Насколько изменился интерес игроков на рынке промышленной недвижимости? В чем заключается господдержка сектора и как повлияла на ситуацию промышленная ипотека? Об этом экономический обозреватель “Ъ FM” Константин Максимов побеседовал со старшим вице-президентом ПСБ Алексеем Будаевым.
Фото: пресс-служба ПСБ
Фото: пресс-служба ПСБ
— На рынке промышленной недвижимости есть целый ряд трендов. Можете ли вы помочь нам оценить активность игроков, инвесторов в нынешней непростой ситуации?
— Мы отмечаем выросший интерес инвесторов к производству и, как следствие, к производственной недвижимости. С учетом всех ограничений и санкций вопрос импортозамещения стал актуальным для большинства компаний. Поменялись логистические цепочки, соответственно, какой-то товар еще можно ввезти, но это стало значительно дороже, чем раньше, либо с точки зрения бизнес-моделей какие-то комплектующие и товары уже не выгодно ввозить из-за рубежа. По этой причине появился спрос на организацию производства, на его расширение именно в России.
Для примера, мы ведем несколько проектов с крупными застройщиками, которые приходили к нам за финансированием строительства складских помещений в начале года. И на момент старта реализации проекта доля складских и производственных помещений составляла 80% на 20% — 80% складов и 20% производств, а теперь эта пропорция составляет где-то 50% на 50%. То есть компании, которые раньше делали упор на складскую недвижимость, сейчас делают ставку и на производственную.
— То есть та часть бизнеса, которая была ориентирована на импорт и хранение, а потом отпуск со склада, теперь часть этих складов использует под локальное хранение?
— Да, в том числе. Изменение логистических цепочек привело к тому, что возникла необходимость держать больше запасов на складах. Но при этом те площадки, которые изначально должны были стать складскими, переформатируют под производственные. Почему? Потому что производственным компаниям удобнее заходить на подготовленные площади, когда уже есть какой-то минимум инфраструктуры и не нужно думать о дополнительной организации света, газа, воды, электричества. Соответственно, спрос перераспределяется в эту сторону. И мы это видим как по потоку кредитных заявок, которые к нам в банк поступают, так и по тем проектам, которые сейчас находятся на этапе обсуждения.
— А какие меры поддержки в области промышленной недвижимости сейчас существуют?
— Промсвязьбанк работает со всем спектром инструментов государственной поддержки. Если говорить о том, что сейчас наиболее востребовано, то хочу отметить недавно появившееся направление — промышленная ипотека.
Кроме того, еще существуют программы поддержки малого и среднего бизнеса. Например, есть такие, которые позволяют субсидировать кредиты на инвестцели — это подходит и для промышленной недвижимости, и для складской — когда у компании есть возможность получать кредит на срок до пяти лет. Первые три года ставка будет около 4% годовых, в последующие — ключевая плюс 2,75%. Мы видим по заявкам, по нашим компаниям, что, как правило, это позволяет экономить, если сравнивать арендную модель и модель, когда у тебя производственная площадка в собственности.
— Как изменилась динамика по сравнению с тем, что было до запуска программы промышленной ипотеки и господдержки? Насколько серьезно увеличилось количество заявок, насколько серьезно изменился подход?
— Еще год назад у нас превалирующее количество кредитных заявок в сфере недвижимости было связано с жилыми и складскими площадями. Сейчас процентов 20-30 заявок имеют отношение к производственной недвижимости –это те программы, которые есть сейчас, стимулируют это направление.
— Люди и бизнес видят серьезный спад трафика, интереса и, конечно, уход якорных арендаторов из крупных бизнес-центров. Можете как-то охарактеризовать текущую ситуацию, переформатирование модели?
— В офисной недвижимости произошли серьезные изменения. Действительно, уходят арендаторы, освобождаются большие площади, вакантность увеличивается. Но при этом в Москве остается востребованность небольших офисных центров класса «А» в пределах Садового кольца, даже Третьего транспортного. Мы ведем сейчас с партнерами несколько проектов по запуску новых офисных площадей как раз такого небольшого формата. Поэтому здесь основной тренд на переход от гигантизма, который был раньше, и когда рынок позволял реализовывать такие масштабы, к более точечным, локальным проектам.
Похожая ситуация и в сегменте торговых центров. Большие центры испытывают серьезные проблемы с точки зрения трафика. Но при этом мы запускаем проекты новых центров, небольших, которые включают в себя не только торговлю, но и достаточно большой объем услуг, такие центры у дома среднего формата. Мы видим у них сохраняющийся трафик. На него очень сильно влияют локация и наполнение. Несмотря на общий достаточно негативный тренд, сегодня мы видим точечные интересные проекты.