Как льготная ипотека повлияла на продажи квартир? Какой объем новых площадей появится в Москве в ближайший год? И как изменились тренды в строительстве жилых комплексов? Эти и другие вопросы обозреватель “Ъ FM” Светлана Бардина обсудила с руководителем управления развития продукта и аналитики группы «Самолет» Леоном Пряжниковым.
Фото: страница Леона Пряжникова в соцсети
Фото: страница Леона Пряжникова в соцсети
— В 2022 году спрос на рынке недвижимости сократился почти на 15%. Эту статистику озвучивают и брокеры, и консультанты. А объем предложения, напротив, вырос. И это все в Москве. А по стране какие итоги?
— В целом мы пристально наблюдаем за столичным рынком. И объем предложения начал увеличиваться с середины 2020 года. Тогда после снижения ипотечной ставки был явный дефицит метров. Из-за этого поднялись цены, что сделало многие земельные участки, которые раньше нельзя было вовлечь в девелопмент, ликвидными. И девелоперы, чтобы закрыть дефицит на рынке, начали их сразу вовлекать к себе в оборот.
Соответственно, за два года прошел девелоперский цикл. И сейчас все эти метры, которые начали проектировать летом, осенью 2020 года, начали выходить активно на рынок. Соответственно, в 2022-м у нас по Московскому региону выход в районе 9 млн кв. м — достаточно много по сравнению с прошлыми годами. В 2021-м было 10 млн кв. м, а раньше выходило примерно по 7-8 млн.
— То есть можно говорить о затоваривании рынка?
— Об этом можно будет говорить, если в ближайшие три квартала на московский рынок будет выходить более 2 млн м. Но этого не случится, потому что рынок может срегулироваться только из-за неполучения проектного финансирования. Сейчас банки достаточно активно при принятии решения о выдаче такого финансирования смотрят на модель очереди, проекта, ставят ковенанты по ценам.
— Ипотека остается двигателем продаж на рынке?
— С точки зрения продаж сложным месяцем был май, потому что кроме весенних событий наложилась стандартная история с сезонностью. Самые провальные месяцы для реализации квартир — это январь, май и август. И в это время наибольшую долю в структуре продаж занимали сделки с льготной ипотекой — чем сильнее падает спрос, тем сильнее возрастает доля льготной ипотеки в продажах. И она, по сути, спасала рынок. Ее доля в массовом сегменте составила больше 90%, в целом по рынку — 80%. Но проблема в том, что переустроился сам рынок недвижимости. Он стал инструментом некоего финансового инжиниринга, когда человек может взять в ипотеку сразу не только квартиру, но еще отделку, кухню и прочие важные вещи для жизни.
— А как еще изменился девелоперский продукт? Что теперь строят?
— Наши дома стали гораздо тоньше — это сейчас архитектурный тренд, визуально это очень меняет среду. А с точки зрения людей, которым важна экономика проекта, это влияет, например, на квартирографию. Для конкретного потребителя обязательным является двор без машин, сквозные входные группы со значительным остеклением, чтобы они были максимально просматриваемыми.
— Что вы можете рассказать о наполнении жилых комплексов?
— Сейчас все делают келлеры — это кладовки. Количество балконов у многих девелоперов стремится к нулю. Мы сохраняем 30% балконов, потому что считаем, что, во-первых, это разнообразит фасад, во-вторых, это дополнительная функция в квартире. Из каких-то фишек еще можно выделить наличие в мастер-планах плейхабов, то есть больших детских площадок. Это центр притяжения в районе, туда приходят дети, взрослые, начинает по-другому работать коммерция. И район на самом деле очень сильно преображается.
— Как вы считаете, может ли стать более популярным, например, малоэтажное строительство? Или, может быть, крупные девелоперы начнут больше обращать внимание на загородный формат?
— Что касается этажности, есть два разнонаправленных вектора. Малоэтажки подходят для того, чтобы создать силуэт в проекте. Но надо делать так, чтобы там была и доминанта, и какая-то малоэтажная часть, таким образом будет создаваться разнообразная среда. Я думаю, что будущее за таким продуктом, когда в одном проекте будет и 35 этажей, и 5 этажей. Что касается ИЖС, мне кажется, это очень перспективный рынок, но там основной вопрос в стоимости содержания и инфраструктуре.