Как вел себя рынок недвижимости на Кубани в 2022 году
В 2022 году россияне чувствовали себя неуверенно, и это сказалось на потребительском поведении, в том числе на рынке недвижимости: в марте спрос на покупку жилья резко вырос, а к лету произошло снижение. Так, по данным «Авито Недвижимости», платформы с одной из самых больших баз объектов, на первичном рынке спрос сократился на 44% год к году. На вторичном рынке снижение оказалось не таким серьезным: в октябре оно составило 18,9% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
«Однако в последние месяцы рынок начал восстанавливаться, покупательская активность начала расти, и уже по отношению к сентябрю спрос на вторичном рынке вырос на 2,5%. Так, за месяц заметнее всего увеличился интерес к студиям — на 10%. Объем предложения вторичной недвижимости на платформе незначительно увеличился с сентября по октябрь — на 0,7%, а год к году — на 15,3%»,— говорит коммерческий директор «Авито Недвижимости» Николай Попов.
Еще интереснее обстоит ситуация на рынке жилья Краснодара. Если рассматривать вторичный рынок, то спрос в нынешнем октябре по отношению к октябрю прошлого года здесь снизился на 17,2%, однако по отношению к сентябрю 2022 года — увеличился на 12,9%. Таким образом, видно, что сфера недвижимости Кубани восстанавливается более высокими темпами, чем в целом по России.
«Психологическая ситуация сложная, и многие решили отложить покупку жилья на некоторое время. Но если мы говорим о локальном краснодарском рынке, то у нас все-таки ситуация намного лучше, чем у коллег из других регионов, где падение спроса составило 40–50%, а в более депрессивных субъектах — 60–70%. А у нас за счет миграционной привлекательности потери в спросе не так велики»,— говорит директор агентства недвижимости «Аякс» Александр Кутченко.
«Вторичка» вышла вперед
Эксперты обращают внимание, что сейчас наблюдается постепенное смещение спроса с первичного на вторичный рынок недвижимости. Это связано с тем, что цены на вторичном рынке сейчас выгоднее.
«Наши подсчеты показывают, что на первичном рынке Краснодара средняя цена квадратного метра и стоимость квартир в разных категориях комнатности на первичном рынке выше, чем на вторичном»,— говорит Николай Попов из «Авито Недвижимости».
«Цены на строящееся жилье пока остаются стабильно высокими, а вот цены на вторичку начали опускаться. Понятно, что жилье у застройщиков — это более низкая ставка, но ставка на вторичку сейчас упала на докризисный уровень (примерно 10%), и вторичку сейчас можно брать по более низкой цене и с недорогой ипотекой»,— отмечает управляющий РОО «Краснодарский» банка «Открытие» Елена Бакуменко.
По данным «Авито Недвижимости», средняя стоимость квартир на вторичном рынке Краснодара в настоящее время составляет 4,3 млн руб. и за год снизилась на 4,4%, а за месяц — на 2,3%. На первичном рынке цены продолжают расти: за год квартиры в новостройках в среднем стали дороже на 8,7%, за месяц — на 0,4%.
«Некоторые собственники квартир сейчас соглашаются на хороший дисконт, что также привлекает покупателей. Для тех, кто рассматривает покупку жилья, это может быть хорошей возможностью. К тому же в готовое жилье можно сразу заехать и жить, не тратясь на ремонт или не переплачивая на параллельную аренду жилья, если новостройка еще не готова. Плюс в текущих экономических обстоятельствах вторичка выглядит более надежной»,— отмечает Николай Попов («Авито Недвижимость»).
Александр Кутченко («Аякс») отмечает, что покупать жилье сейчас выгодно в том числе в инвестиционных целях, так как на рынке возникает очень много выгодных предложений. «Сегодня инвесторы переориентировались на такие точечные покупки. Сейчас он покупает квартиру за эту стоимость, а через пару месяцев продает с маржой в 15–20%. Все равно этот процент прибыли сейчас выше, чем дает банк по депозитам»,— комментирует он.
Оптимальное время
Представители рынка недвижимости дают несколько объяснений, почему сейчас может быть подходящее время для покупки жилья.
В «Авито» обращают внимание, что прямо сейчас разница в стоимости между новостройками и вторичным рынком может достигать 40%. Например, студии в новых домах стоят 149,1 тыс. руб. за «квадрат», в то время на вторичке — всего 105,8 тыс. руб. в среднем (-41%). В сегменте однокомнатных квартир разница составляет 33% (129,6 и 97,4 тыс. руб.), двухкомнатных — 26% (115,2 и 91,4 тыс. руб.), трехкомнатных — 19% (111,7 и 93,6 тыс. руб.).
«Также необходимо учитывать, что покупатели квартир в новостройках дополнительно тратят на ремонт и отделочные работы порой до 15–20% от стоимости жилплощади. Поэтому ценовой разрыв между первичным и вторичным рынками жилья в Краснодаре может быть еще более ощутимым»,— комментирует Николай Попов.
В 2022 году застройщики начали предлагать собственные варианты субсидирования ипотеки, по которой ставка по кредиту может снижаться до 0,01% при повышении стоимости объекта. Специалисты говорят, что независимо от удорожания субсидированная ставка зачастую выгоднее, особенно если она устанавливается на весь срок кредита.
Также эксперты уверены, что ипотечная ставка достигла оптимальных показателей и больше снижаться не будет. Даже если будет понижена ключевая ставка, банки уже дали понять, что не готовы снижать ставку по ипотеке, говорят специалисты. Кроме того, по их словам, банки начали ужесточать требования к заемщикам, доля одобренных заявок в дальнейшем будет снижаться.
«Если покупать жилья для себя, то не нужно ничего ждать. Нужно брать и покупать тогда, когда у тебя есть потребность. Сегодня на рынке одна ситуация, завтра может быть другая»,— резюмирует Александр Кутченко («Аякс»).
Читайте нас в Telegram 