Рынок офисных помещений: риэлтеры приобретают специализацию
Ситуация на офисном рынке Санкт-Петербурга остается стабильной. Сезонный спад цен на недвижимость не коснулся петербургского рынка офисных помещений — как, впрочем, и московского. Как указывалось в одном из недавних обзоров рынка недвижимости Ъ, основная причина стабильности цен на офисы заключается в остром дефиците этих помещений, что актуально как для Москвы, так и для Питера. Этим объясняются и сохранение основных тенденций в деятельности ведущих риэлтерских фирм. Так, продолжается углубление специализации фирм-риэлтеров по ценовым нишам, по уровню комфортабельности предоставляемых помещений и по характеру используемых юридических схем.
Самых солидных и требовательных клиентов перехватывают специализированные бизнес-центры, такие, как "Информ-Футуре", "Нептун", бизнес-центр на Захарьевской улице. Престижные офисные центры уже в значительной степени "укомплектовались", нашли своих постоянных клиентов. Однако предложение офисов постепенно расширяется за счет строящихся и реконструируемых деловых центров. Например, ремонт первой очереди офисного центра "Лен-Ютон" на Невском планируется завершить в январе следующего года. Как и в Москве, за аренду офисных помещений в специализированных бизнес-центрах Санкт-Петербурга арендаторы платят по самым высоким ставкам: от $400 до $600 за 1 кв. м в год. Отметим, что это дешевле, чем в Москве, но несколько дороже, чем во многих крупных деловых центрах Западной Европы и Америки.
Нужно отметить, что аренда в специализированных бизнес-центрах популярна не только из-за престижности помещений и всевозможных удобств — автостоянок, средств телекоммуникаций и спутниковой связи, конференц-залов, ресторанов и т. п. Платежеспособный спрос на офисные помещения сегодня, как правило, сопряжен с требованием определенных юридических гарантий. И аренда в бизнес-центрах считается одной из самых надежных. Например, в "Информ-Футуре" недавно была проведена проверка правоустанавливающих документов на здание. Для этого были приглашены юристы известной консалтинговой фирмы Baker & McCenzie. Арендаторов бизнес-центра итоги проверки вполне удовлетворили.
Однако, несмотря на высокие арендные ставки, площади, предлагаемые специализированными бизнес-центрами, не могут удовлетворить постоянно растущий спрос на комфортабельные и, соответственно, дорогие офисы. Именно этим объясняются активные действия в этой ценовой нише фирм-посредников. Так, фирма "Динат`Ф" (тел. (812) 112-07-65) специализируется на комфортабельных помещениях в центре города, и довольно успешно. На прошлой неделе при ее посредничестве был сдан в аренду офис (общ. пл. 85 кв. м) на улице Пестеля. Арендная ставка по договору о совместной деятельности составила $500 в месяц.
Интересно, что в ценовой нише от $100 до $350 рынок аренды практически пуст. Это объясняется тем, что потенциальные арендаторы, предпочитающие помещения этого класса, стремятся приобрести приглянувшийся объект в собственность. То есть покупка здесь предпочтительнее аренды. Найти же в настоящий момент отдельно стоящее здание или большую квартиру, предлагающуюся на продажу, стало вполне реально.
На долю же оставшихся фирм-посредников приходится неудовлетворенный спрос клиентов попроще, предпочитающих помещения по ставкам от 30 до 60 тыс. руб. за 1 кв. м общей площади в год. Интересно, что именно в этой ценовой нише размещается порядка 80% всех поступающих заявок на офисные помещения, в результате чего и фирмы, ориентирующиеся на помещения низкого класса, вовсе не бедствуют. К таким относится, например, известное петербургское агентство "Дом Плюс" (тел. (812) 312-11-32). Хотя помещения в этой ценовой нише предлагаются по невысоким арендным ставкам и комиссионные фирмы, соответственно, невелики, рентабельность такой деятельности достигается за счет объема сделок и роста оборота. Вот пример типичной сделки, проведенной агентством "Дом Плюс" на прошлой неделе. Помещение (общ. пл. 25 кв. м), расположенное на первом этаже дома (бывшего общежития) на Лиговском проспекте, было сдано в аренду по ставке 32 тыс. руб. за 1 кв. м общей площади в год. Комиссионные же составили 130 тыс. руб.
Не обходится и без курьезов. Например, оригинальная сделка была заключена по аренде помещения квартирного типа недалеко от станции метро "Технологический институт". По договору о совместной деятельности государственное учреждение сдало помещение коммерческой фирме по смешной ставке — 7932 руб. за 1 кв. м общей площади в год, то есть ровно столько, сколько само учреждение платит государству. Однако в условиях договора значился пункт, по которому арендатор обязался зачислить в штат одного из сотрудников арендодателя. Как нетрудно догадаться, им оказался директор учреждения. Причем, директор собирался не только числиться в штате, но и активно участвовать в работе фирмы. Впрочем, такие договоры сейчас вовсе не редкость, просто обычно такие условия оговариваются неофициально и в договоре не указываются.
Предложение офисов растет за счет расселенных коммуналок
Учитывая сложившуюся ситуацию на офисном рынке (острый недостаток помещений практически всех типов), многие фирмы-риэлтеры переходят от чистого посредничества к дилерским операциям. Подходящие большие квартиры в центре города выкупаются либо расселяются на собственные средства фирм и после проведения ремонтных работ продаются или сдаются в аренду под офисы. В результате часть жилого фонда города переходит в категорию нежилых помещений, увеличивая предложение офисов. Кстати, постановление, которое запрещает использование жилого фонда под офисы, наделавшее много шума в Москве, никак не отразилось на ситуации в Питере. Новый законодательный акт городские власти истолковали довольно своеобразно. Малый Совет города на одном из заседаний решил, что если квартира используется не под производство, то и Бог с ней. Соответственно процент сделок по расселению "барских" коммуналок остается достаточно высоким.
Среди питерских фирм подобные сделки регулярно проводит концерн "VМВ" (тел. (812) 114-76-04). К расселению планирует перейти и уже упоминавшаяся выше фирма "Динат`Ф". Вот две последние сделки, проведенные специалистами концерна "VМВ". Расселенная квартира (общ. пл. 107 кв. м) с отдельным входом, расположенная на пересечении улиц Маяковского и Жуковского, была продана за 45 млн руб. Бывшим жильцам коммуналки были предоставлены три однокомнатные квартиры. Другую расселенную коммуналку (общ. пл. 135 кв. м), расположенную на Лиговском проспекте и также имеющую отдельный вход, удалось реализовать за 47 млн руб. Бывшие "коммунальщики" разъехались в двухкомнатную и две однокомнатные квартиры.
Прибыль при проведении сделок подобного рода составляет обычно 12-15% от суммы сделки. Выгодность подобного рода операций увеличивается для фирм, имеющих собственных специалистов по ремонту. Например, "Динат`Ф", имеющая в своем составе ремонтную фирму, может значительно снизить общие затраты на проведение операции за счет осуществления ремонта собственными силами. В этом случае косметический ремонт и отделка квартир под офисы на уровне западных стандартов обойдется фирме всего в $50 за 1 кв. м.
На проведение операции по расселению фирма обычно затрачивает около 1,5-2 месяцев. А вот концерн "VМВ" для привлечения клиентов, заинтересованных в расселении, придумал интересный способ. В договоре с клиентом оговаривается точный срок проведения операции — 45 дней, и в случае нарушения этого пункта договора концерн выплачивает клиенту неустойку.
ДМИТРИЙ Ъ-СИНОЧКИН