правоприменение
Как стало известно Ъ, пленум Высшего арбитражного суда (ВАС) РФ ограничил возможности госорганов, в первую очередь правительства Москвы, уклоняться от продажи земли под приватизированными объектами по льготным ценам. Это должно помочь предпринимателям приватизировать земельные участки по ценам в несколько раз ниже рыночных и избежать проблем, связанных с прекращением с 1 января 2006 года постоянного (бессрочного) пользования этими участками. Однако пробелы в законодательстве все равно позволят региональным властям не продавать землю.
Продать подешевле
24 марта пленум ВАС принял постановление "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства". Согласно этому документу, органы исполнительной власти обязаны рассматривать заявления собственников недвижимости о приобретении земельных участков под этими объектами в собственность или в аренду. Отказ от продажи земли возможен в исключительных случаях, когда земельный участок ограничен в обороте, его приватизация запрещена федеральным законом либо участок зарезервирован для госнужд.
Земельный кодекс (ЗК), действующий с 30 октября 2001 года, предусмотрел переоформление земли, находящейся в настоящее время в бессрочном пользовании собственников зданий и сооружений, в собственность или аренду. С 1 января 2006 года бессрочное пользование прекратится. Судьи ВАС подчеркивают, что п. 1 ст. 36 ЗК дает собственникам зданий, строений и сооружений исключительное право на приватизацию земельных участков, на которых эти объекты находятся, или приобретение права аренды. Вместе с тем анализ судебной практики показал, что органы власти нередко отказывают собственникам объектов недвижимости в выкупе земли или вообще не рассматривают заявления. В ряде регионов ссылаются на то, что выкупная цена земли, кратная ставке земельного налога, в регионе не установлена и поэтому договор заключить нельзя.
Налоговый кодекс ввел с 1 января этого года максимальные ставки земельного налога, составляющие от 0,3% до 1,5% кадастровой стоимости земли в год в зависимости от категории. В Москве кадастровая стоимость земли под промышленными объектами в разных районах составляет 2-6,5 тыс. руб. за 1 кв. м. Кроме того, закон о введении в действие ЗК установил диапазон выкупных цен на землю — от 3 до 30 ставок земельного налога в зависимости от населенного пункта, для Москвы — от 5 до 30. Таким образом, при ставке в 1,5% и пятикратном коэффициенте купить московскую землю можно за 1,5-5 млн руб. за гектар, при 30-кратном коэффициенте — за 9-30 млн руб., при том что цена гектара московской земли на аукционе доходит до $10 млн.
Продать подороже
Реализации земли по предписанным ценам московские власти всячески сопротивляются. Например, одному из московских заводов в прошлом году удалось выкупить часть своей территории по $2 млн за гектар. И это считается дешево — выкуп права аренды земли обошелся бы в $4,5 млн за гектар.
Из-за несогласия властей с ценами на землю в Москве так и не принят закон, конкретизирующий цену выкупа в соответствии с федеральным законом, а заявки на приватизацию практически не рассматриваются. Но теперь это играет против московских властей. Пленум ВАС прямо сказал, что в отсутствие закона субъекта РФ цена земли рассчитывается исходя из минимальной ставки земельного налога, а отказ властей продать земельный участок или нерассмотрение заявки можно обжаловать в арбитражном суде. По мнению судей ВАС, отказ в приватизации правомерен тогда, когда земельный участок или его часть в соответствии с генпланом застройки попадает в зону застройки, а генплан утвержден до подачи заявления о приватизации. При этом судьи ВАС пояснили Ъ, что ЗК не позволяет свободно изымать землю у пользователя: изъятие для государственных и муниципальных нужд допускается только в исключительных случаях, определенных в ЗК, и с соблюдением процедуры.
Постановление пленума ВАС, по которому землю в Москве надо продавать по минимальной пятикратной ставке налога, повергло правительство Москвы в замешательство, от официальных комментариев чиновники воздерживаются. "Вопрос сейчас прорабатывается",— сообщил Ъ руководитель пресс-службы комплекса экономической политики и развития города Леонид Браткин.
Тем не менее добиваться правды в суде предпринимателям теперь будет легче. Постановления пленума ВАС, разъясняющие арбитражным судам вопросы применения законодательства,— для судов практически закон. Споры о приватизации земли, в том числе в Москве, арбитражные суды рассматривали и раньше, но практика складывалась противоречивая. В ряде случаев московскую землю компаниям продавало Минимущество РФ, которое ранее принимало решение о приватизации зданий на этих земельных участках. Правительство Москвы пыталось жаловаться, но суд, как правило, его жалобы отклонял, признавая приватизацию земельных участков в центре и на западе Москвы законной. Собственниками таким образом стали ОАО "РТИ-Каучук", ООО "Типография ПЭМ". По словам эксперта РСПП Андрея Лазаревского, "в Москве уже насчитывается около 200 частных собственников земли, однако московские власти это упорно скрывают". Впрочем, заставить московские власти через суд продать землю до сих пор было сложно. Арбитражный суд Москвы такие иски удовлетворять отказывался, а кассационная инстанция то соглашалась с ним, то отменяла решения с передачей дел на новое рассмотрение.
Не продавать
Однако и после принятия пленумом ВАС постановления возможности для отказа продавать землю у региональных властей остаются. В неофициальной беседе с Ъ один из чиновников московского правительства высказался так: "Пусть ВАС сам продает землю в Москве на этих условиях, а мы все равно будем действовать по-своему".
О возможностях уклониться от продажи земли собственникам недвижимости Ъ рассказал замруководителя Федерального агентства кадастра объектов недвижимости Кирилл Янков: "В отсутствие федерального закона о резервировании земель основным документом для населенных пунктов будет генплан. В Москве новый генплан не утвержден, существует генплан 1971 года, который официально не отменен, но уже есть масса отступлений от него. Как правило, он не оговаривает строительство конкретных объектов, в нем предусмотрено только территориальное зонирование — понятие, которое в отсутствие специального закона трактовать можно достаточно произвольно. Если, например, по генплану земли отнесены к зоне жилищного строительства, это можно использовать как предлог для отказа в приватизации земли под любым нежилым объектом".