В 2023 году Арабские Эмираты станут лидером среди стран, где россияне приобретают недвижимость: повышенный спрос на фоне оттока покупателей из Турции разгонит цены на квартиры в ОАЭ на +25% от сегодняшних. По мнению эксперт-брокера недвижимости Марины Гановой (Hive Network Real Estate, Dubai), идеальные условия для инвестиций в недвижимость ОАЭ становятся сегодня еще более привлекательными: отдельные объекты могут показать доходность до 40% годовых.
Фото: Hive Network Real Estate
Фото: Hive Network Real Estate
— Какова вероятность, что ваш прогноз реализуется?
— Высокая, поскольку ажиотаж прошлого года плавно перетек в 2023 и только усиливается. Спрос на недвижимость в Эмиратах поддерживается теми, кто передумал приобретать жилье в Турции из-за землетрясения; китайцами, получившими ослабление карантина в декабре и массово уехавшими в ОАЭ; и россиянами, которые имели неплохой доход от флиппинга в прошлом году.
В фокусе их интереса — беспроцентная рассрочка на покупку жилья, отсутствие налога на прибыль физлиц при любом виде сделок с недвижимостью, в том числе при аренде, а также право перепродавать жилье на любом этапе его готовности и выплаты рассрочки. В итоге инвесторы оплачивают 25–30% цены — первоначальный взнос при графике выплат 10% в 6–12 месяцев, и до внесения следующего платежа продают объект, стоимость которого по мере готовности растет день ото дня.
— Средние чеки вложений велики?
— Я фиксировала недавно минимальную стоимость квартиры на этапе стройки в Эмиратах — 28 млн рублей. Такое жилье постепенно дорожает к моменту сдачи, плюс цены стимулирует быстрое развитие отдельных эмиратов. Надо сказать, государство не скупится на развитие территорий: здесь разработаны масштабные программы на ближайшие годы стоимостью сотни миллиардов долларов!
Крупные инвесторы чаще берут недвижимость еще на этапе возведения стен целыми этажами, вкладывая ориентировочно $1,5 млн на год, и затем распродают в розницу, имея среднюю доходность 20–25%. В некоторых случаях, если на рынок выходит эксклюзив, и до 40%.
Понимание выгоды таких пассивных инвестиций приходит быстро: недвижимость берут стремительно, не глядя, поручая брокеру весь процесс покупки еще до того, как был объявлен старт продаж объекта. В итоге 60% сделок происходят в режиме онлайн — покупатель даже не приезжает в Эмираты. Это не Россия, где можно выбирать недвижимость неделями: здесь идет счет на дни. Упустишь день — придется ждать следующего шанса месяцами.
— Но ведь по законам рынка высокая доходность сопряжена с высокими рисками?
Фото: Hive Network Real Estate
Фото: Hive Network Real Estate
— Не без того. Главные риски в ОАЭ сопряжены с самостоятельными вложениями. Инвестор либо не сможет максимально выгодно и быстро пройти процедуры сделки, поскольку не осведомлен обо всех тонкостях законодательства, включая и положенные привилегии. Либо ошибется в выборе объекта инвестиций — это легко, если знания о локации и развитии района поверхностные. Либо даже может быть вовлечен, например, в махинацию продажников от застройщика.
У меня был такой клиент, который сначала действовал самостоятельно: выбрал объект у застройщика, оплатил всю сумму сразу и даже получил документы, подтверждающие оплату. Приехал подписывать документы в Дубай — оказалось, что сотрудник застройщика внес только 20% от суммы, а остальное присвоил. Конечно, его уволили, но права инвестора не были восстановлены и деньги не возвратили. Местный строительный бизнес не держится за каждого покупателя и не намерен тратить время на защиту его прав: ушел один покупатель — придут десятки других.
— И как же обезопасить себя от подобного?
Фото: Hive Network Real Estate
Фото: Hive Network Real Estate
— Однозначно — нанять опытного лицензированного брокера. Проще всего выбрать профессионала по рекомендации знакомого человека, но лучше проверить квалификацию брокера лично. К примеру, попросить назвать минусы локации объекта: хороший брокер честно их озвучит, поскольку минусы есть всегда. Для него долгосрочное сотрудничество всегда ценнее, чем разовая сделка.
Хороший брокер — это не риелтор, а личный консультант по недвижимости, который ведет сделку от и до, обеспечивает юридическое сопровождение, контролирует платежи, помогает в приемке апартаментов от застройщика, консультирует в оформлении визы, открытии банковского счета, организационных вопросах релокации бизнеса и даже в подборе школы для ребенка. В отдельных случаях он даже может лично отвезти документы своему клиенту в его страну. Но главное — он участвует в переговорах с застройщиком задолго до старта продаж и обеспечивает своему клиенту покупку самых выгодных объектов.
— Подобные услуги стоят дорого?
— При покупке у застройщика клиент за работу брокера не платит. А это, согласитесь, еще один аргумент в пользу флиппинга в ОАЭ. На вторичном рынке услуги профессионала стоят 2–3% от стоимости сделки, но они закладываются в цену объекта. Впрочем, с учетом растущих цен на жилье в ОАЭ — а их пиковые значения ожидаются в 2024 году — эта трата с запасом окупится уже через полгода.
эксперт-брокер Hive Network Real Estate, Dubai
Реклама