|
Обездоленное строительство |
Японцы вне закона
Предполагалось, что новый закон станет одним из тех документов, который сделает ипотеку доступной и массовой. Принято считать, что нормальному развитию ипотечного кредитования в России мешают две проблемы: низкие доходы граждан и высокие банковские проценты. Если с первой причиной законодательными средствами бороться бесполезно, то на вторую можно повлиять, сократив риски для банков и граждан, участвующих в долевом строительстве. Именно эту идею и постарались реализовать депутаты, максимально подробно прописав в проекте права застройщиков и участников долевого строительства и предоставив дополнительные гарантии банкам.
Первоначально проект закона назывался так — "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в части защиты прав и законных интересов граждан, вкладывающих денежные средства в строительство жилья". Только к третьему чтению он, к удивлению части депутатов, получил название "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Вместе с названием изменилось и содержание документа (впрочем, такая же участь постигла и другие законопроекты из пакета, нацеленного на формирование рынка доступного жилья). Но сверять варианты закона депутаты не стали, посчитав гарантией качества то, что документ был внесен двумя десятками депутатов, включая спикера Бориса Грызлова, и правительством в придачу. 22 декабря документ был принят Госдумой, одобрен Советом федерации, подписан президентом и опубликован.
В отличие от законодателей строители изучили закон вдоль и поперек, вникая в детали. Норму о том, что документ призван регулировать "отношения, связанные с привлечением средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов", застройщики расценили как нарушающую права иностранных граждан и лиц без гражданства и даже противоречащую международным договорам России с Украиной и Японией, гарантирующим защиту инвестиций.
Ущемляющим их права и не соответствующим закону об инвестиционной деятельности строители посчитали и само понятие "застройщик", выведенное в законе. По сути, в нем оказались совмещены понятия "инвестор" (тот, кто привлекает деньги в строительство) и "заказчик" (тот, кто реализует капиталовложения).
Еще больше вопросов у застройщиков вызвали требования закона, которым они должны соответствовать, чтобы привлекать средства граждан. Новый закон обязал их иметь разрешение на строительство, государственную регистрацию права собственности или аренды земли, на которой ведется строительство; публиковать проектную декларацию, указав в ней все объекты, построенные за последние три года, и информацию о рисках при строительстве каждого объекта. Если же выяснится, что гражданин доверил свои средства застройщику, который этим условиям не соответствует, то застройщику придется вернуть гражданину средства с процентами за их неправомерное использование в двойном размере, а также возместить сверх этой суммы причиненные убытки.
Рискуют все
По новому закону при долевом строительстве рискуют все. Строительная компания может не дождаться денег от застройщика, которому предоставила рассрочку; участник долевого строительства — не получить в срок квартиру. Правда, меры ответственности каждой из сторон закон предусмотрел разные. За просрочку платежа участник строительства платит неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ в сутки. Для застройщика наказание в два раза суровее: за каждый день он заплатит участнику долевого строительства 1/75 годовой ставки ЦБ. Кроме того, участник строительства может вообще отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке, заодно потребовав выплатить ему неустойку, если застройщик не исполнит договор в срок, изменит проектную документацию, нарушит требования к качеству строительства и т. д.
Особо запутанной является система залоговых отношений, изложенная в законе. Фактически законодатель вопреки нормам Гражданского кодекса установил принудительное поручительство банков, предоставлявших застройщику кредит под залог по его обязательствам перед участниками долевого строительства. Принцип солидарной с застройщиками ответственности банков по требованиям участников долевого строительства, заложенный в законе, по мнению подавляющего большинства строителей, ничего хорошего ни им, ни участникам долевого строительства не обещает: оценив свои риски, банки увеличат процент, что приведет к увеличению стоимости строительства.
"У депутатов была благая цель — защитить интересы граждан. Если читать документ буквалистски, они их защитили со всех сторон. Не защитили только от одного: им теперь никто ничего не продаст. Или продаст по такой цене, что желающих купить не найдется",— резюмирует директор департамента инвестиционных программ группы компаний СУ-155 Екатерина Непочатова.
По данным агентства irn.ru, строительство примерно 20% выставленных на продажу домов еще не начато. Еще выше оценивается доля тех новостроек, которые не имеют всех необходимых разрешений. В то же время аналитики не считают, что закон приведет к значительному сокращению долевого строительства в течение ближайших нескольких месяцев. Это признают и строители, ссылаясь на то, что действие закона распространяется только на те объекты, которые запущены в строительство после 1 апреля. А к введению закона в силу застройщики — по крайней мере, наиболее крупные из них — успели подготовиться.
Основные изменения, связанные с законом, строительный рынок ощутит не раньше чем через полгода. Вариантов развития событий несколько. Если закон не будет поправлен и требования к строительным организациям, привлекающим средства граждан, не будут смягчены, строители прогнозируют сокращение числа объектов, которые строятся при долевом участии граждан. Крупные застройщики сходятся во мнении, что катастрофических последствий от вступления в силу нового закона не будет. Они будут строить на свои средства и более активно использовать банковские кредиты, что, возможно, приведет к некоторому снижению объемов, росту затрат, а значит, и стоимости жилья. В то же время участие в долевом строительстве становится все более привлекательным для граждан, и застройщики, безусловно, попробуют использовать этот фактор.
Чистовая отделка
Парадоксально, но при том обилии критики, которой подвергался закон еще до его вступления в силу, никто из крупных застройщиков не заявлял, что он не нужен и является исключительно вредоносным. Наоборот, многие его положения признаются позитивными и своевременными. Например, требование государственной регистрации договоров долевого участия, которое позволит решить проблему двойных продаж квартир на этапе инвестиционного строительства.
После многочисленных обращений строителей депутаты признали, что несколько переусердствовали, стремясь надежнее защитить интересы граждан. В результате появился проект поправок, разработанный членами комитета Госдумы по кредитным организациям и финансовым рынкам. Согласно проекту, предлагалось ввести понятие "инвестор" (лицо, осуществляющее капвложения), который может не являться заказчиком строительства. Также предполагалось исключить положения, обязывающие застройщика иметь права на землю (при этом разрешение на строительство решено оставить обязательным условием). Помимо прочего предполагается устранить неравенство штрафных санкций для строителей и участников долевого строительства. Строители даже постарались изменить отдельные положения закона в свою пользу, записав к примеру, что нарушение срока внесения инвестиционного взноса более чем на 10 рабочих дней является основанием для отказа от исполнения договора.
К предложениям застройщиков в Думе отнеслись критически. "Консультации в части правовых последствий реализации отдельных норм закона для застройщиков проводились, однако нельзя сказать, что их роль в процессе подготовки поправок была решающей,— заявил один из инициаторов проекта поправок депутат Николай Ашлапов.— Мы ставили перед собой задачу максимально учесть все поступившие предложения, чтобы эти изменения принесли пользу как дольщикам, так и застройщикам. При этом замечу, что две задачи пока остались нерешенными: освобождение от уплаты НДС и вопрос о солидарности ответственности застройщика и банка. Первый вопрос относится к совместному ведению, и для его решения нужен отдельный закон. Такая работа уже ведется. Вторую проблему, я думаю, мы решим при подготовке законопроекта ко второму чтению".
В то же время первое чтение поправок к уже принятому закону, назначенное на 29 марта, не состоялось. Законопроект, внесенный тремя депутатами от "Единой России", был снят с повестки дня из-за замечаний государственно-правового управления президента. Прежде чем править закон, по мнению кремлевских юристов, необходимо дождаться первых результатов его исполнения. Они посчитали, что предлагаемые поправки ухудшают положение участников долевого строительства, чего нельзя допустить. Кроме того, как предполагают строители, замечания могли иметь политическую подоплеку: внесение исправлений в закон, подписанный президентом и еще не вступивший в силу, может стать дурным примером для законодателей.
Судьба поправок к закону о долевом строительстве решится в процессе консультаций в Государственной думе. Их рассмотрение в первом чтении на пленарном заседании намечено на 15 апреля.
МИХАИЛ СЕМЕНОВ