ЦБ РФ заявил, что с 1 мая 2023 года повышает надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам. Из сообщения следует, что в России «существенно ухудшились» стандарты ипотечного кредитования: основные показатели риска поднялись до рекордных значений за все время наблюдения. Доля кредитов, которые выдают людям с большими долгами, приближается к 50%. Регулятор отмечает, что мера направлена на ограничение рисков заемщиков и банков. Чем обусловлено такое решение ЦБ РФ и как оно скажется на отечественном рынке недвижимости, «Ъ-Кубань» рассказал генеральный директор консалтинговой компании Macon Илья Володько.
Илья Володько
Фото: предоставлено автором
«В 2020–2021 годах, благодаря запуску программы льготного ипотечного кредитования, объемы выдачи жилищных кредитов в России достигли своего пика. Средняя ставка по выданным займам резко снизилась (с 9,38% по итогам 2019 года до 5,9% по итогам 2021 года). Это привлекло на рынок новые группы клиентов, которые до этого не собирались или не могли позволить себе купить жилье.
В первой половине 2022 года спрос на ипотечные кредиты резко упал. Связано это было с несколькими факторами. Большие предшествующие объемы выдачи "вымыли" клиентскую базу, активный рост цен отпугнул другую часть клиентов, и, наконец, специальная военная операция на Украине заставила отложить решения о покупке из-за неуверенности в завтрашнем дне, своих доходах и занятости.
В ответ, чтобы не терять покупателей, девелоперы запустили ряд программ, которые позволили получить покупателям более выгодные условия. Это, в частности, субсидирование ставки ипотеки за счет застройщика (часто до 0,01% или 1%), снижение объема первоначального взноса (часто до 0), включение в стоимость квартиры ремонта и отделки. В результате средняя ставка по выданным ипотечным кредитам на первичном рынке в 2022 году оказалась на рекордно низком уровне — 4,27%.
Столь низкая ставка по выданным кредитам вызвала озабоченность Центрального банка РФ, ведь рыночный ее уровень находится в диапазоне 10–11%. Нерыночные условия привлекают клиентов, которые могут не отдавать себе отчета в своих реальных способностях обслуживать кредиты в будущем. Это грозит устойчивости банковской системы. Несмотря на то что доля просроченной задолженности все еще остается очень низкой (на первичном рынке — 0,14% на январь 2023 года), риски ее значительного увеличения в будущем могут быть высоки.
Для купирования этих рисков сначала ЦБ РФ повысил ставку по льготной государственной программе до 8%, и она более приблизилась к рыночным значениям. С 1 мая повышаются коэффициенты риска по некоторым видам ипотечного кредитования. Это ограничит число потенциальных заемщиков и снизит число выданных кредитов с низким первоначальным взносом и для клиентов с высокой долговой нагрузкой.
Из-за данных ограничений объем выданных кредитов в 2023 году однозначно снизится. Их число уже сократилось на 14% по итогам 2022 года, а в текущем году возможно сокращение еще на 15%».
Читайте нас в Telegram 