Как стало известно Ъ, на прошлой неделе Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) договорилось с Росбанком о продаже ему крупнейшего на российском рынке пула ипотечных кредитов — на 1 млрд рублей. Тем самым АИЖК начало реализовывать стратегию по выходу с рынка путем продажи "своих" кредитов банкам. Причем миллиардный портфель будет продан не самому банку, а специально созданному для этой сделки ПИФу — схема, которая становится все более популярной на российском рынке ипотечных кредитов.
АИЖК — 100-процентная государственная компания, являющаяся крупнейшим игроком на рынке рублевых ипотечных кредитов. По его "стандартам", подразумевающим кредитование населения на 27 лет под 15% годовых в рублях, работают порядка 200 агентов на территории 78 регионов страны. Сегодня портфель ипотечных кредитов АИЖК составляет около 7 млрд рублей.
"Стратегия развития" АИЖК на 2006-2010 годы подразумевает постепенный отказ агентства от выкупа ипотечных кредитов у его региональных операторов. АИЖК надеется, что в ближайшем будущем эту его функцию возьмут на себя банки, а само агентство станет основным оператором на рынке ипотечных ценных бумаг. Весной АИЖК уже начало активные переговоры о продаже части своего портфеля ипотечных кредитов с рядом крупнейших российских банков — в частности, с Росбанком и Газпромбанком (см. Ъ от 28 апреля).
По сведениям Ъ, на прошлой неделе АИЖК определилось с первым партнером по продаже своего пула кредитов. Как сообщил Ъ источник, близкий к сделке, портфель ипотечных кредитов объемом в 1 млрд рублей будет продан Росбанку. Причем механизм продажи для российского ипотечного рынка является новым. На этой неделе, по данным Ъ, Росбанк объявит о формировании ПИФа, куда впоследствии АИЖК и продаст свой пул ипотечных кредитов. Управляющей компанией ПИФа, по сведениям Ъ, выступит УК "Ямал".
Дело в том, что из-за отсутствия нормативной базы для выпуска ипотечных ценных бумаг владельцы ипотечных портфелей не могут воспользоваться этим механизмом рефинансирования. Участники рынка ожидают от Федеральной службы по финансовым рынкам (ФСФР) около 20 нормативных актов, которые позволят решить эту проблему. Пока же участники рынка разрабатывают другие схемы привлечения средств, используя сформированные портфели ипотечных кредитов. В таких условиях ПИФ является наиболее перспективным инструментом по использованию ипотечных кредитов для привлечения средств с рынка.
Ипотечный ПИФ, который создаст "Ямал" из купленного у АИЖК пула кредитов, по предварительным данным, будет рассчитан на три-пять лет. Поступающие платежи по самим ипотечным кредитам будут разделены на два потока — погашение основного долга и выплата процентов по нему. Так, деньги, поступающие от погашения "тела" кредита, будут направлены на покупку новых кредитов, чтобы амортизировать ПИФ — держать на постоянном уровне стоимость его паев. Выплата же дохода пайщикам будет осуществляться за счет второй части платежей, поступающих в качестве процентных выплат по кредиту. В случае если кредит будет досрочно погашен, "Ямал" докупит ипотечных кредитов, чтобы уравновесить стоимость паев.
Схема, придуманная Росбанком, не является уникальной. Правила первого в России ипотечного паевого фонда — "Югра Ипотечный фонд" под управлением УК "Регион Девелопмент" — были зарегистрированы ФСФР в конце апреля этого года (см. Ъ от 21 апреля). На этой неделе Городской ипотечный банк также объявляет о выводе на рынок ипотечного ПИФа совместно с УК НВК под названием "НВК-Городская ипотека". Для его создания банк будет использовать собственный пул ипотечных кредитов. Тем не менее АИЖК, Росбанк и "Ямал" дружно отказались официально комментировать Ъ сделку.