В данном случае эта проблема решается, так как в группе компаний "Регион" есть две УК — "Регион Эссет Менеджмент" (в которую передаются средства Ханты-Мансийского НПФ) и "Регион Девелопмент" (которая управляет ипотечным фондом и фондом недвижимости). Однако далеко не у всех финансовых групп есть по две компании. Передача же средств "неродной" УК неизбежно ведет к удорожанию обслуживания таких инвестиций для клиента и снижению маржи для управляющих.
Кроме того, законодательно ограничен и объем инвестиций НПФ в паевые фонды — не более 10% пенсионных резервов. Для того чтобы эта сумма была достаточна для строительства многоквартирного дома (то есть составляла как минимум 50-100 млн руб.), требуется, чтобы резервы НПФ превышали 500 млн руб., а еще лучше — 1 млрд руб. Таких НПФ в России не более трех десятков, причем преимущественно кэптивного характера. Ханты-Мансийский НПФ занимает третье место по пенсионным резервам — по состоянию на 31 марта 2005 года они превышали 7,8 млрд руб.— и может позволить себе подобные инвестиции. Однако наполнение фонда недвижимости и ипотечного фонда трудно назвать рыночным на 100% — ведь первоначально шло обслуживание только одного клиента, негосударственного пенсионного фонда. Впоследствии, конечно, возможно и увеличение их числа.
Впрочем, в ближайшем будущем воспроизводить подобные схемы будет проще. ФСФР подготовила проект постановления правительства, который регламентирует требования к инвестированию пенсионных резервов НПФ в различные классы активов. Проект не предусматривает возможности самостоятельного размещения НПФ средств пенсионных резервов в инвестиционные паи ипотечных фондов и фондов недвижимости. По словам Сергея Харламова, этот "вопрос требует дополнительного обсуждения и обоснования, поскольку в этом случае возникает вопрос выбора активов, то есть принятия инвестиционных решений. Эти вопросы должны решаться профессиональным управляющим управляющей компании НПФ". Вместе с тем проект расширяет возможности размещения средств пенсионных резервов в подобные фонды (здесь стоит учитывать, что это касается только резервов покрытия пенсионных обязательств НПФ и не затрагивает страховой резерв). По словам Сергея Харламова, "проектом предусмотрено, что в инвестиционные паи ЗПИФ недвижимости и ипотечные ЗПИФ может быть размещено до 10% резервов покрытия пенсионных обязательств". Одновременно обсуждается возможность увеличения этой доли до 20%. И здесь все будет зависеть от того, как быстро удастся договориться участникам рынка (управляющим компаниям и НПФ) с ведомствами, регламентирующими их деятельность.
ДМИТРИЙ ЛАДЫГИН